La Responsabilité du Notaire face à un manquement à son devoir de conseil concernant une promesse unilatérale de vente

Un notaire peut être tenu responsable lorsqu’il manque à son obligation d’éclairer ses clients sur les risques associés aux actes qu’il supervise. C’est ce qu’illustre une récente décision de la Cour de cassation concernant une promesse unilatérale de vente d’un bien immobilier.

Dans cette affaire, la promesse stipulait une indemnité d’immobilisation à la charge du bénéficiaire. Cependant, l’option d’achat n’ayant pas été levée dans les délais prévus, le promettant a poursuivi le bénéficiaire initial ainsi que son cessionnaire pour obtenir le paiement de cette indemnité.

La cour d’appel a estimé que le notaire avait commis une faute en omettant d’informer précisément la cliente sur les risques encourus. En particulier, il n’a pas attiré son attention sur les conséquences d’un engagement au paiement de l’indemnité d’immobilisation, en l’absence d’une clause suspensive relative au rapatriement des fonds. Or, la cliente avait explicitement indiqué au notaire qu’elle souhaitait inclure une telle condition pour garantir le transfert des fonds qu’elle détenait en Chine.

La Cour de cassation, dans son arrêt du 29 mai 2024 (n° 23-15.327, F-D), a confirmé la déclaration de responsabilité civile du notaire. Elle rappelle que selon l’article 1240 du Code civil, un notaire a l’obligation d’éclairer les parties de manière complète et circonstanciée sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il prête son concours. En l’espèce, le notaire n’a pas rempli ce devoir, ce qui justifie sa mise en cause.

Cet arrêt souligne l’importance du rôle du notaire dans la sécurisation des transactions immobilières et son devoir de conseil renforcé, particulièrement lorsque des conditions spécifiques sont nécessaires pour protéger les parties d’éventuels obstacles financiers ou juridiques.

Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier