De nombreux bruits circulent sur la faculté qu’auraient les preneurs à ne pas payer leurs loyers commerciaux du fait des restrictions d’activité liées au Covid. Un point rapide permettra d’y voir plus clair.
Tout d’abord, il est impossible de ne pas payer ses loyers si le Covid n’a pas entrainé la fermeture de l’établissement. C’est une évidence rappelée régulièrement par les tribunaux. Lorsque la fermeture n’a duré que le temps du premier confinement, il sera difficile de solliciter a posteriori une remise de loyer si celui-ci a été payé spontanément.
En revanche, si le loyer n’a pas été payé la situation est plus complexe. Elle l’est encore davantage pour les preneurs à bail fermés depuis de nombreux mois (la restauration en étant l’exemple le plus évident). Les Tribunaux et Cours d’appel commencent à donner des indications mais elles ne vont pas toutes dans le même sens… La Cour de cassation, dont le rôle est, notamment, de fixer une position unique pour la France entière, n’a pas encore rendu de décisions.
Il est possible de solliciter une remise de loyer auprès de son bailleur en arguant de la force majeure. La force majeure est une notion juridique qui permet à un contractant de ne pas remplir ses obligations si l’empêchement présente un caractère extérieur, imprévisible et irrésistible. La Cour d’appel de RIOMS dans un arrêt du 2 mars 2021 a rejeté ce moyen en indiquant que la situation ne rendait pas l’exécution de l’obligation impossible pour le locataire dans la mesure où il disposait de fonds et bénéficiait des mesures de soutien du gouvernement. D’autres juridictions ont reconnu le caractère de la force majeure de l’épidémie, mais ont demandé à ce que soient prouvées les difficultés de trésorerie rendant impossible l’exécution de l’obligation de payer les loyers. Le Tribunal de commerce de Paris a, quant à lui, considéré que le caractère imprévisible de la force majeure n’est pas acquis car la pandémie a été annoncée « mondialement ».
D’autres locataires ont invoqué l’exception d’inexécution, qui permet à une partie de refuser d’exécuter son obligation si l’autre n’exécute pas la sienne. Les preneurs affirmaient que le local commercial qu’ils louaient n’était plus en état de servir à l’usage auquel il était destiné puisqu’il ne pouvait plus accueillir de clientèle. L’exception d’inexécution leur aurait permis de s’exonérer du paiement des loyers. Toutefois, le Tribunal judiciaire de PARIS n’a pas retenu ce moyen et a jugé que l’article 1719 du Code civil ‘n’a pas pour effet d’obliger le bailleur à garantir au preneur la chalandise des lieux loués et la stabilité du cadre normatif, dans lequel s’exerce son activité.
Un preneur a également invoqué la perte de la chose louée. L’article 1722 du Code civil dispose que si pendant la durée du bail, la chose louée est partiellement détruite par cas fortuit, le preneur peut demander une diminution du prix. Dans un arrêt du 20 janvier 2021, le Tribunal judiciaire de Paris a pu considérer qu’un établissement fermé en raison de la crise sanitaire est libéré de son obligation de payer les loyers car la décision de fermeture des pouvoirs publics s’analyse en une « perte de la chose louée. Cette perte de la chose louée entraine une impossibilité pour le bailleur de solliciter le paiement des loyers pendant la période de fermeture. Cet argument a également été suivi par la Cour d’appel de VERSAILLES dans un arrêt du 4 mars 2021. Toutefois la portée de ces décision est limitée puisque le juge ne tranche pas la question au fond mais se contente de constater l’existence de contestations sérieuses. Une décision exactement inverse a été rendue par la Cour d’appel de LYON le 31 mars 2021, jugeant que l’argumentation fondée sur l’article 1722 du Code civil n’est pas suffisamment sérieuse pour faire obstacle au paiement des loyers provisionnels.
En synthèse, en l’absence de position unifiée des Tribunaux, le dialogue preneur/bailleur est de loin la meilleure solution ; le cas échéant appuyé par une mission d’amiable compositeur susceptible d’être confiée à un avocat qui saura accorder les parties et rédiger un protocole d’accord. Maître HANOCQ, Avocat au Barreau d’AVIGNON, pourra vous assister dans la gestion des litiges portant sur les baux commerciaux.