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Bail d’habitation : l’obligation de délivrance du bailleur et la prescription - Avocat Avignon
Le bailleur doit respecter son obligation de délivrance pendant toute la durée du bail. Tant que son manquement persiste, le locataire peut agir en justice pour obtenir l'exécution des travaux nécessaires, même plusieurs années après l'apparition du problème. C'est ce que rappelle la Cour de cassation dans un arrêt du 2 avril 2026 (n° 24-22.181). Des balcons inutilisables depuis plusieurs années Deux locataires subissent une perte de luminosité après la construction d'un immeuble voisin. En 2006, leur bailleur s'engage à construire des balcons pour compenser ce désagrément. Cependant, les balcons restent inaccessibles et présentent des défauts d'étanchéité. En 2018, les locataires saisissent la justice pour obtenir la réalisation des travaux et l'indemnisation de leurs préjudices. La cour d'appel rejette leurs demandes, estimant que le délai de prescription a commencé à courir en 2006. L'obligation de délivrance du bailleur est continue La Cour de cassation censure cette décision. Elle rappelle que l'obligation de délivrance constitue une obligation continue, qui s'impose au bailleur pendant toute la durée du bail. Les juges auraient donc dû rechercher si les parties avaient convenu d'intégrer les balcons aux biens loués et si le manquement du bailleur persistait lors de l'assignation. Ainsi, l'ancienneté d'un désordre ne suffit pas à rendre prescrite une action visant à obtenir l'exécution de l'obligation de délivrance, tant que le manquement persiste. Prescription et responsabilité du bailleur : quelles conséquences ? Cette décision protège les droits des locataires, qui peuvent réclamer l'exécution des obligations du bailleur malgré l'ancienneté des désordres. Il convient toutefois de distinguer la demande de travaux de celle tendant à l'indemnisation des préjudices passés. En matière de logement indécent, la Cour de cassation a précisé que l'indemnisation reste limitée aux trois années précédant la demande en justice. Références jurisprudentielles : Cass. 3e civ., 2 avril 2026, n° 24-22.181 Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-11.437 Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier
