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Bail commercial et clause résolutoire : le juge doit examiner l’exception d’inexécution du locataire
Clause résolutoire : le juge doit examiner l’exception d’inexécution du locataire Par un arrêt du 5 mars 2026 (Cass. 3e civ., n° 24-15.820), la Cour de cassation renforce la protection du locataire commercial confronté à une clause résolutoire pour loyers impayés. Dans ce contexte, la clause résolutoire : le juge doit examiner l’exception d’inexécution du locataire. En matière de bail commercial, l’article L. 145-41 du Code de commerce prévoit que la clause résolutoire ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Toutefois, le locataire peut opposer une exception d’inexécution lorsque le bailleur manque gravement à ses obligations, notamment à son obligation de délivrance prévue par l’article 1719 du Code civil. Dans cette affaire, les locaux présentaient d’importants désordres imputables au bailleur. Les juges avaient constaté que l’immeuble était devenu impropre à son usage commercial et d’habitation. Malgré cela, la cour d’appel avait considéré que la clause résolutoire était acquise, au motif que le locataire n’avait ni réglé les loyers ni sollicité de délais de paiement dans le mois suivant le commandement. La Cour de cassation casse cette décision. Elle rappelle qu’un locataire commercial peut suspendre le paiement des loyers lorsque les locaux sont impropres à leur destination en raison des manquements du bailleur. Surtout, les juges du fond doivent vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution invoquée par le locataire, même si celui-ci n’a pas demandé de délais de paiement dans le délai légal d’un mois. La Haute juridiction confirme ainsi sa jurisprudence récente selon laquelle l’exception d’inexécution peut faire obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire. Cette solution est importante en pratique. Le bailleur ne peut obtenir automatiquement la résiliation du bail commercial dès lors que l’exigibilité des loyers est sérieusement contestée en raison d’un défaut de délivrance ou de troubles de jouissance. Le locataire doit néanmoins démontrer que les désordres rendent les locaux totalement ou suffisamment impropres à l’activité prévue au bail. Cet arrêt rappelle également l’intérêt, pour le preneur, de contester rapidement le commandement de payer et d’engager une action au fond afin de préserver ses droits. Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier
