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Loi Carrez : faut-il mesurer les pièces séparées de l'appartement ? - Avocat Avignon
Lors de la vente d'un lot de copropriété, certaines pièces doivent être intégrées dans le mesurage loi Carrez, même lorsqu'elles sont indépendantes de l'appartement principal. Dans un arrêt du 5 mars 2026, la Cour de cassation précise les règles applicables. Par ailleurs, elle rappelle les obligations du diagnostiqueur immobilier. Quelles pièces doivent être incluses dans le mesurage loi Carrez ? Dans cette affaire, un appartement vendu en copropriété comprenait également des WC situés sur le palier, une chambre de service à un autre étage et une cave. Les acquéreurs contestaient le mesurage, estimant que les pièces indépendantes de l'appartement principal devaient être exclues de la superficie privative. La Cour de cassation rejette cette argumentation. Elle considère que les WC et la chambre de service doivent être intégrés au mesurage dès lors qu'ils appartiennent au même lot de copropriété. De plus, aucune disposition légale ne prévoit leur exclusion. En revanche, les caves restent expressément exclues du calcul. Une pièce de moins de 8 m² doit-elle être mesurée ? L'article 4-2 du décret du 17 mars 1967 exclut du mesurage les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 m². Toutefois, cette exclusion ne concerne pas les simples pièces qui font partie d'un même lot. Cela reste vrai même lorsqu'elles sont matériellement séparées de l'appartement principal. Leur superficie doit donc être prise en compte. Toutefois, cette obligation reste sous réserve des autres règles applicables au mesurage loi Carrez. Quelle responsabilité en cas d'erreur du diagnostiqueur ? Dans cette affaire, le diagnostiqueur avait certifié une superficie de 60,07 m². Pourtant, la superficie réelle était de 59 m². L'écart étant inférieur à 5 %, les acquéreurs ne pouvaient obtenir une réduction du prix de vente sur le fondement de la loi Carrez. En revanche, ils recherchaient la responsabilité du diagnostiqueur pour les préjudices qu'ils estimaient avoir subis. La Cour de cassation rappelle qu'une erreur de mesurage peut engager la responsabilité civile du professionnel, même lorsque l'écart ne permet pas d'obtenir une diminution du prix. Elle casse partiellement l'arrêt d'appel. En effet, il avait écarté sa responsabilité au motif qu'il n'était pas tenu de connaître la composition juridique du lot vendu. L'affaire est donc renvoyée devant la cour d'appel, qui devra réexaminer les demandes indemnitaires. À retenir : lors d'une vente en copropriété, le mesurage loi Carrez doit prendre en compte toutes les surfaces privatives comprises dans le lot, sauf exclusion légale ou réglementaire. Une erreur du diagnostiqueur peut également ouvrir droit à indemnisation. Cependant, il faudra démontrer une faute, un préjudice et un lien de causalité. Référence : Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 23-13.288, JurisData n° 2026-003367. Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier
