Notre dernière actualité
Bail commercial : la mauvaise foi du bailleur peut faire échec à la clause résolutoire - Avocat Avignon
Un bailleur peut-il invoquer la clause résolutoire d'un bail commercial pour sanctionner une sous-location irrégulière qu'il tolère depuis plusieurs années ? Dans un arrêt du 16 avril 2026, la cour d'appel de Paris rappelle que le bailleur doit agir de bonne foi lorsqu'il met en œuvre une clause résolutoire. Une infraction au bail, même établie, ne suffit pas toujours à justifier sa résiliation. Une sous-location irrégulière tolérée pendant plusieurs décennies Dans cette affaire, un bail commercial conclu en 1991 autorisait une sous-location sous certaines conditions. Lors du renouvellement du bail en 2000, les parties ont supprimé cette autorisation. La sous-location est donc devenue contractuellement irrégulière. Pourtant, le sous-locataire a continué à occuper les locaux et à régler directement les loyers au bailleur, sans opposition de ce dernier. En 2018, soit 27 ans après le début de la sous-location, le bailleur a délivré une sommation visant la clause résolutoire. Il exigeait la cessation de la sous-location et la reprise de l'exploitation personnelle des locaux dans un délai d'un mois. La clause résolutoire doit être mise en œuvre de bonne foi L'article L. 145-41 du Code de commerce prévoit qu'une clause résolutoire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Toutefois, conformément à l'article 1104 du Code civil, le bailleur doit exercer ce droit de bonne foi. En l'espèce, la cour d'appel constate que le bailleur connaissait parfaitement la sous-location et l'avait tolérée pendant plusieurs décennies. Elle considère donc que la délivrance brutale d'une sommation, sans demande préalable, après une aussi longue période de tolérance, caractérise la mauvaise foi du bailleur. La cour déclare ainsi la sommation de nul effet et écarte l'acquisition de la clause résolutoire. Quelles conséquences pour les bailleurs et les locataires commerciaux ? Cet arrêt rappelle qu'un bailleur ne peut invoquer une clause résolutoire sans tenir compte de son comportement antérieur. Une infraction contractuelle connue et durablement tolérée peut faire obstacle à la résiliation automatique du bail lorsque la clause résolutoire est mise en œuvre de mauvaise foi. Attention toutefois : la tolérance du bailleur ne vaut pas nécessairement acceptation de la sous-location irrégulière. Les juges apprécient sa bonne foi au regard des circonstances propres à chaque affaire. Référence : Cour d'appel de Paris, 16 avril 2026, n° 23/13079 – JurisData n° 2026-007537. Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier
