Notre dernière actualité
Vices cachés : l’expertise judiciaire suspend le délai de deux ans - Avocat AVIGNON
La Cour de cassation confirme la nature du délai pour agir en garantie des vices cachés. Le délai de deux ans prévu par l’article 1648 du Code civil est un délai de prescription. Il ne s’agit pas d’un délai de forclusion. Cette qualification est essentielle. Elle permet notamment de suspendre le délai pendant une expertise judiciaire. Un délai de deux ans à compter de la découverte du vice L’acquéreur victime d’un vice caché peut agir contre son vendeur lorsque le défaut rend le bien impropre à son usage ou en diminue fortement l’utilisation. L’article 1648 du Code civil prévoit que cette action doit être engagée dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. Pendant plusieurs années, la jurisprudence a hésité sur la nature de ce délai. La chambre mixte de la Cour de cassation a définitivement tranché cette question le 21 juillet 2023. Elle a jugé que le délai biennal constitue un délai de prescription. La troisième chambre civile confirme cette solution dans son arrêt du 28 mai 2026. L’expertise judiciaire suspend la prescription Dans cette affaire, des acquéreurs avaient découvert une importante pollution au plomb affectant les parcelles achetées. Une expertise judiciaire avait été ordonnée. La cour d’appel avait néanmoins considéré que le délai de deux ans constituait un délai de forclusion. Elle avait donc déclaré l’action des acquéreurs irrecevable. La Cour de cassation censure cette décision. Elle rappelle que le délai de l’article 1648 du Code civil est une prescription. Il peut donc être suspendu pendant toute la durée de la mesure d’expertise, conformément à l’article 2239 du Code civil. Lorsque le juge ordonne une mesure d’instruction avant tout procès, la prescription est suspendue. Elle recommence à courir lorsque la mesure a été exécutée. Le délai restant ne peut alors être inférieur à six mois. Une solution protectrice pour l’acquéreur Cette décision présente une importance pratique considérable en matière de vente immobilière et de vices cachés. Lorsqu’une expertise judiciaire est nécessaire pour déterminer l’existence, l’origine ou la gravité d’un vice, le délai pour agir ne continue pas à courir pendant les opérations d’expertise. Par ailleurs, une demande en justice, même introduite en référé, peut également interrompre la prescription. Il reste donc indispensable de reconstituer précisément la chronologie : date de découverte du vice, assignation en référé, ordonnance d’expertise, dépôt du rapport et assignation au fond. À retenir : l’acquéreur dispose de deux ans à compter de la découverte du vice pour agir en garantie des vices cachés. Ce délai est une prescription. Il peut être interrompu et il est notamment suspendu pendant l’expertise judiciaire. Référence : Cass. 3e civ., 28 mai 2026, n° 24-11.258. Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier
