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Construction : la lenteur d’une expertise judiciaire n’exonère pas le constructeur des pénalités de retard Un constructeur ne peut échapper aux pénalités de retard en invoquant la durée excessive d’une expertise judiciaire lorsque celle-ci résulte de malfaçons qui lui sont imputables. C’est ce que rappelle la Cour de cassation dans un arrêt du 26 mars 2026. Une expertise judiciaire prolongée pendant plusieurs années Dans cette affaire, des maîtres d’ouvrage avaient interrompu la construction de plusieurs maisons individuelles en raison de désordres et de non-conformités. Une expertise judiciaire avait été ordonnée. Toutefois, le premier expert était décédé avant de déposer son rapport. Le rapport du deuxième expert avait ensuite été annulé pour partialité. Ces incidents avaient considérablement retardé la reprise des travaux. La cour d’appel avait considéré que ces circonstances constituaient un cas de force majeure permettant d'exonérer partiellement le constructeur des pénalités de retard. La durée de l’expertise ne constitue pas un cas de force majeure La Cour de cassation censure cette décision. Elle relève que l’expertise judiciaire avait été ordonnée en raison de malfaçons imputables au constructeur. Dès lors, les retards provoqués par le décès du premier expert et l’annulation du rapport du second ne constituaient pas, faute d’extériorité, un cas de force majeure exonératoire. Le constructeur reste tenu de respecter les délais contractuels Cette décision rappelle que le constructeur doit respecter les délais de livraison prévus au contrat, sous peine de pénalités de retard. En matière de construction de maison individuelle, les articles L. 231-2 et L. 231-3 du Code de la construction et de l’habitation encadrent strictement les causes légitimes de retard. La seule lenteur d’une expertise judiciaire, même exceptionnelle, ne suffit donc pas à exonérer le constructeur lorsque cette expertise trouve son origine dans des désordres dont il est responsable. Référence : Cass. 3e civ., 26 mars 2026, n° 24-14.789.

Le notaire chargé d'une adjudication immobilière doit informer l'acquéreur des contraintes d'urbanisme affectant le bien. Toutefois, il n'engage pas sa responsabilité lorsque les documents communiqués permettent à l'adjudicataire de connaître les restrictions de construction. C'est ce que rappelle la Cour de cassation dans un arrêt du 28 mai 2026 (Cass. 1re civ., n° 24-18.276). Un terrain acquis aux enchères soumis à des restrictions d'urbanisme Une société acquiert un terrain lors d'une adjudication immobilière. Elle découvre ensuite que les règles d'urbanisme compromettent son projet de construction. Elle engage alors la responsabilité du notaire chargé de l'adjudication, lui reprochant un manquement à ses devoirs de conseil, d'information et de vérification. Pourtant, le cahier des charges et ses annexes précisaient que les terrains se situaient principalement en zone inondable, avec d'importantes restrictions de constructibilité. Le notaire avait suffisamment informé l'acquéreur La Cour de cassation rejette la demande d'indemnisation. Elle relève que les documents remis à l'adjudicataire mentionnaient clairement les contraintes d'urbanisme et les risques d'inondation. La communication de plans en noir et blanc ne constituait donc pas un défaut d'information. Par ailleurs, le certificat d'urbanisme ne présentait aucune anomalie justifiant des vérifications supplémentaires. Les nouvelles cartes des risques d'inondation étaient postérieures à l'adjudication, sans qu'il soit établi que le notaire connaissait auparavant leurs informations. Le devoir d'information du notaire n'impose pas des vérifications systématiques La Cour de cassation rappelle que le notaire doit éclairer les parties sur la portée et les risques des actes auxquels il participe, conformément à l'article 1240 du Code civil. Cependant, lorsqu'il intervient comme délégué du tribunal dans une adjudication, sa responsabilité ne peut être retenue en l'absence de faute. Le notaire qui communique des informations d'urbanisme suffisantes et ne dispose d'aucun élément justifiant des investigations complémentaires satisfait à son devoir d'information. Cette décision rappelle également l'importance, pour tout adjudicataire, de vérifier la compatibilité des règles d'urbanisme avec son projet immobilier avant de porter les enchères. Source : Cass. 1re civ., 28 mai 2026, n° 24-18.276. Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit

La Cour de cassation précise les conditions dans lesquelles le Fonds de garantie des assurances obligatoires de dommages (FGAO) doit indemniser une victime lorsque l’auteur du dommage n’est pas identifié. Elle juge qu’une conductrice de scooter, victime d’une chute provoquée par un ballon lancé depuis un jardin d’enfants, peut obtenir l’indemnisation de ses préjudices par le FGAO. Une chute de scooter provoquée par un ballon Une conductrice circulait sur la chaussée au guidon de son cyclomoteur. La roue avant de son scooter a été heurtée par un ballon provenant d’un jardin d’enfants situé à proximité. La conductrice a chuté et a été blessée. L’enfant à l’origine du tir n’a pas pu être identifié. La victime a alors demandé réparation de ses préjudices au FGAO. La cour d’appel d’Aix-en-Provence a pourtant rejeté sa demande. Elle considérait notamment que les enfants jouaient dans un espace fermé et que leur activité ne constituait pas un acte de circulation. Le FGAO peut intervenir lorsque le dommage est causé par une personne circulant sur le sol La Cour de cassation censure cette décision. Elle rappelle l’article L. 421-1, II du Code des assurances. Ce texte permet au FGAO d’indemniser, sous certaines conditions, les dommages nés d’un accident de la circulation causé, dans un lieu ouvert à la circulation publique, par une personne circulant sur le sol ou un animal. Or, au moment de l’accident, la victime se trouvait sur la chaussée. Le ballon avait été projeté par des personnes qui jouaient à proximité. Pour la Cour de cassation, ces circonstances suffisaient à caractériser un accident relevant du champ d’intervention du FGAO. Le fait que les enfants se soient déplacés dans le cadre d’un jeu ne permet pas d’écarter la notion de personnes circulant sur le sol. Aucun contact direct avec la victime n’est nécessaire La décision présente également un intérêt important sur le lien entre l’auteur du dommage et la victime. L’article L. 421-1 du Code des assurances n’exige pas que la personne à l’origine de l’accident entre directement en contact avec la victime. Le dommage peut donc être causé indirectement. En l’espèce, les enfants n’avaient pas heurté eux-mêmes la conductrice. C’est le ballon qu’ils avaient lancé qui avait atteint la roue du scooter et provoqué sa chute. Cette circonstance n’exclut pas la garantie du FGAO. La qualité de conducteur de la victime n’exclut pas non plus l’indemnisation La Cour de cassation écarte également un second argument retenu par les juges d’appel. La victime conduisait le seul véhicule terrestre à moteur impliqué matériellement dans l’accident. Pour autant, son dommage n’avait pas été causé par un autre véhicule terrestre à moteur, mais par le ballon lancé par les enfants. La Cour précise ainsi que l’exclusion concernant les dommages subis par un conducteur ne s’applique que lorsque ces dommages résultent d’un accident dans lequel un véhicule terrestre à moteur est impliqué au sens du régime concerné. Elle ne fait pas obstacle à l’intervention du FGAO lorsque le dommage est causé par une personne circulant sur le sol ou par un animal. Une conception large de l’intervention du FGAO Cet arrêt confirme une jurisprudence favorable aux victimes. Le FGAO n’intervient pas uniquement lorsque l’accident est provoqué par un véhicule non assuré ou non identifié. Il peut également indemniser certains accidents causés par des piétons, des cyclistes, des personnes pratiquant un jeu ou encore des animaux, lorsque les conditions prévues par le Code des assurances sont réunies et que le responsable demeure notamment inconnu ou n’est pas assuré. Ainsi, un conducteur de scooter blessé à la suite d’un ballon lancé par un enfant non identifié peut bénéficier de l’indemnisation du FGAO. Référence Cass. 2e civ., 28 mai 2026, n° 24-21.506, F-B – ECLI:FR:CCASS:2026 Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit des assurances

La Cour de cassation confirme la nature du délai pour agir en garantie des vices cachés. Le délai de deux ans prévu par l’article 1648 du Code civil est un délai de prescription. Il ne s’agit pas d’un délai de forclusion. Cette qualification est essentielle. Elle permet notamment de suspendre le délai pendant une expertise judiciaire. Un délai de deux ans à compter de la découverte du vice L’acquéreur victime d’un vice caché peut agir contre son vendeur lorsque le défaut rend le bien impropre à son usage ou en diminue fortement l’utilisation. L’article 1648 du Code civil prévoit que cette action doit être engagée dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. Pendant plusieurs années, la jurisprudence a hésité sur la nature de ce délai. La chambre mixte de la Cour de cassation a définitivement tranché cette question le 21 juillet 2023. Elle a jugé que le délai biennal constitue un délai de prescription. La troisième chambre civile confirme cette solution dans son arrêt du 28 mai 2026. L’expertise judiciaire suspend la prescription Dans cette affaire, des acquéreurs avaient découvert une importante pollution au plomb affectant les parcelles achetées.  Une expertise judiciaire avait été ordonnée. La cour d’appel avait néanmoins considéré que le délai de deux ans constituait un délai de forclusion. Elle avait donc déclaré l’action des acquéreurs irrecevable. La Cour de cassation censure cette décision. Elle rappelle que le délai de l’article 1648 du Code civil est une prescription. Il peut donc être suspendu pendant toute la durée de la mesure d’expertise, conformément à l’article 2239 du Code civil. Lorsque le juge ordonne une mesure d’instruction avant tout procès, la prescription est suspendue. Elle recommence à courir lorsque la mesure a été exécutée. Le délai restant ne peut alors être inférieur à six mois. Une solution protectrice pour l’acquéreur Cette décision présente une importance pratique considérable en matière de vente immobilière et de vices cachés. Lorsqu’une expertise judiciaire est nécessaire pour déterminer l’existence, l’origine ou la gravité d’un vice, le délai pour agir ne continue pas à courir pendant les opérations d’expertise. Par ailleurs, une demande en justice, même introduite en référé, peut également interrompre la prescription. Il reste donc indispensable de reconstituer précisément la chronologie : date de découverte du vice, assignation en référé, ordonnance d’expertise, dépôt du rapport et assignation au fond. À retenir : l’acquéreur dispose de deux ans à compter de la découverte du vice pour agir en garantie des vices cachés. Ce délai est une prescription. Il peut être interrompu et il est notamment suspendu pendant l’expertise judiciaire. Référence : Cass. 3e civ., 28 mai 2026, n° 24-11.258. Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier

Assurance-vie démembrée : le notaire n’est pas responsable du versement des fonds à l’héritier du quasi-usufruitier La Cour de cassation précise les conséquences successorales du démembrement de la clause bénéficiaire d’un contrat d’assurance-vie. La question de l'Assurance-vie démembrée : responsabilité du notaire et créance de restitution est donc au cœur de cet arrêt. Un souscripteur avait désigné son épouse comme bénéficiaire en usufruit des capitaux décès. Ses trois nièces bénéficiaient de la nue-propriété. Au décès du souscripteur, l’assureur a versé les capitaux à son épouse. En présence d’une somme d’argent, l’usufruit prend la forme d’un quasi-usufruit, conformément à l’article 587 du Code civil. Le quasi-usufruitier peut donc disposer librement des sommes reçues. En contrepartie, il doit restituer leur équivalent à la fin de l’usufruit. Après le décès de l’épouse, sa fille unique lui a succédé. Le notaire chargé de la succession a intégré les fonds dans l’actif successoral puis les a remis à l’héritière. Les bénéficiaires en nue-propriété ont alors recherché la responsabilité du notaire. Elles lui reprochaient d’avoir versé les fonds à l’héritière alors qu’elles disposaient d’une créance de restitution. La cour d’appel d’Orléans avait retenu la responsabilité du notaire. Sur la décision de la cour de cassation La Cour de cassation censure cette décision. Elle rappelle que les nus-propriétaires ne disposent d’aucun droit sur l’actif de la succession du quasi-usufruitier. Ils détiennent uniquement une créance de restitution correspondant au montant nominal des sommes soumises au quasi-usufruit. Cette créance constitue une dette de la succession. Elle doit donc être inscrite au passif successoral. Les nus-propriétaires ont ainsi la qualité de créanciers de la succession. Ils ne peuvent toutefois revendiquer directement les sommes ou les biens figurant dans l’actif successoral. La Cour de cassation en déduit qu’aucune faute ne peut être reprochée au notaire pour avoir remis les fonds à l’héritière. Elle casse l’arrêt sans renvoi et rejette les demandes dirigées contre le notaire. Cette décision rappelle une distinction importante en présence d’une assurance-vie avec clause bénéficiaire démembrée. Le quasi-usufruitier dispose des capitaux versés par l’assureur. Les nus-propriétaires bénéficient, quant à eux, d’une créance de restitution à son décès. Cette créance leur confère un droit personnel contre la succession, mais aucun droit réel sur les biens composant l’actif successoral. Cass. 1re civ., 17 juin 2026, n° 24-12.874, F-D Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit des successions

Vente immobilière : le dol permet d’obtenir l’indemnisation de l’excès de prix L’acquéreur victime d’un dol n’est pas tenu de demander l’annulation de la vente. Il peut conserver l’immeuble et réclamer l’indemnisation de l’excès de prix payé. La Cour de cassation vient de réaffirmer cette solution dans un arrêt du 28 mai 2026 publié au Bulletin (Cass. 3e civ., 28 mai 2026, nos 24-20.821 et 24-20.944). La dissimulation de graves troubles de voisinage En 2016, un couple avait acheté un appartement et un emplacement de stationnement pour 710 000 euros. Après la vente, les acquéreurs avaient découvert le comportement anormal de l’occupant de l’appartement voisin. Ils reprochaient aux vendeurs de leur avoir dissimulé cette situation. Les acquéreurs n’ont pas sollicité l’annulation de la vente immobilière. Ils ont préféré engager une action en dommages et intérêts sur le fondement du dol. Un excès de prix indemnisable Les vendeurs soutenaient que l’indemnisation devait se limiter à une perte de chance d’acquérir le bien à de meilleures conditions. La Cour de cassation écarte cet argument. L’acquéreur victime d’un dol peut obtenir la réparation de l’excès de prix payé lorsqu’il choisit de conserver le bien. En l’espèce, l’insécurité provoquée par le voisinage diminuait directement la valeur de l’appartement. Informés de cette situation, les acquéreurs n’auraient pas accepté de payer le prix convenu. La cour d’appel pouvait donc évaluer souverainement la dépréciation du bien à 15 % du prix d’acquisition. Les vendeurs ont ainsi été condamnés à verser 106 500 euros de dommages et intérêts. Cette décision protège efficacement l’acquéreur trompé. Celui-ci peut conserver l’immeuble tout en obtenant réparation de la différence entre le prix payé et la valeur réelle du bien compte tenu des circonstances dissimulées. Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier

Accident mortel de la circulation : quand la faute inexcusable du piéton exclut toute indemnisation En matière d'accident de la circulation, les victimes non conductrices bénéficient en principe d'une protection renforcée par la loi du 5 juillet 1985. Elles ne peuvent être privées de leur droit à indemnisation qu'en présence d'une faute inexcusable, cause exclusive de l'accident. Par un arrêt du 11 mars 2026, la cour d'appel de Rennes apporte une illustration rare de cette exception (CA Rennes, 11 mars 2026, n° 23/01421). Dans cette affaire, un piéton marchait de nuit sur une route nationale à quatre voies, interdite aux piétons et dépourvue d'éclairage. Il portait des vêtements sombres et se trouvait sous l'emprise de l'alcool et de stupéfiants. Les juges relèvent également que la victime connaissait parfaitement les lieux. Des appels téléphoniques passés avant l'accident démontraient qu'elle avait pleinement conscience du danger. Malgré cela, elle a continué à marcher dos à la circulation, après avoir déjà été évitée par un premier véhicule. Aucune faute n'a, en revanche, été retenue contre l'automobiliste. La conductrice respectait les règles de circulation et n'a aperçu le piéton qu'au dernier moment. La cour considère que le piéton s'est volontairement exposé à un danger d'une exceptionnelle gravité. Son comportement constitue une faute inexcusable ayant été la cause exclusive de l'accident. En conséquence, la victime est totalement privée de son droit à indemnisation. Cette décision rappelle que la faute inexcusable d'un piéton demeure exceptionnelle. Elle n'est retenue que lorsque la victime adopte volontairement un comportement d'une extrême dangerosité, en ayant pleinement conscience du risque encouru. Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit des assurances

Congé pour vendre : l'oubli de mentions légales n'annule pas le congé Vous êtes locataire ou bailleur ? Un arrêt récent de la cour d'appel de Versailles précise les effets d'un congé pour vendre incomplet. Le bailleur avait omis des mentions obligatoires. Le congé reste pourtant valable. Explications. Ce que la loi impose au bailleur Le congé pour vendre obéit à des règles strictes. Le bailleur indique le prix et les conditions de la vente. Il rappelle aussi au locataire son droit de préemption. La loi du 6 juillet 1989 exige la reproduction des cinq premiers alinéas de l'article 15-II, et ce « à peine de nullité ». Une notice d'information doit également être jointe au congé. Le litige Ici, le congé mentionnait seulement le motif et le prix. Aucune information sur le droit de préemption. Aucune notice annexée. Le locataire a donc réclamé l'annulation du congé. La solution des juges La cour d'appel valide pourtant le congé. Le défaut de reproduction des mentions constitue un simple vice de forme. Cette irrégularité n'entraîne la nullité que si le locataire prouve un grief. La décision prolonge une jurisprudence constante (Cass. 3e civ., 15 mai 2008, n° 07-10.243). Pourquoi aucun grief ici Le locataire invoquait un préjudice évident : il ignorait son droit de préemption. Les juges écartent l'argument. Ils relèvent ses ressources très modestes. Ils constatent qu'il n'a jamais voulu acquérir le logement. Sans projet d'achat, pas de préjudice. Donc pas de nullité. Et la notice d'information ? Son absence ne change rien. L'article 15 ne prévoit aucune sanction sur ce point. Le congé conserve toute sa validité. Ce qu'il faut retenir Le grief s'apprécie au cas par cas. Le locataire qui conteste un congé pour vendre doit démontrer un préjudice concret. Le bailleur négligent n'est pas à l'abri pour autant. Mieux vaut reproduire toutes les mentions et joindre la notice. La prudence évite le contentieux. CA Versailles, 1re et 2e ch. civ., 3 mars 2026, n° 24/05720 (JurisData n° 2026-004465) Un doute sur un congé reçu ou à délivrer ? Le cabinet vous accompagne. Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier

Préavis réduit du locataire : le justificatif doit être joint à la lettre de congé La Cour d'appel de Grenoble rappelle une règle essentielle du droit locatif : le locataire qui souhaite bénéficier d'un préavis réduit doit justifier sa situation dès l'envoi de son congé. Dans un arrêt du 10 mars 2026 (CA Grenoble, n° 24/01923), les juges confirment qu'un justificatif transmis postérieurement à la notification du congé ne permet pas de bénéficier du délai réduit prévu par la loi. Le préavis réduit en cas de problème de santé En principe, le locataire d'un logement vide doit respecter un préavis de trois mois lorsqu'il donne congé à son bailleur. Toutefois, l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit plusieurs hypothèses permettant de bénéficier d'un préavis réduit à un mois. C'est notamment le cas lorsque l'état de santé du locataire justifie un changement de domicile. Pour bénéficier de cet avantage, le locataire doit non seulement invoquer le motif légal mais également le justifier. Un certificat médical non joint au congé Dans cette affaire, les locataires avaient adressé un courrier de résiliation à leurs bailleurs le 30 décembre 2021. Ils indiquaient vouloir bénéficier d'un préavis réduit d'un mois en raison de l'état de santé de l'un d'eux. Cependant, aucun certificat médical n'était joint à la lettre de congé. Les locataires ont ensuite produit ce justificatif plusieurs semaines plus tard et soutenaient que le délai de préavis réduit devait courir à compter de cette transmission. La Cour d'appel confirme l'application du préavis de trois mois La Cour d'appel de Grenoble rejette cette argumentation. Les magistrats rappellent que l'article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire qui entend bénéficier d'un préavis réduit de préciser le motif invoqué et d'en apporter la justification au moment même de l'envoi du congé. En l'absence de justificatif joint à la notification, le préavis réduit ne peut pas s'appliquer. Les locataires restent donc tenus au respect du préavis légal de trois mois et au paiement des loyers correspondants. Une jurisprudence désormais constante Cette décision s'inscrit dans la continuité de la jurisprudence de la Cour de cassation. La Haute juridiction a déjà jugé à plusieurs reprises que le bénéfice du préavis réduit est subordonné à la production immédiate des justificatifs lors de l'envoi du congé. Un justificatif communiqué ultérieurement ne permet pas de régulariser la situation. Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, les dispositions légales sont particulièrement claires et ne laissent aucune place à l'interprétation. Ce qu'il faut retenir Le locataire qui souhaite bénéficier d'un préavis réduit doit être particulièrement vigilant lors de la rédaction de son congé. Le motif ouvrant droit au délai réduit doit être expressément mentionné dans la lettre de résiliation. Le justificatif correspondant doit impérativement être joint dès l'envoi du courrier. À défaut, le bailleur est fondé à appliquer le préavis de trois mois prévu par la loi et à réclamer les loyers dus pendant cette période. Cette décision constitue un rappel utile des règles applicables au congé du locataire et à la mise en œuvre du préavis réduit en matière de bail d'habitation. Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier