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La Cour de cassation rappelle une règle essentielle du droit de la construction : les désordres apparents lors de la réception des travaux ne sont, en principe, pas couverts par l'assurance de responsabilité décennale du constructeur. Dans cette affaire, un maître d'ouvrage avait confié à une entreprise des travaux de rénovation de la cuisine d'un restaurant. Les travaux avaient fait l'objet d'une réception tacite avec réserves. Après la liquidation judiciaire de l'entreprise, le maître d'ouvrage a recherché la garantie de l'assureur décennal. L'expertise judiciaire avait mis en évidence des désordres affectant notamment une chape. Toutefois, les juges ont constaté que ces désordres étaient déjà visibles lors de la réception et avaient fait l'objet de réserves. La Cour d'appel de Versailles avait donc rejeté la demande d'indemnisation. La Cour de cassation confirme cette décision. La garantie décennale suppose un désordre non apparent Pour engager la responsabilité décennale prévue à l'article 1792 du Code civil, trois conditions doivent être réunies : une réception des travaux ; un dommage de nature décennale ; un dommage non apparent lors de la réception. La réception constitue une étape déterminante. Elle marque le point de départ des garanties légales et met fin aux relations contractuelles d'exécution de l'ouvrage. Lorsqu'un désordre est connu ou visible au moment de la réception, le maître d'ouvrage doit le signaler par des réserves. En principe, ce désordre échappe ensuite à la garantie décennale. L'appréciation du caractère apparent s'effectue au jour de la réception et du point de vue du maître d'ouvrage. Les juges tiennent compte de ses compétences techniques et de l'assistance éventuelle d'un maître d'œuvre ou d'un expert. Une exception lorsque la gravité réelle apparaît après réception La jurisprudence admet toutefois une exception importante. La garantie décennale peut être mobilisée lorsque le désordre, bien que visible à la réception, ne révèle qu'ultérieurement sa véritable ampleur ou ses conséquences sur la solidité ou la destination de l'ouvrage. Cette solution est régulièrement retenue lorsque des investigations techniques postérieures mettent en évidence des défauts structurels, des infiltrations ou des atteintes à la solidité qui ne pouvaient être identifiées lors de la réception. Encore faut-il démontrer que la gravité décennale n'était pas décelable à cette date. Ce qu'il faut retenir Dans l'arrêt du 19 février 2026, la Cour de cassation relève qu'aucun désordre supplémentaire n'avait été découvert après la réception et qu'aucune aggravation n'était établie. Les dommages invoqués étaient ceux qui avaient déjà été constatés et réservés lors de la réception. La garantie décennale ne pouvait donc pas être mobilisée et l'assureur n'était pas tenu à indemnisation. Cette décision rappelle l'importance stratégique de la réception des travaux. La qualification d'un désordre comme apparent ou caché demeure l'un des enjeux majeurs du contentieux de la construction. Elle conditionne souvent l'accès à l'assurance décennale et l'indemnisation du maître d'ouvrage. Cass. 3e civ., 19 février 2026, n° 24-14.426 Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier

Vente à une SCI familiale : le locataire conserve son droit de préférence Par un arrêt remarqué du 5 mars 2026 (Cass. 3e civ., n° 24-11.525), la Cour de cassation apporte une nouvelle précision importante sur le droit de préemption du locataire commercial prévu par l'article L. 145-46-1 du Code de commerce. Pour mémoire, lorsqu'un propriétaire souhaite vendre un local commercial ou artisanal loué, il doit en principe proposer la vente au locataire avant toute cession à un tiers. La loi prévoit toutefois certaines exceptions, notamment lorsque le bien est vendu au conjoint du bailleur, à l'un de ses ascendants ou de ses descendants. Il existe aussi une exception pour ceux de son conjoint. La question posée à la Cour de cassation était la suivante : cette exception s'applique-t-elle lorsque l'acquéreur est une SCI familiale composée exclusivement de membres de la famille du bailleur ? La réponse est clairement négative. Dans cette affaire, des locaux commerciaux devaient être cédés à une SCI constituée par le gérant de la SCI bailleresse et ses enfants. Par ailleurs, le bailleur soutenait qu'il s'agissait d'une opération purement familiale entrant dans le champ des exceptions prévues par la loi. La Cour de cassation rejette cet argument. Elle rappelle qu'une SCI possède une personnalité juridique propre, distincte de celle de ses associés. Dès lors, même si tous les associés sont des membres de la même famille, la société acquéreuse demeure une personne morale. Ainsi, elle ne peut être assimilée à un conjoint, un ascendant ou un descendant au sens de l'article L. 145-46-1 du Code de commerce. La Haute juridiction adopte ainsi une interprétation stricte et littérale du texte. En conséquence, la vente à une SCI familiale reste soumise au droit de préférence du locataire commercial. Celui-ci doit être régulièrement informé de l'opération. Il doit également être mis en mesure d'exercer son droit d'acquisition prioritaire. L'arrêt confirme également l'obligation du notaire de procéder à une nouvelle notification lorsque les conditions de la vente deviennent plus favorables à l'acquéreur. À défaut, la vente encourt la nullité. Cette décision s'inscrit dans une jurisprudence constante. Elle vise à empêcher tout contournement du droit de préemption du locataire au moyen de montages sociétaires ou d'opérations familiales indirectes. Ce qu'il faut retenir : Le droit de préférence du locataire commercial demeure la règle. Les exceptions prévues par l'article L. 145-46-1 du Code de commerce sont d'interprétation stricte. Une SCI familiale ne bénéficie pas de l'exception réservée aux cessions consenties aux descendants ou ascendants du bailleur. La personnalité morale de la SCI fait obstacle à toute assimilation avec les membres de la famille qui la composent. Toute modification favorable des conditions de vente impose une nouvelle notification au locataire. Référence : Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-11.525. Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier

Recouvrement de charges de copropriété : l’injonction de payer échappe à la conciliation préalable Par un arrêt  du 25 septembre 2025, la Cour de cassation clarifie enfin une difficulté procédurale qui pénalisait le recouvrement des petites créances, notamment en matière de charges de copropriété. Ce nouvel arrêt permet ainsi de mieux comprendre le recouvrement de charges : l’injonction de payer sans conciliation préalable. La Haute juridiction juge que la procédure d’injonction de payer n’est pas soumise à l’obligation de tentative préalable de règlement amiable prévue par l’article 750-1 du Code de procédure civile, même lorsque la créance est inférieure à 5 000 euros. Une décision favorable aux syndicats de copropriétaires Depuis plusieurs années, certaines juridictions considéraient qu’une procédure de médiation, de conciliation ou de procédure participative devait obligatoirement précéder une injonction de payer portant sur une somme inférieure à 5 000 euros. À défaut, la demande pouvait être déclarée irrecevable. Cette position fragilisait fortement l’efficacité de l’injonction de payer, pourtant conçue comme une procédure rapide, simple et peu coûteuse. La Cour de cassation met fin à cette incertitude. Pourquoi l’injonction de payer échappe-t-elle à la conciliation obligatoire ? La Cour rappelle que l’injonction de payer constitue une procédure dérogatoire au droit commun. Sa première phase est non contradictoire : le créancier saisit le juge par requête, sans débat préalable avec le débiteur. Le juge peut alors rendre rapidement une ordonnance d’injonction de payer. Selon la Cour, imposer une tentative préalable de règlement amiable serait incompatible avec : l’objectif de célérité de la procédure ; son fonctionnement non contradictoire ; la bonne administration de la justice. Même après une éventuelle opposition du débiteur, aucun texte n’organise l’application de l’article 750-1 du CPC à cette procédure spécifique. La Cour de cassation conclut donc que l’injonction de payer n’est pas soumise à obligation préalable de conciliation. Un avantage pratique majeur pour le recouvrement des charges Cette solution sécurise considérablement les actions engagées par les syndicats de copropriétaires. L’injonction de payer retrouve tout son intérêt : obtention rapide d’un titre exécutoire ; réduction des coûts de procédure ; possibilité de pratiquer ensuite des saisies ; limitation des délais liés aux modes amiables. Cette décision intervient dans un contexte où les délais de médiation et de conciliation se sont fortement allongés depuis la réforme des MARD entrée en vigueur en 2025. Une prudence reste néanmoins recommandée Même en l’absence d’obligation de conciliation préalable, le syndic a intérêt à démontrer qu’il a tenté un règlement amiable : mises en demeure ; relances ; échanges précontentieux. En effet, le juge peut désormais imposer aux parties une rencontre avec un conciliateur ou un médiateur en cours de procédure et un refus injustifié peut être sanctionné par une amende civile. Référence Cass. 2e civ., avis, 25 septembre 2025, n° 25-70.013. Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier

Refus de délivrance d’un legs universel : les héritiers réservataires peuvent être condamnés Par un arrêt du 4 février 2026 (Cass. 1re civ., n° 24-11.230), la Cour de cassation rappelle une règle essentielle du droit des successions : les héritiers réservataires ne peuvent pas bloquer la délivrance d’un legs universel dans l’attente du calcul de leur réserve héréditaire. Cette décision met en lumière la question du refus de délivrance d’un legs et la responsabilité des héritiers réservataires en pareil cas. Une faute engageant la responsabilité civile des héritiers Dans cette affaire, des héritiers réservataires avaient refusé de délivrer un legs universel consenti à deux petits-enfants du défunt. Ce refus empêchait notamment la vente d’un bien immobilier dépendant de la succession. Les héritiers invoquaient un risque d’atteinte à leur réserve héréditaire ainsi que la complexité d’une succession internationale entre la France et l’Espagne. Les juges d’appel avaient estimé ce refus légitime. La Cour de cassation adopte une position inverse. Elle considère que la délivrance du legs constitue une mesure provisoire qui ne prive pas les héritiers de leurs droits ultérieurs pour demander une éventuelle réduction du legs. En conséquence, le refus injustifié de délivrance peut constituer une faute civile au sens de l’article 1240 du Code civil et ouvrir droit à indemnisation pour le légataire lésé. La délivrance du legs ne vaut pas renonciation à la réserve La Haute juridiction précise également que les héritiers réservataires conservent la possibilité de demander ultérieurement la réduction du legs si celui-ci dépasse la quotité disponible. Autrement dit, accepter la délivrance d’un legs universel ne signifie pas renoncer à protéger sa réserve héréditaire, sauf volonté clairement exprimée. Une décision importante en droit des successions Cet arrêt sécurise les droits des légataires universels et limite les stratégies dilatoires dans le règlement des successions. Il rappelle plusieurs principes fondamentaux : la délivrance du legs permet au légataire d’entrer en possession des biens ; les héritiers ne disposent pas d’un droit discrétionnaire pour la refuser ; la liquidation de l’indemnité de réduction ne peut pas retarder la délivrance ; un refus abusif peut engager la responsabilité civile des héritiers réservataires. Cette décision s’inscrit dans une jurisprudence constante visant à assurer une exécution rapide et loyale des volontés du défunt. Références juridiques Cass. 1re civ., 4 févr. 2026, n° 24-11.230 Article 1004 du Code civil Article 1240 du Code civil Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit des successions

Assurance : la signature d’un avenant ne suffit pas à opposer la prescription biennale Par un arrêt du 12 février 2026 (Cass. 2e civ., n° 24-18.683), la Cour de cassation renforce encore la protection de l’assuré en matière de prescription biennale. La Haute juridiction rappelle qu’un assureur ne peut opposer la prescription prévue à l’article L. 114-1 du Code des assurances si l’avenant signé par l’assuré ne contient pas une information claire et complète sur cette prescription. Dans cette affaire, un syndicat de copropriétaires recherchait la garantie de son assureur après des infiltrations d’eau. L’assureur invoquait la prescription biennale pour refuser sa garantie. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait donné raison à l’assureur. Mais la Cour de cassation casse cette décision. Elle considère que la seule signature de l’avenant ne suffit pas. L’assureur devait prouver que l’assuré avait effectivement pris connaissance : du délai de prescription de deux ans ; de son point de départ ; des causes d’interruption de la prescription ; ainsi que des clauses contractuelles applicables. Or, l’avenant litigieux ne comportait aucune mention expresse indiquant que l’assuré reconnaissait avoir pris connaissance des conditions générales et des clauses relatives à la prescription. La Cour de cassation adopte ainsi une lecture particulièrement stricte de l’article R. 112-1 du Code des assurances. Cette décision s’inscrit dans une jurisprudence constante. L’assureur doit délivrer une information complète et précise sur la prescription biennale. Une simple référence aux textes ou une information incomplète demeure insuffisante. À défaut, la sanction est sévère : la prescription devient inopposable à l’assuré. Cette solution concerne aussi bien les particuliers que les professionnels. En pratique, les compagnies d’assurance doivent donc être extrêmement vigilantes lors de la rédaction des avenants et des conditions contractuelles. Pour les assurés, cet arrêt constitue un moyen de défense important lorsque l’assureur oppose tardivement une prescription biennale insuffisamment portée à leur connaissance. Référence : Cass. 2e civ., 12 févr. 2026, n° 24-18.683. Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit des assurances

Clause résolutoire : le juge doit examiner l’exception d’inexécution du locataire Par un arrêt du 5 mars 2026 (Cass. 3e civ., n° 24-15.820), la Cour de cassation renforce la protection du locataire commercial confronté à une clause résolutoire pour loyers impayés. Dans ce contexte, la clause résolutoire : le juge doit examiner l’exception d’inexécution du locataire. En matière de bail commercial, l’article L. 145-41 du Code de commerce prévoit que la clause résolutoire ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Toutefois, le locataire peut opposer une exception d’inexécution lorsque le bailleur manque gravement à ses obligations, notamment à son obligation de délivrance prévue par l’article 1719 du Code civil. Dans cette affaire, les locaux présentaient d’importants désordres imputables au bailleur. Les juges avaient constaté que l’immeuble était devenu impropre à son usage commercial et d’habitation. Malgré cela, la cour d’appel avait considéré que la clause résolutoire était acquise, au motif que le locataire n’avait ni réglé les loyers ni sollicité de délais de paiement dans le mois suivant le commandement. La Cour de cassation casse cette décision. Elle rappelle qu’un locataire commercial peut suspendre le paiement des loyers lorsque les locaux sont impropres à leur destination en raison des manquements du bailleur. Surtout, les juges du fond doivent vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution invoquée par le locataire, même si celui-ci n’a pas demandé de délais de paiement dans le délai légal d’un mois. La Haute juridiction confirme ainsi sa jurisprudence récente selon laquelle l’exception d’inexécution peut faire obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire. Cette solution est importante en pratique. Le bailleur ne peut obtenir automatiquement la résiliation du bail commercial dès lors que l’exigibilité des loyers est sérieusement contestée en raison d’un défaut de délivrance ou de troubles de jouissance. Le locataire doit néanmoins démontrer que les désordres rendent les locaux totalement ou suffisamment impropres à l’activité prévue au bail. Cet arrêt rappelle également l’intérêt, pour le preneur, de contester rapidement le commandement de payer et d’engager une action au fond afin de préserver ses droits. Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier

La Cour de cassation apporte une précision importante en matière de saisie immobilière. De plus, elle précise la protection de la résidence principale du débiteur en redressement judiciaire. Les effets de la renonciation à l’insaisissabilité de la résidence principale et la suspension d’une saisie immobilière en cas de plan de redressement judiciaire sont au cœur de cette question. Dans cette affaire, une banque avait délivré un commandement de payer valant saisie immobilière. Cela s’est produit avant que le débiteur ne renonce à l’insaisissabilité de sa résidence principale. Le débiteur soutenait que cette renonciation profitait à l’ensemble des créanciers. Selon lui, elle modifiait leur gage commun. La Cour de cassation rejette cet argument. En effet, elle rappelle que la renonciation à l’insaisissabilité de la résidence principale reste inopposable au créancier qui a déjà engagé une procédure de saisie immobilière. Autrement dit, un débiteur ne peut pas modifier rétroactivement les droits d’un créancier ayant déjà délivré un commandement de saisie. La Haute juridiction se fonde notamment sur les articles L. 321-2 du Code des procédures civiles d’exécution et L. 526-3 du Code de commerce. L’arrêt présente également un intérêt majeur concernant les effets du plan de redressement judiciaire sur la procédure de saisie immobilière. La Cour rappelle que le créancier auquel l’insaisissabilité est inopposable conserve un droit de poursuite sur l’immeuble. Toutefois, lorsque ce créancier déclare sa créance dans la procédure collective et qu’un plan de redressement est adopté, l’exigibilité de la créance se trouve suspendue pendant la durée du plan. Cette suspension interdit alors la poursuite de la saisie immobilière, même si le jugement d’orientation est déjà intervenu. La Cour de cassation casse donc partiellement l’arrêt d’appel qui avait jugé irrecevable la contestation du débiteur. Cette contestation était fondée sur l’adoption du plan de redressement postérieurement à l’audience d’orientation. Cette décision confirme l’importance des effets du redressement judiciaire sur les poursuites immobilières. Elle rappelle aussi que la suspension de l’exigibilité de la créance constitue un obstacle à la continuation de la saisie immobilière. Cass. com., 15 avril 2026, n° 23-16.482 Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier

Prescription de l’indemnité d’occupation en indivision successorale Indemnité d’occupation en indivision successorale : prescription et délai de 5 ans est une question souvent soulevée dans ce contexte. Lorsqu’un héritier occupe seul un bien dépendant d’une succession, il peut être condamné à verser une indemnité d’occupation à l’indivision successorale. L’article 815-9 du Code civil prévoit en effet que l’indivisaire qui use privativement d’un bien indivis est redevable d’une indemnité. Toutefois, cela ne s’applique pas s’il y a accord contraire entre les coindivisaires. En application de l’article 815-10 du Code civil, les demandes relatives aux fruits et revenus de l’indivision sont toutefois limitées aux cinq années précédant la demande en justice. Dans cette affaire, une succession s’était ouverte en 2014. Les petits-enfants de la défunte avaient assigné leur oncle afin d’obtenir l’ouverture des opérations de liquidation successorale. De plus, ils demandaient une indemnité d’occupation pour l’usage exclusif d’un immeuble indivis. La cour d’appel avait déclaré cette demande prescrite au motif que le délai de cinq ans devait courir à compter du décès.La Cour de cassation censure cette analyse. Par un arrêt du 10 décembre 2025, la Première chambre civile rappelle qu’un coindivisaire peut réclamer une indemnité d’occupation correspondant aux cinq années précédant sa demande. Et cela est valable même si la succession est ouverte depuis plus de cinq ans. En l’espèce, l’occupant avait remis les clés du bien au notaire le 8 décembre 2015. La demande formée le 19 octobre 2020 demeurait donc recevable pour la période comprise entre le 19 octobre et le 8 décembre 2015. Cette décision confirme que le point de départ de la prescription ne correspond pas à la date du décès. Au contraire, il correspond à la période pour laquelle l’indemnité est réclamée. La solution s’inscrit dans la jurisprudence constante de la Cour de cassation relative aux créances d’indivision et à l’indemnité d’occupation. Cass. 1re civ., 10 déc. 2025, n° 23-22.620

Préjudice d’anxiété et exposition au Distilbène : une présomption reconnue par la Cour de cassation Par un arrêt du 18 février 2026 (Cass. 1re civ., n° 21-23.415), la Cour de cassation renforce considérablement la protection des victimes exposées in utero au diéthylstilbestrol (DES), plus connu sous le nom de Distilbène.Elle affirme que le préjudice d’anxiété est caractérisé par la seule connaissance, pour la victime, de son exposition à un risque élevé de développer une pathologie grave. En l’espèce, une femme exposée in utero au DES sollicitait l’indemnisation de son préjudice d’anxiété contre l’un des laboratoires ayant commercialisé le produit administré à sa mère pendant sa grossesse.La cour d’appel avait rejeté sa demande au motif qu’elle ne produisait pas de preuve médicale objective de son anxiété. Notamment, elle n’apportait pas de certificats médicaux. La Cour de cassation censure cette analyse et adopte une position particulièrement protectrice : il n’est plus nécessaire de démontrer des manifestations psychologiques médicalement constatées.La seule conscience d’être exposé à un risque élevé de pathologie grave suffit désormais à caractériser le préjudice indemnisable. Cette décision consacre ainsi une véritable présomption de préjudice d’anxiété au profit des victimes du DES.La Haute juridiction rappelle toutefois que ce mécanisme suppose : un risque scientifiquement établi ; une probabilité élevée de survenance ; une pathologie potentielle grave ; et la connaissance par la victime de cette exposition. Cette évolution jurisprudentielle s’inscrit dans la continuité des décisions récentes favorables à l’indemnisation des victimes de dommages corporels et facilite incontestablement l’accès à la réparation. 🔎 Référence : Cass. 1re civ., 18 févr. 2026, n° 21-23.415.