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Accident mortel de la circulation : quand la faute inexcusable du piéton exclut toute indemnisation En matière d'accident de la circulation, les victimes non conductrices bénéficient en principe d'une protection renforcée par la loi du 5 juillet 1985. Elles ne peuvent être privées de leur droit à indemnisation qu'en présence d'une faute inexcusable, cause exclusive de l'accident. Par un arrêt du 11 mars 2026, la cour d'appel de Rennes apporte une illustration rare de cette exception (CA Rennes, 11 mars 2026, n° 23/01421). Dans cette affaire, un piéton marchait de nuit sur une route nationale à quatre voies, interdite aux piétons et dépourvue d'éclairage. Il portait des vêtements sombres et se trouvait sous l'emprise de l'alcool et de stupéfiants. Les juges relèvent également que la victime connaissait parfaitement les lieux. Des appels téléphoniques passés avant l'accident démontraient qu'elle avait pleinement conscience du danger. Malgré cela, elle a continué à marcher dos à la circulation, après avoir déjà été évitée par un premier véhicule. Aucune faute n'a, en revanche, été retenue contre l'automobiliste. La conductrice respectait les règles de circulation et n'a aperçu le piéton qu'au dernier moment. La cour considère que le piéton s'est volontairement exposé à un danger d'une exceptionnelle gravité. Son comportement constitue une faute inexcusable ayant été la cause exclusive de l'accident. En conséquence, la victime est totalement privée de son droit à indemnisation. Cette décision rappelle que la faute inexcusable d'un piéton demeure exceptionnelle. Elle n'est retenue que lorsque la victime adopte volontairement un comportement d'une extrême dangerosité, en ayant pleinement conscience du risque encouru. Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit des assurances

Congé pour vendre : l'oubli de mentions légales n'annule pas le congé Vous êtes locataire ou bailleur ? Un arrêt récent de la cour d'appel de Versailles précise les effets d'un congé pour vendre incomplet. Le bailleur avait omis des mentions obligatoires. Le congé reste pourtant valable. Explications. Ce que la loi impose au bailleur Le congé pour vendre obéit à des règles strictes. Le bailleur indique le prix et les conditions de la vente. Il rappelle aussi au locataire son droit de préemption. La loi du 6 juillet 1989 exige la reproduction des cinq premiers alinéas de l'article 15-II, et ce « à peine de nullité ». Une notice d'information doit également être jointe au congé. Le litige Ici, le congé mentionnait seulement le motif et le prix. Aucune information sur le droit de préemption. Aucune notice annexée. Le locataire a donc réclamé l'annulation du congé. La solution des juges La cour d'appel valide pourtant le congé. Le défaut de reproduction des mentions constitue un simple vice de forme. Cette irrégularité n'entraîne la nullité que si le locataire prouve un grief. La décision prolonge une jurisprudence constante (Cass. 3e civ., 15 mai 2008, n° 07-10.243). Pourquoi aucun grief ici Le locataire invoquait un préjudice évident : il ignorait son droit de préemption. Les juges écartent l'argument. Ils relèvent ses ressources très modestes. Ils constatent qu'il n'a jamais voulu acquérir le logement. Sans projet d'achat, pas de préjudice. Donc pas de nullité. Et la notice d'information ? Son absence ne change rien. L'article 15 ne prévoit aucune sanction sur ce point. Le congé conserve toute sa validité. Ce qu'il faut retenir Le grief s'apprécie au cas par cas. Le locataire qui conteste un congé pour vendre doit démontrer un préjudice concret. Le bailleur négligent n'est pas à l'abri pour autant. Mieux vaut reproduire toutes les mentions et joindre la notice. La prudence évite le contentieux. CA Versailles, 1re et 2e ch. civ., 3 mars 2026, n° 24/05720 (JurisData n° 2026-004465) Un doute sur un congé reçu ou à délivrer ? Le cabinet vous accompagne. Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier

Préavis réduit du locataire : le justificatif doit être joint à la lettre de congé La Cour d'appel de Grenoble rappelle une règle essentielle du droit locatif : le locataire qui souhaite bénéficier d'un préavis réduit doit justifier sa situation dès l'envoi de son congé. Dans un arrêt du 10 mars 2026 (CA Grenoble, n° 24/01923), les juges confirment qu'un justificatif transmis postérieurement à la notification du congé ne permet pas de bénéficier du délai réduit prévu par la loi. Le préavis réduit en cas de problème de santé En principe, le locataire d'un logement vide doit respecter un préavis de trois mois lorsqu'il donne congé à son bailleur. Toutefois, l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit plusieurs hypothèses permettant de bénéficier d'un préavis réduit à un mois. C'est notamment le cas lorsque l'état de santé du locataire justifie un changement de domicile. Pour bénéficier de cet avantage, le locataire doit non seulement invoquer le motif légal mais également le justifier. Un certificat médical non joint au congé Dans cette affaire, les locataires avaient adressé un courrier de résiliation à leurs bailleurs le 30 décembre 2021. Ils indiquaient vouloir bénéficier d'un préavis réduit d'un mois en raison de l'état de santé de l'un d'eux. Cependant, aucun certificat médical n'était joint à la lettre de congé. Les locataires ont ensuite produit ce justificatif plusieurs semaines plus tard et soutenaient que le délai de préavis réduit devait courir à compter de cette transmission. La Cour d'appel confirme l'application du préavis de trois mois La Cour d'appel de Grenoble rejette cette argumentation. Les magistrats rappellent que l'article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire qui entend bénéficier d'un préavis réduit de préciser le motif invoqué et d'en apporter la justification au moment même de l'envoi du congé. En l'absence de justificatif joint à la notification, le préavis réduit ne peut pas s'appliquer. Les locataires restent donc tenus au respect du préavis légal de trois mois et au paiement des loyers correspondants. Une jurisprudence désormais constante Cette décision s'inscrit dans la continuité de la jurisprudence de la Cour de cassation. La Haute juridiction a déjà jugé à plusieurs reprises que le bénéfice du préavis réduit est subordonné à la production immédiate des justificatifs lors de l'envoi du congé. Un justificatif communiqué ultérieurement ne permet pas de régulariser la situation. Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, les dispositions légales sont particulièrement claires et ne laissent aucune place à l'interprétation. Ce qu'il faut retenir Le locataire qui souhaite bénéficier d'un préavis réduit doit être particulièrement vigilant lors de la rédaction de son congé. Le motif ouvrant droit au délai réduit doit être expressément mentionné dans la lettre de résiliation. Le justificatif correspondant doit impérativement être joint dès l'envoi du courrier. À défaut, le bailleur est fondé à appliquer le préavis de trois mois prévu par la loi et à réclamer les loyers dus pendant cette période. Cette décision constitue un rappel utile des règles applicables au congé du locataire et à la mise en œuvre du préavis réduit en matière de bail d'habitation. Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier

Congé pour reprise : le décès du bénéficiaire avant la fin du préavis rend le congé sans effet Par un arrêt du 16 avril 2026 (Cass. 3e civ., n° 24-13.191), la Cour de cassation rappelle un principe essentiel du droit des baux d'habitation : le congé pour reprise est strictement attaché à la personne désignée pour reprendre le logement. Dans cette affaire, une bailleresse avait délivré à ses locataires un congé pour reprise afin d'occuper personnellement le logement. Toutefois, elle est décédée avant l'expiration du délai de préavis. Son fils, devenu héritier, souhaitait reprendre le bien pour l'habiter. Il a donc saisi la justice afin de faire valider le congé et obtenir l'expulsion des locataires. La cour d'appel de Paris avait fait droit à sa demande. Elle considérait que le droit de reprise pouvait être transmis aux héritiers du bailleur. La Cour de cassation adopte une position différente. Elle rappelle que l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 impose que le congé pour reprise désigne précisément son bénéficiaire. Le caractère réel et sérieux de la reprise doit être apprécié au regard de cette personne déterminée. Dès lors, lorsque le bénéficiaire désigné décède avant la date d'effet du congé, celui-ci perd toute efficacité. L'héritier ne peut pas se substituer automatiquement au bénéficiaire initial, même s'il entend lui-même occuper le logement. La Haute juridiction casse donc l'arrêt d'appel et affirme clairement que le congé pour reprise est un droit personnel. Il ne se transmet pas aux héritiers lorsque le décès intervient avant l'expiration du préavis. Cette décision apporte une importante clarification pour les bailleurs et les locataires. Elle confirme que la validité du congé dépend de la situation personnelle du bénéficiaire mentionné dans l'acte. En pratique, le décès du bailleur ou du bénéficiaire de la reprise avant la fin du préavis rend le congé inopérant. Les héritiers ne peuvent alors pas s'en prévaloir pour obtenir le départ du locataire. Référence : Cass. 3e civ., 16 avril 2026, n° 24-13.191. Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier

Nullité d’un testament pour insanité d’esprit : le légataire particulier privé d’action Par un arrêt du 4 mars 2026 (Cass. civ. 1re, n° 24-21.711), la Cour de cassation rappelle une règle essentielle du droit des successions. En effet, l'action en nullité d'un testament pour insanité d'esprit est réservée aux seuls successeurs universels du défunt. En vertu de l'article 901 du Code civil, une personne doit être saine d'esprit pour consentir une libéralité, notamment un testament. Celui qui invoque l'insanité d'esprit du testateur doit en rapporter la preuve. De plus, cette preuve peut être établie par tous moyens, même lorsque le testament a été reçu par un notaire. Toutefois, la question de la preuve ne doit pas faire oublier celle de la qualité pour agir. Sur la décision de la Cour de cassation Dans cette affaire, un légataire particulier souhaitait obtenir l'annulation d'un testament ayant révoqué le legs dont il bénéficiait. Le testament contesté instituait la sœur du défunt en qualité de légataire universelle. La difficulté était donc procédurale : le demandeur n'était pas héritier ni légataire universel. Les juges du fond ont déclaré son action irrecevable. La Cour de cassation approuve cette solution. Par ailleurs, elle rappelle que la nullité relative d'un testament pour insanité d'esprit ou vice du consentement ne peut être demandée que par les successeurs universels. Ces derniers, qu'ils tiennent leurs droits de la loi ou du testament, sont seuls recevables à agir. Cette jurisprudence s'inscrit dans une ligne constante. Sont seuls recevables à agir les héritiers ab intestat et les légataires universels. En revanche, les légataires particuliers sont exclus de cette action, même lorsque leurs droits sont directement affectés par le testament litigieux. La solution repose sur le caractère relatif de la nullité. Après le décès du testateur, le droit d'agir est transmis uniquement aux personnes qui continuent juridiquement sa personnalité patrimoniale. Le demandeur invoquait également une atteinte à son droit d'accès au juge garanti par l'article 6 de la Convention européenne des droits de l'homme. Son argument était simple : la seule personne habilitée à agir était précisément celle qui bénéficiait du testament contesté. Or, elle n'avait donc aucun intérêt à en demander l'annulation. La Cour de cassation rejette néanmoins ce raisonnement. Elle considère que cette limitation poursuit un objectif légitime de protection de la volonté du défunt. De plus, elle vise aussi la sécurité juridique des actes testamentaires. Cette décision met en lumière une difficulté pratique importante. En effet, dans certaines situations, aucun recours effectif ne permet de vérifier si le testament a réellement été rédigé par une personne saine d'esprit. Une partie de la doctrine préconise depuis plusieurs années d'élargir le droit d'agir à toute personne titulaire d'un droit successoral affecté par le testament, y compris un légataire particulier. Une telle évolution aurait permis, dans cette affaire, de soumettre le testament litigieux au contrôle du juge. Pour l'heure, la Cour de cassation maintient cependant une position stricte : seul un successeur universel peut demander l'annulation d'un testament pour insanité d'esprit. Référence : Cass. civ. 1re, 4 mars 2026, n° 24-21.711. Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit des successions

La Cour de cassation rappelle une règle essentielle du droit de la construction : les désordres apparents lors de la réception des travaux ne sont, en principe, pas couverts par l'assurance de responsabilité décennale du constructeur. Dans cette affaire, un maître d'ouvrage avait confié à une entreprise des travaux de rénovation de la cuisine d'un restaurant. Les travaux avaient fait l'objet d'une réception tacite avec réserves. Après la liquidation judiciaire de l'entreprise, le maître d'ouvrage a recherché la garantie de l'assureur décennal. L'expertise judiciaire avait mis en évidence des désordres affectant notamment une chape. Toutefois, les juges ont constaté que ces désordres étaient déjà visibles lors de la réception et avaient fait l'objet de réserves. La Cour d'appel de Versailles avait donc rejeté la demande d'indemnisation. La Cour de cassation confirme cette décision. La garantie décennale suppose un désordre non apparent Pour engager la responsabilité décennale prévue à l'article 1792 du Code civil, trois conditions doivent être réunies : une réception des travaux ; un dommage de nature décennale ; un dommage non apparent lors de la réception. La réception constitue une étape déterminante. Elle marque le point de départ des garanties légales et met fin aux relations contractuelles d'exécution de l'ouvrage. Lorsqu'un désordre est connu ou visible au moment de la réception, le maître d'ouvrage doit le signaler par des réserves. En principe, ce désordre échappe ensuite à la garantie décennale. L'appréciation du caractère apparent s'effectue au jour de la réception et du point de vue du maître d'ouvrage. Les juges tiennent compte de ses compétences techniques et de l'assistance éventuelle d'un maître d'œuvre ou d'un expert. Une exception lorsque la gravité réelle apparaît après réception La jurisprudence admet toutefois une exception importante. La garantie décennale peut être mobilisée lorsque le désordre, bien que visible à la réception, ne révèle qu'ultérieurement sa véritable ampleur ou ses conséquences sur la solidité ou la destination de l'ouvrage. Cette solution est régulièrement retenue lorsque des investigations techniques postérieures mettent en évidence des défauts structurels, des infiltrations ou des atteintes à la solidité qui ne pouvaient être identifiées lors de la réception. Encore faut-il démontrer que la gravité décennale n'était pas décelable à cette date. Ce qu'il faut retenir Dans l'arrêt du 19 février 2026, la Cour de cassation relève qu'aucun désordre supplémentaire n'avait été découvert après la réception et qu'aucune aggravation n'était établie. Les dommages invoqués étaient ceux qui avaient déjà été constatés et réservés lors de la réception. La garantie décennale ne pouvait donc pas être mobilisée et l'assureur n'était pas tenu à indemnisation. Cette décision rappelle l'importance stratégique de la réception des travaux. La qualification d'un désordre comme apparent ou caché demeure l'un des enjeux majeurs du contentieux de la construction. Elle conditionne souvent l'accès à l'assurance décennale et l'indemnisation du maître d'ouvrage. Cass. 3e civ., 19 février 2026, n° 24-14.426 Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier

Vente à une SCI familiale : le locataire conserve son droit de préférence Par un arrêt remarqué du 5 mars 2026 (Cass. 3e civ., n° 24-11.525), la Cour de cassation apporte une nouvelle précision importante sur le droit de préemption du locataire commercial prévu par l'article L. 145-46-1 du Code de commerce. Pour mémoire, lorsqu'un propriétaire souhaite vendre un local commercial ou artisanal loué, il doit en principe proposer la vente au locataire avant toute cession à un tiers. La loi prévoit toutefois certaines exceptions, notamment lorsque le bien est vendu au conjoint du bailleur, à l'un de ses ascendants ou de ses descendants. Il existe aussi une exception pour ceux de son conjoint. La question posée à la Cour de cassation était la suivante : cette exception s'applique-t-elle lorsque l'acquéreur est une SCI familiale composée exclusivement de membres de la famille du bailleur ? La réponse est clairement négative. Dans cette affaire, des locaux commerciaux devaient être cédés à une SCI constituée par le gérant de la SCI bailleresse et ses enfants. Par ailleurs, le bailleur soutenait qu'il s'agissait d'une opération purement familiale entrant dans le champ des exceptions prévues par la loi. La Cour de cassation rejette cet argument. Elle rappelle qu'une SCI possède une personnalité juridique propre, distincte de celle de ses associés. Dès lors, même si tous les associés sont des membres de la même famille, la société acquéreuse demeure une personne morale. Ainsi, elle ne peut être assimilée à un conjoint, un ascendant ou un descendant au sens de l'article L. 145-46-1 du Code de commerce. La Haute juridiction adopte ainsi une interprétation stricte et littérale du texte. En conséquence, la vente à une SCI familiale reste soumise au droit de préférence du locataire commercial. Celui-ci doit être régulièrement informé de l'opération. Il doit également être mis en mesure d'exercer son droit d'acquisition prioritaire. L'arrêt confirme également l'obligation du notaire de procéder à une nouvelle notification lorsque les conditions de la vente deviennent plus favorables à l'acquéreur. À défaut, la vente encourt la nullité. Cette décision s'inscrit dans une jurisprudence constante. Elle vise à empêcher tout contournement du droit de préemption du locataire au moyen de montages sociétaires ou d'opérations familiales indirectes. Ce qu'il faut retenir : Le droit de préférence du locataire commercial demeure la règle. Les exceptions prévues par l'article L. 145-46-1 du Code de commerce sont d'interprétation stricte. Une SCI familiale ne bénéficie pas de l'exception réservée aux cessions consenties aux descendants ou ascendants du bailleur. La personnalité morale de la SCI fait obstacle à toute assimilation avec les membres de la famille qui la composent. Toute modification favorable des conditions de vente impose une nouvelle notification au locataire. Référence : Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-11.525. Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier

Recouvrement de charges de copropriété : l’injonction de payer échappe à la conciliation préalable Par un arrêt  du 25 septembre 2025, la Cour de cassation clarifie enfin une difficulté procédurale qui pénalisait le recouvrement des petites créances, notamment en matière de charges de copropriété. Ce nouvel arrêt permet ainsi de mieux comprendre le recouvrement de charges : l’injonction de payer sans conciliation préalable. La Haute juridiction juge que la procédure d’injonction de payer n’est pas soumise à l’obligation de tentative préalable de règlement amiable prévue par l’article 750-1 du Code de procédure civile, même lorsque la créance est inférieure à 5 000 euros. Une décision favorable aux syndicats de copropriétaires Depuis plusieurs années, certaines juridictions considéraient qu’une procédure de médiation, de conciliation ou de procédure participative devait obligatoirement précéder une injonction de payer portant sur une somme inférieure à 5 000 euros. À défaut, la demande pouvait être déclarée irrecevable. Cette position fragilisait fortement l’efficacité de l’injonction de payer, pourtant conçue comme une procédure rapide, simple et peu coûteuse. La Cour de cassation met fin à cette incertitude. Pourquoi l’injonction de payer échappe-t-elle à la conciliation obligatoire ? La Cour rappelle que l’injonction de payer constitue une procédure dérogatoire au droit commun. Sa première phase est non contradictoire : le créancier saisit le juge par requête, sans débat préalable avec le débiteur. Le juge peut alors rendre rapidement une ordonnance d’injonction de payer. Selon la Cour, imposer une tentative préalable de règlement amiable serait incompatible avec : l’objectif de célérité de la procédure ; son fonctionnement non contradictoire ; la bonne administration de la justice. Même après une éventuelle opposition du débiteur, aucun texte n’organise l’application de l’article 750-1 du CPC à cette procédure spécifique. La Cour de cassation conclut donc que l’injonction de payer n’est pas soumise à obligation préalable de conciliation. Un avantage pratique majeur pour le recouvrement des charges Cette solution sécurise considérablement les actions engagées par les syndicats de copropriétaires. L’injonction de payer retrouve tout son intérêt : obtention rapide d’un titre exécutoire ; réduction des coûts de procédure ; possibilité de pratiquer ensuite des saisies ; limitation des délais liés aux modes amiables. Cette décision intervient dans un contexte où les délais de médiation et de conciliation se sont fortement allongés depuis la réforme des MARD entrée en vigueur en 2025. Une prudence reste néanmoins recommandée Même en l’absence d’obligation de conciliation préalable, le syndic a intérêt à démontrer qu’il a tenté un règlement amiable : mises en demeure ; relances ; échanges précontentieux. En effet, le juge peut désormais imposer aux parties une rencontre avec un conciliateur ou un médiateur en cours de procédure et un refus injustifié peut être sanctionné par une amende civile. Référence Cass. 2e civ., avis, 25 septembre 2025, n° 25-70.013. Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier

Refus de délivrance d’un legs universel : les héritiers réservataires peuvent être condamnés Par un arrêt du 4 février 2026 (Cass. 1re civ., n° 24-11.230), la Cour de cassation rappelle une règle essentielle du droit des successions : les héritiers réservataires ne peuvent pas bloquer la délivrance d’un legs universel dans l’attente du calcul de leur réserve héréditaire. Cette décision met en lumière la question du refus de délivrance d’un legs et la responsabilité des héritiers réservataires en pareil cas. Une faute engageant la responsabilité civile des héritiers Dans cette affaire, des héritiers réservataires avaient refusé de délivrer un legs universel consenti à deux petits-enfants du défunt. Ce refus empêchait notamment la vente d’un bien immobilier dépendant de la succession. Les héritiers invoquaient un risque d’atteinte à leur réserve héréditaire ainsi que la complexité d’une succession internationale entre la France et l’Espagne. Les juges d’appel avaient estimé ce refus légitime. La Cour de cassation adopte une position inverse. Elle considère que la délivrance du legs constitue une mesure provisoire qui ne prive pas les héritiers de leurs droits ultérieurs pour demander une éventuelle réduction du legs. En conséquence, le refus injustifié de délivrance peut constituer une faute civile au sens de l’article 1240 du Code civil et ouvrir droit à indemnisation pour le légataire lésé. La délivrance du legs ne vaut pas renonciation à la réserve La Haute juridiction précise également que les héritiers réservataires conservent la possibilité de demander ultérieurement la réduction du legs si celui-ci dépasse la quotité disponible. Autrement dit, accepter la délivrance d’un legs universel ne signifie pas renoncer à protéger sa réserve héréditaire, sauf volonté clairement exprimée. Une décision importante en droit des successions Cet arrêt sécurise les droits des légataires universels et limite les stratégies dilatoires dans le règlement des successions. Il rappelle plusieurs principes fondamentaux : la délivrance du legs permet au légataire d’entrer en possession des biens ; les héritiers ne disposent pas d’un droit discrétionnaire pour la refuser ; la liquidation de l’indemnité de réduction ne peut pas retarder la délivrance ; un refus abusif peut engager la responsabilité civile des héritiers réservataires. Cette décision s’inscrit dans une jurisprudence constante visant à assurer une exécution rapide et loyale des volontés du défunt. Références juridiques Cass. 1re civ., 4 févr. 2026, n° 24-11.230 Article 1004 du Code civil Article 1240 du Code civil Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit des successions