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Trouble anormal de voisinage : les aboiements du chien du voisin Trouble anormal de voisinage : une atteinte au droit des propriétaires Le trouble anormal de voisinage repose sur un principe clair : nul ne peut causer à autrui un trouble dépassant les inconvénients normaux de la vie en communauté. Ce principe découle de l'article 544 du Code civil, qui précise : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. » D’autres articles du Code civil renforcent cette protection. L’article 1243 rend le propriétaire d’un animal responsable des dommages causés par celui-ci. Par ailleurs, l’article 1240 oblige toute personne ayant causé un dommage à en assumer la réparation. Une affaire marquante : des aboiements incessants Dans un litige, Mme X habitait un appartement situé au-dessus de celui de M. et Mme M. Ces derniers ont rapporté des nuisances importantes causées par les aboiements du chien de Mme X. Mme M, professeur, préparait ses cours à domicile et s’occupait de son fils handicapé souffrant d’un trouble attentionnel. M. M travaillait également chez lui deux jours par semaine. Ces conditions rendaient leur tranquillité indispensable. Le règlement de copropriété interdisait les animaux domestiques bruyants, soulignant l’importance de préserver la quiétude des occupants. Pourtant, des témoignages attestent que le chien aboyait pendant plusieurs heures, en semaine et parfois sans interruption durant les week-ends. Certains aboiements ont été décrits comme des « hurlements à la mort ». Des preuves incontestables Un huissier a constaté, lors d’une visite, des hurlements quasi-continus provenant de l’appartement de Mme X. Ces hurlements ont repris après son départ. Les témoignages et ce constat suffisent à établir l’existence d’un trouble anormal de voisinage. Le tribunal a jugé que ces nuisances avaient causé un préjudice direct à M. et Mme M. La Cour d’appel de Paris a confirmé ce jugement, ordonnant : La cessation des troubles sous astreinte de 50 € par jour, à compter du 15e jour après la notification de la décision. 2 000 € de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance. 500 € de dommages et intérêts pour le préjudice moral. Cette décision illustre que le trouble anormal de voisinage n’est pas toléré, et que les juridictions sont prêtes à le sanctionner fermement. Propriétaires ou locataires doivent veiller à respecter la tranquillité de leurs voisins pour éviter de telles condamnations. Cour d’appel de Paris, Pôle 4, chambre 9, 24 septembre 2020, RG n° 17/14699

Les obligations du propriétaire pour la location d’un logement meublé Lorsqu’un propriétaire loue un logement meublé en tant que résidence principale, il doit respecter des obligations précises. Ces règles garantissent au locataire un logement décent et correctement équipé. Un logement décent : les critères essentiels Le propriétaire doit proposer un logement répondant aux normes de décence. Cela signifie que le bien loué doit : Comprendre au moins une pièce principale de 9 m² avec une hauteur sous plafond minimale de 2,20 mètres, ou offrir un volume habitable de 20 m³. Ne pas présenter de risques pour la santé ou la sécurité du locataire : Fenêtres et portes étanches à l’air et à l’eau, Garde-corps en bon état, Installations électriques et de gaz conformes aux normes, Pièces principales bien éclairées naturellement et correctement ventilées. Ne pas abriter d’animaux nuisibles ou de parasites (cafards, punaises de lit, rats, etc.). Respecter des critères de performance énergétique minimale : Bonne isolation contre les infiltrations d’air, Fenêtres et portes étanches. Inclure certains équipements indispensables : eau potable, chauffage, évacuation des eaux, coin cuisine, WC séparés, et un réseau électrique permettant un usage courant des appareils. Si le logement ne respecte pas ces critères, le locataire peut demander par écrit au propriétaire de réaliser les travaux nécessaires. Une lettre recommandée avec accusé de réception permet de formaliser cette demande en précisant les délais convenus. En cas de non-respect, le propriétaire risque des sanctions : réduction de loyer ou dommages et intérêts. Enfin, un logement non décent prive le locataire des aides au logement. Les équipements obligatoires d’un logement meublé Depuis août 2015, un logement meublé doit inclure une liste précise d’équipements pour être conforme : Literie (avec couette ou couverture). Volets ou rideaux dans les chambres. Appareils de cuisine : plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment de congélation (à -6 °C minimum). Vaisselle et ustensiles pour préparer et consommer les repas. Table et sièges. Étagères de rangement. Luminaires. Matériel d’entretien adapté (balai, aspirateur, serpillière, selon les sols). En l’absence de ces équipements, un juge peut requalifier le bail en location vide, modifiant ainsi les obligations juridiques liées à la location. Autres obligations du propriétaire Le propriétaire doit respecter la vie privée du locataire. Il ne peut pas entrer dans le logement sans son accord, même pour des visites ou des travaux. Avant d’entreprendre des rénovations, il doit informer le locataire par écrit. De plus, le propriétaire doit fournir gratuitement une quittance de loyer au locataire. Elle peut être envoyée par mail si le locataire le souhaite. Enfin, le locataire a aussi des obligations : paiement du loyer, souscription à une assurance habitation et entretien courant du logement. Référence juridique Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 définit la liste des équipements obligatoires pour un logement meublé. Assurez-vous de le consulter pour rester conforme aux réglementations en vigueur. Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Tribunal judiciaire d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES - bail d'habitation - location meublé

Respect des délais de procédure en cas de panne informatique La Cour de cassation examine si une panne informatique peut constituer une cause étrangère permettant, en application de l'article 930-1 du CPC, de remettre un acte de procédure. L'article 930-1 du CPC impose que dans certaines procédures devant la cour d'appel, les actes soient transmis par voie électronique. Cependant, cette obligation n’entraîne pas l’irrecevabilité si l’impossibilité de transmettre l’acte par voie électronique est due à une cause étrangère. Dans ce cas, l'acte peut être remis au greffe sur support papier. Dans cette affaire, la cour d’appel avait déclaré irrecevable une déclaration de saisine après renvoi par la Cour de cassation. La cour d'appel avait estimé que l'acte, remis au greffe sur support papier le 22 mars 2018, ne démontrait pas que l’avocat de l’appelant avait été empêché d’accéder au RPVA. Elle relevait qu’aucune panne de la clé RPVA n’était établie et que cette clé pouvait être utilisée sur tout ordinateur avec un accès internet, notamment dans des locaux tiers, comme ceux de l'ordre des avocats ou d'un confrère, démarche que l’avocat n’avait même pas tenté. La Cour de cassation, dans son arrêt du 10 juin 2021, casse cette décision. Elle souligne que l'avocat avait prouvé que son matériel informatique avait subi une panne, rendant impossible l'accès à internet. Cette panne, causée par un câble défectueux, avait nécessité l'intervention d'un réparateur pendant trois jours pour identifier et résoudre le problème. La Cour de cassation retient donc l'existence d'une cause étrangère justifiant l'impossibilité de transmission électronique et valide, dans ce contexte, la remise de l'acte sur support papier. Cet arrêt clarifie les conditions dans lesquelles une panne informatique peut constituer une cause étrangère au sens de l’article 930-1 du Code de procédure civile. Référence : Cass. 2e civ., 10 juin 2021, n° 20-10522.

L’indemnité de licenciement est-elle un bien de communauté ? Les indemnités pour licenciement sans cause réelle et sérieuse : bien commun ou bien personnel ? Une indemnité versée pour un licenciement sans cause réelle et sérieuse constitue un bien commun lorsqu'elle vise à réparer le préjudice lié à la perte d'emploi. Dans une affaire récente, des époux, mariés sans contrat, se sont disputés lors de la liquidation de leurs intérêts patrimoniaux après leur divorce. La cour d’appel de Riom avait décidé que la communauté devait une récompense à l’ex-épouse. Elle estimait que les dommages-intérêts versés par l’employeur, condamné pour licenciement abusif, avaient pour but d’indemniser un préjudice strictement personnel. Cependant, dans un arrêt du 23 juin 2021 (pourvoi n° 19-23.614), la Cour de cassation a censuré cette décision. Elle a reproché aux juges de ne pas avoir vérifié si cette indemnité réparait exclusivement un dommage affectant la personne de l’ex-épouse, ou si elle concernait aussi le préjudice lié à la perte d’emploi. Selon la Cour de cassation, les articles 1401 et 1404, alinéa 1er, du Code civil précisent que les indemnités perçues par un époux entrent dans la communauté, sauf si elles sont exclusivement attachées à la personne du bénéficiaire. Cet arrêt rappelle l'importance de bien qualifier la nature des indemnités lors de la liquidation des régimes matrimoniaux. Maître Elisabeth HANOCQ, Avocat au Barreau d'AVIGNON, Cour d'appel de NIMES  

Le Juge ne peut pas réduire une indemnité d'immobilisation dans une promesse de vente. Une promesse de vente immobilière a été signée sous condition suspensive de l’octroi d’un prêt. Cependant, les acquéreurs n’ont pas rempli leurs obligations pour obtenir le crédit. La vente n’a donc pas été finalisée. Les vendeurs ont alors réclamé l’indemnisation prévue contractuellement, à hauteur de 10 % du prix de vente. Les acquéreurs ont reconnu leur défaillance dans leurs obligations, notamment celle de justifier des demandes de prêts dans les délais. Cependant, ils ont contesté le montant réclamé. Selon eux, cette somme constituait une clause pénale visant à sanctionner un manquement. Ils considéraient donc qu’elle représentait des dommages-intérêts forfaitaires que le juge pouvait réduire. De leur côté, les vendeurs ont affirmé que cette indemnité d’immobilisation n’était pas une clause pénale. Ils ont soutenu qu’elle représentait le prix de l’exclusivité accordée aux acquéreurs et était donc insusceptible de modification judiciaire. La décision de la Cour d’appel de Paris : Dans un arrêt du 3 septembre 2021 (Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 1, n° 20/00747), la Cour a tranché en faveur des vendeurs. La Cour a jugé que l’indemnisation prévue dans la promesse de vente — fixée à 10 % du prix — constitue une contrepartie de l’immobilisation du bien par le vendeur. Elle n’a pas pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation. En conséquence, cette indemnité ne peut pas être modifiée par le juge. Les juges ont estimé que les arguments avancés par les vendeurs étaient exacts et pertinents. Ils ont confirmé la condamnation des acquéreurs à payer l’indemnité d’immobilisation. Cette décision rappelle que l’indemnisation prévue dans une promesse unilatérale de vente peut être considérée comme une contrepartie de l’exclusivité et non comme une clause pénale. Les vendeurs disposent ainsi d’une sécurité juridique pour préserver leurs droits lorsque la vente n’aboutit pas. Pour toute question relative aux promesses de vente, il est essentiel de se faire conseiller par un avocat compétent en droit immobilier. Me HANOCQ – Tribunal judiciaire d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – IMMOBILIER – PROMESSE DE VENTE – Indemnité d’immobilisation

Servitude d'écoulement des eaux usées : l'impossibilité d'acquisition par prescription Une servitude d'écoulement des eaux usées nécessite l'intervention humaine pour son exercice. Cette condition lui confère un caractère discontinu. Par conséquent, elle ne peut être acquise par prescription. Un litige entre voisins Dans cette affaire, M. [V] a assigné ses voisins, M. et Mme [D], pour demander la suppression de canalisations d'évacuation des eaux usées empiétant sur son terrain. La cour d'appel a rejeté sa demande, estimant que M. et Mme [D] avaient acquis une servitude d’écoulement des eaux usées par prescription trentenaire. M. [V] a contesté cette décision. Selon lui, une telle servitude ne peut être acquise par prescription, même si les canalisations sont apparentes et permanentes. Il a invoqué les articles 688 et 691 du code civil pour soutenir sa position. La position de la Cour de cassation La Cour de cassation a rappelé que les servitudes discontinues exigent une intervention humaine pour être exercées. Qu'elles soient apparentes ou non, elles ne peuvent s’acquérir que par titre. Elle a donc cassé l’arrêt de la cour d'appel. La haute juridiction a jugé que la servitude d’écoulement des eaux usées, de nature discontinue, ne pouvait être acquise par prescription. Cour de cassation, 3e chambre civile, 17 juin 2021 (20-19.968). Cet arrêt rappelle que l'acquisition d'une servitude d’écoulement des eaux usées par prescription est impossible en raison de son caractère discontinu. Pour établir une telle servitude, un titre explicite est indispensable. Me ELISABETH HANOCQ - Tribunal judiciaire AVIGNON - Cour d'appel de NIMES - immobilier - servitudes

Indemnisation de l’époux de la victime d’un accident médical Lorsqu’une infection nosocomiale entraîne le décès d’une victime, son époux peut demander une indemnité à l’ONIAM. C’est ce qu’illustre une décision récente de la Cour de cassation. Dans cette affaire, la cour d’appel a constaté que, avant l’accident médical, la victime aidait quotidiennement son époux dans les tâches ménagères. Celui-ci était dans l’incapacité de les assumer seul, un fait que l’ONIAM n’a pas contesté. En conséquence, la cour a jugé que la perte de cette aide représentait un préjudice économique réparable dans le cadre de la solidarité nationale. Elle a donc accordé à l’époux une rente trimestrielle viagère, en estimant à une heure par jour l’assistance que lui procurait son épouse. Le principe d’une réparation intégrale sans perte ni profit pour la victime s’applique également à d’autres préjudices. Le préjudice sexuel, par exemple, inclut l’ensemble des atteintes à la sphère sexuelle. Ce préjudice peut aussi être éprouvé par ricochet par le conjoint de la victime directe. Cependant, lorsque l’indemnisation intervient au titre de la solidarité nationale sur la base de l’article L. 1142-1, II, du Code de la santé publique, les préjudices subis par la victime indirecte du vivant de la victime directe ne donnent pas lieu à réparation. Ainsi, les conséquences personnelles ressenties par l’époux à la suite du décès de son conjoint, comme la privation de relations sexuelles, sont indemnisées dans le cadre du préjudice d’affection. Référence : Cass. 1re civ., 30 juin 2021, n° 19-227873 Me HANOCQ - Avocat au Barreau d'AVIGNON - Cour d'appel de NIMES - Santé publique - infection nosocomiale - indemnisation des préjudices    

Vente immobilière : la condensation est-elle un vice caché ? Le 19 mai 2014, Monsieur Roger G. a vendu à Monsieur Patrice D. une maison d’habitation avec terrain pour un montant de 113.000 euros, par acte authentique. Durant l’été 2014, Monsieur Patrice D. a signalé des problèmes d’humidité affectant le carrelage de la maison. Une expertise amiable a été réalisée. Faute d’accord, une expertise judiciaire a été ordonnée. Le 5 juillet 2018, Monsieur Patrice D. a assigné Monsieur Roger G. devant le tribunal de grande instance de Pau. Il invoquait l’article 1641 du Code civil et réclamait la restitution de 27.600 euros, correspondant à une partie du prix de vente. Décision de la Cour d’appel de Pau (1re chambre, 22 juin 2021, RG n° 19/01981) La Cour d’appel de Pau a reconnu l’existence d’un vice caché. Le vendeur n’avait pas informé l’acquéreur d’un phénomène de condensation de l’air ambiant, fréquent en zone de montagne. Cette condensation engendrait des problèmes d’humidité importants. L’acquéreur, charpentier-couvreur de profession, ne pouvait être considéré comme un expert en matière de condensation dans les régions de moyenne montagne. Lors de la visite hivernale, les problèmes d’humidité n’étaient pas visibles. Ces phénomènes se manifestaient uniquement par temps de fortes chaleurs, causant des traces d’eau sur certaines zones du carrelage. L’humidité constatée altérait l’usage du bien, notamment en rendant le carrelage du rez-de-chaussée glissant et donc dangereux. La Cour a prononcé la restitution partielle du prix de vente, permettant ainsi de couvrir les coûts liés à la réparation de ce vice caché. Me HANOCQ / AVIGNON / Cour d’appel de NIMES / IMMOBILIER / vices cachés / humidité

Une SCI possédait des lots comprenant un local commercial situé au rez-de-chaussée et une place de parking au premier sous-sol d'un immeuble soumis au régime de la copropriété. Le 29 janvier 2014, cette SCI a loué le local à une société en vue d’y exploiter un restaurant sur place ou à emporter, sans installation d'extraction. L'activité a débuté le 31 août 2014. Le recours du syndicat des copropriétaires Le syndicat des copropriétaires peut demander judiciairement la cessation des nuisances liées à l’exploitation du restaurant. Il est habilité à agir contre le propriétaire bailleur pour contraindre ce dernier à faire respecter les règles de la copropriété. La Cour d’appel de Paris a ainsi jugé que le syndicat pouvait présenter une demande en cessation d’activité sous astreinte, en raison des troubles de voisinage liés à l’exploitation du restaurant. Les nuisances relevées comprennent : des bruits causés par les clients, les scooters et les livraisons nocturnes ; des odeurs de nourriture persistantes ; des poubelles laissées sur le trottoir ou des déchets abandonnés par les clients ; une obstruction des passages communs de l’immeuble par les livreurs, les clients et leurs véhicules. Ces nuisances, constatées jusqu'en août 2016, étaient répétées, intenses et durables. Elles excédaient les inconvénients normaux du voisinage par leur ampleur, leur fréquence (y compris la nuit) et leur impact sur la vie des copropriétaires. La responsabilité du propriétaire bailleur La Cour d’appel a rappelé que le propriétaire bailleur engage sa responsabilité dans deux cas : En raison du non-respect des règles de copropriété et au règlement de copropriété, qui imposent que l’activité exercée n’occasionne pas de nuisances.. En raison de son incapacité à faire respecter ce règlement par son locataire. Par ailleurs, le propriétaire est également responsable des troubles anormaux du voisinage causés par son locataire. Une décision claire de la Cour d’appel La Cour d’appel de Paris (Pôle 4, chambre 2, 7 avril 2021, RG n° 17/14387) a  déclaré recevable la demande du syndicat des copropriétaires. Elle a condamné la SCI à faire cesser l’activité de son locataire sous astreinte. Les juges ont confirmé que les nuisances affectaient l’ensemble de l’immeuble, notamment en raison du risque incendie et du trouble causé aux copropriétaires, certains résidant jusqu’au 4ème étage. Le syndicat des copropriétaires a prouvé un préjudice collectif sur une durée de deux ans, particulièrement en été, en raison des bruits et des déchets. Ce préjudice a été évalué à 8 000 euros. Cette affaire rappelle l’importance pour un propriétaire bailleur de veiller à la bonne exécution du règlement de copropriété par son locataire. En cas de nuisances répétées, le syndicat des copropriétaires dispose de moyens d’action pour garantir le respect des droits de tous les occupants de l’immeuble. Me HANOCQ / AVIGNON / Cour d’appel de NIMES / COPROPRIETE / NUISANCES / TROUBLES ANORMAUX DE VOISINAGE