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Validité du testament rédigé dans une langue étrangère Le testament est un document qui reflète vos dernières volontés. Il permet de prévoir la transmission de vos biens (appelés legs) à une ou plusieurs personnes (appelées légataires) après votre décès. Vous pouvez rédiger ce testament seul (à la main, c’est un testament olographe) ou en présence d’un notaire (c’est un testament authentique). Vous êtes libre de le modifier ou de l’annuler à tout moment, tant que vous êtes en vie. Quelles sont les conditions du testament olographe ? Le testament olographe est une forme simple de testament. Il ne nécessite pas de formalités complexes, mais doit respecter trois conditions clés : Posséder ses facultés mentales : Vous devez être sain d'esprit et capable de discernement au moment de la rédaction. Avoir l’âge requis : Vous devez être majeur ou mineur de plus de 16 ans. Entre 16 et 18 ans, vous ne pouvez transmettre que la moitié de vos biens, sauf si vous êtes émancipé. Être juridiquement capable : Vous devez avoir la capacité légale de gérer vos biens. Un exemple concret : la langue du testament en question Une affaire récente illustre les précautions à prendre. Un Allemand résidant en France avait rédigé un testament olographe en français pour désigner sa sœur comme légataire universelle. Bien qu’il ne comprénât pas cette langue, il avait suivi les prescriptions de l’article 970 du Code civil (document écrit, daté et signé). Le même jour, il avait également rédigé une « traduction du testament », confirmant sa sœur comme exécutrice testamentaire et lui léguant son patrimoine disponible. Cependant, ses trois enfants héritiers réservataires ont contesté la validité de cet acte, obligeant la sœur à engager une procédure judiciaire. La décision des juridictions : forme et contenu La Cour d’appel de Chambéry avait validé le testament, considérant qu’il respectait les critères formels de l’article 970 du Code civil. Toutefois, la Cour de cassation a censuré cette décision dans un arrêt du 9 juin 2021. Elle a rappelé que : Un testament olographe n’est valide que s’il est écrit, daté et signé de la main du testateur. Ce testament doit être rédigé dans une langue que le testateur comprend. Sinon, il ne peut être considéré comme l’expression authentique de sa volonté. La Cour a souligné que la forme vise à garantir l’authenticité et la volonté personnelle de l’auteur. Si un testament est écrit dans une langue incomprise par son auteur, il perd sa validité. La rédaction en langue étrangère : à quelles conditions ? Contrairement au testament authentique, qui doit être écrit dans la langue officielle (français), le testament olographe peut être rédigé dans une langue étrangère, à condition que le testateur la maîtrise. Cela garantit que l’acte reflète fidèlement ses intentions. Pour minimiser les risques de contestation, il est souvent recommandé de rédiger un testament authentique. Ce type d’acte, établi devant notaire, offre une sécurité juridique optimale. Maître HANOCQ, avocat au Barreau d’Avignon, vous accompagne dans la rédaction et la gestion de vos contentieux en droit des successions. Prenez rendez-vous pour garantir la validité de vos dernières volontés et protéger vos proches.

L'exercice du droit de passage n'est pas subordonné au paiement préalable de l'indemnité de désenclavement Selon l'article 682 du Code civil, un propriétaire peut réclamer un passage sur les terrains voisins si son terrain est enclavé. Ce passage doit être suffisant pour permettre l'exploitation de la propriété ou répondre à des besoins de construction ou de lotissement. En contrepartie, il doit verser une indemnité proportionnelle au préjudice subi par le voisin. Les juges disposent d'un pouvoir d'appréciation pour déterminer si un terrain est effectivement enclavé (Civ. 3e, 5 mars 1974, n° 72-13.092). Cependant, un simple besoin de commodité ou de confort ne suffit pas à établir une enclave (Civ. 3e, 24 juin 2008, RDI 2009. 107). Si un passage existant est jugé suffisant, une demande de désenclavement sera rejetée. Dans ce cas, la seule solution est de négocier un accord amiable avec les voisins. En cas de blocage, il est possible de saisir le tribunal judiciaire. Par exemple, la Cour de cassation a jugé que demander une servitude de passage judiciaire reste possible même si une servitude conventionnelle avait été revendiquée sans succès auparavant. Cela ne contrevient pas au principe de l'autorité de la chose jugée (Cass. 3e civ., 25 mars 2021, n° 19-20603). Lorsqu'une enclave résulte de la division d'un terrain à la suite d'une vente, d'un échange ou d'un partage, le passage doit être réclamé sur les terrains issus de cette division (article 684 du Code civil). Cette règle ne s'applique toutefois pas aux enclaves causées par une expropriation pour utilité publique (Cass. 3e civ., 28 janvier 2021, n° 19-21089). L'article 682 prévoit que le propriétaire du terrain servant doit recevoir une indemnité. Cependant, dans un arrêt du 25 mars 2021 (Cass. 3e civ., n° 20-15155), la Cour de cassation a jugé que le droit de passage n'est pas conditionné au paiement préalable de cette indemnité. Dans cette affaire, une SCI, propriétaire du terrain servant, avait contesté les travaux réalisés par le propriétaire du terrain dominant au motif que l'indemnité n'avait pas été soldée. La Cour a rejeté cette demande, confirmant que le passage pouvait être exercé avant le paiement intégral. En conclusion, une servitude de passage pour cause d'enclave peut être accordée par la justice, même si l'indemnité n'a pas encore été payée. Toutefois, cette solution judiciaire n'intervient qu'en dernier recours, après échec des négociations amiables.

Les honoraires de l’agent immobilier en cas de préemption Dans une affaire récente, une promesse unilatérale de vente concernait un terrain à un prix de 559.300 €. Un agent immobilier, mandaté de manière non exclusive, devait percevoir une commission de 51.000 €. Cette commission était à la charge du bénéficiaire de la promesse. La Commune a décidé d'exercer son droit de préemption. La vente s’est réalisée avec la Commune, chez un notaire, en appliquant le prix fixé par le juge de l’expropriation. Cependant, la Commune a refusé de payer la commission de l’agent immobilier. La Cour d’appel de Montpellier a d'abord donné raison à la Commune. Elle a estimé que les documents n’énonçaient pas clairement les obligations concernant la commission, que ce soit avant ou après l’exercice du droit de préemption. La Cour de cassation a annulé cet arrêt dans sa décision du 12 mai 2021. Elle a rappelé un principe essentiel : lorsque le titulaire du droit de préemption achète le bien, il doit prendre en charge la commission prévue pour l’intermédiaire. Cette obligation s’applique si le montant de la commission et la partie responsable de son paiement sont mentionnés dans les engagements des parties et dans la déclaration d'intention d’aliéner (DIA). Dans cette affaire, la promesse de vente prévoyait expressément que l’acquéreur payerait la commission. De plus, la DIA indiquait clairement que les 51.000 € de commission étaient à la charge de l’acquéreur. Ces éléments ont permis de confirmer le droit à la rémunération de l’agent immobilier. Cet arrêt renforce la jurisprudence de la Cour de cassation. Il rappelle que les agents immobiliers peuvent prétendre à leur commission, même en cas de préemption, si les documents prévoient clairement les modalités de paiement. Il est donc crucial d’inscrire ces mentions dans le mandat, le compromis (ou la promesse unilatérale de vente) et la DIA. Cela garantit que le titulaire du droit de préemption assumera les honoraires de l’agent immobilier. Maître Elisabeth HANOCQ, Avocat au Barreau d'Avignon, peut vous conseiller et vous assister en cas de contentieux en droit immobilier.

Prescription du paiement de la facture : le point de départ Jusqu'à récemment, la date de prescription pour une action en paiement de travaux à l’encontre d’un consommateur était fixée à la date d’établissement de la facture. Une décision importante de la Cour de cassation, rendue le 19 mai 2021, vient toutefois modifier cette règle. La haute juridiction a décidé que le délai de prescription commence à courir à la date de l'achèvement des travaux ou de l'exécution du service, et non à la date de facturation. Cette position vise à harmoniser les règles applicables en matière de travaux et de services. Une exception pour les procédures en cours La Cour de cassation a précisé que cette nouvelle jurisprudence s'applique immédiatement pour les procédures à venir. Cependant, par exception, les procédures déjà en cours restent soumises à l'ancienne règle. Ainsi, dans ces cas, la date d’établissement de la facture demeure le point de départ de la prescription biennale. La juridiction reconnaît également que certaines situations particulières, où les parties ont agi de bonne foi en se fondant sur l’ancienne jurisprudence, ne peuvent pas être irrémédiablement affectées. Les litiges exclus de cette nouvelle jurisprudence La décision de la Cour de cassation ne concerne pas tous les litiges. Les baux d'habitation, par exemple, restent soumis à des règles spécifiques issues du droit de la consommation. Les conséquences pratiques pour les professionnels Désormais, pour les litiges de droit commun, il est essentiel d’établir les factures au plus proche de la fin des travaux ou de l’accomplissement du service. En effet, c’est cette date qui marque le point de départ du délai de prescription biennale. Les professionnels doivent donc redoubler de vigilance pour ne pas perdre leurs droits d’action en paiement. Cette décision rappelle l'importance de réagir rapidement à la fin d’une prestation. Conclusion La jurisprudence évolue pour harmoniser les règles de prescription dans les actions en paiement. La date d’achèvement des travaux ou des services s’impose désormais comme référence principale pour le calcul du délai. Cette nouvelle règle, immédiatement applicable, modifie les pratiques en matière de facturation et de recouvrement des créances. Maître HANOCQ, Avocat au Barreau d'AVIGNON, pourra vous assister dans le cadre du recouvrement de vos factures.

De nombreux bruits circulent sur la faculté qu’auraient les preneurs à ne pas payer leurs loyers commerciaux du fait des restrictions d’activité liées au Covid. Un point rapide permettra d’y voir plus clair. Tout d’abord, il est impossible de ne pas payer ses loyers si le Covid n’a pas entrainé la fermeture de l’établissement. C’est une évidence rappelée régulièrement par les tribunaux. Lorsque la fermeture n’a duré que le temps du premier confinement, il sera difficile de solliciter a posteriori une remise de loyer si celui-ci a été payé spontanément. En revanche, si le loyer n’a pas été payé la situation est plus complexe. Elle l’est encore davantage pour les preneurs à bail fermés depuis de nombreux mois (la restauration en étant l’exemple le plus évident). Les Tribunaux et Cours d’appel commencent à donner des indications mais elles ne vont pas toutes dans le même sens... La Cour de cassation, dont le rôle est, notamment, de fixer une position unique pour la France entière, n’a pas encore rendu de décisions. Il est possible de solliciter une remise de loyer auprès de son bailleur en arguant de la force majeure. La force majeure est une notion juridique qui permet à un contractant de ne pas remplir ses obligations si l’empêchement présente un caractère extérieur, imprévisible et irrésistible. La Cour d’appel de RIOMS dans un arrêt du 2 mars 2021 a rejeté ce moyen en indiquant que la situation ne rendait pas l’exécution de l’obligation impossible pour le locataire dans la mesure où il disposait de fonds et bénéficiait des mesures de soutien du gouvernement. D’autres juridictions ont reconnu le caractère de la force majeure de l’épidémie, mais ont demandé à ce que soient prouvées les difficultés de trésorerie rendant impossible l’exécution de l’obligation de payer les loyers. Le Tribunal de commerce de Paris a, quant à lui, considéré que le caractère imprévisible de la force majeure n’est pas acquis car la pandémie a été annoncée « mondialement ». D’autres locataires ont invoqué l’exception d’inexécution, qui permet à une partie de refuser d’exécuter son obligation si l’autre n’exécute pas la sienne. Les preneurs affirmaient que le local commercial qu’ils louaient n’était plus en état de servir à l’usage auquel il était destiné puisqu’il ne pouvait plus accueillir de clientèle. L’exception d’inexécution leur aurait permis de s’exonérer du paiement des loyers. Toutefois, le Tribunal judiciaire de PARIS n’a pas retenu ce moyen et a jugé que l’article 1719 du Code civil ‘n’a pas pour effet d’obliger le bailleur à garantir au preneur la chalandise des lieux loués et la stabilité du cadre normatif, dans lequel s’exerce son activité. Un preneur a également invoqué la perte de la chose louée. L’article 1722 du Code civil dispose que si pendant la durée du bail, la chose louée est partiellement détruite par cas fortuit, le preneur peut demander une diminution du prix. Dans un arrêt du 20 janvier 2021, le Tribunal judiciaire de Paris a pu considérer qu’un établissement fermé en raison de la crise sanitaire est libéré de son obligation de payer les loyers car la décision de fermeture des pouvoirs publics s’analyse en une « perte de la chose louée. Cette perte de la chose louée entraine une impossibilité pour le bailleur de solliciter le paiement des loyers pendant la période de fermeture. Cet argument a également été suivi par la Cour d’appel de VERSAILLES dans un arrêt du 4 mars 2021. Toutefois la portée de ces décision est limitée puisque le juge ne tranche pas la question au fond mais se contente de constater l’existence de contestations sérieuses. Une décision exactement inverse a été rendue par la Cour d’appel de LYON le 31 mars 2021, jugeant que l’argumentation fondée sur l’article 1722 du Code civil n’est pas suffisamment sérieuse pour faire obstacle au paiement des loyers provisionnels. En synthèse, en l’absence de position unifiée des Tribunaux, le dialogue preneur/bailleur est de loin la meilleure solution ; le cas échéant appuyé par une mission d’amiable compositeur susceptible d’être confiée à un avocat qui saura accorder les parties et rédiger un protocole d’accord. Maître HANOCQ, Avocat au Barreau d'AVIGNON, pourra vous assister dans la gestion des litiges portant sur les baux commerciaux.