Résiliation judiciaire du bail d’habitation pour troubles de jouissance : pas de mise en demeure préalable exigée
Dans un arrêt rendu le 11 septembre 2025 (n° 23/07577), la Cour d’appel de Paris a confirmé la résiliation judiciaire d’un bail d’habitation aux motifs de graves troubles de jouissance. Ceux-ci étaient imputables au fils de la locataire, qui avait commis des actes de trafic de stupéfiants dans le logement et les parties communes. La locataire soutenait que l’action en résiliation était irrecevable, faute de mise en demeure préalable au sens de l’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989. Cet article impose au bailleur, après mise en demeure dûment motivée, d’agir pour faire cesser les troubles de voisinage. La Cour rejette cet argument : elle rappelle que, lorsqu’il s’agit d’une action en résiliation judiciaire fondée sur un manquement suffisamment grave du preneur à ses obligations (articles 1728 et 1729 du code civil et article 7 b de la loi de 1989), aucune mise en demeure préalable n’est exigée pour rendre la demande recevable. L’assignation suffit à valoir mise en demeure. Par ailleurs, la Cour précise que l’article 6-1 de la loi de 1989 ne régit pas les actions en résiliation de bail exercées par le bailleur à l’encontre du locataire. Ce texte organise uniquement la responsabilité du bailleur vis-à-vis des tiers victimes de troubles de voisinage. Ce n'est pas une condition de recevabilité d’une action en résiliation judiciaire du bail. En l’espèce, les faits de trafic avaient fait l’objet de condamnation pénale. Le fils majeur résidait dans les lieux, et le trouble persistant caractérisait une inexécution suffisamment grave du contrat de location. La Cour en conclut que la résiliation du bail était justifiée. Cette décision rappelle donc aux bailleurs que, face à des troubles de jouissance graves, l’assignation seule permet d’engager l’action en résiliation judiciaire du bail. Il n'est pas nécessaire d’adresser au préalable une mise en demeure au locataire. En l’inverse, les locataires ne peuvent plus s’opposer à la résiliation sur ce seul motif. L’argument de l’absence de mise en demeure ne saurait entraîner l’irrecevabilité de l’action.Enfin, la Cour souligne que même si des délais peuvent être accordés pour l’expulsion. Le juge n’est pas tenu d’accorder des délais supplémentaires lorsque la gravité des faits le justifie. Cela s'applique aussi lorsque la situation de relogement du locataire n’est pas établie de façon convaincante.
Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier
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