Responsabilité notariale : manquement au devoir d’information et de conseil lors d’une vente de terrain à bâtir
La Cour de cassation rappelle avec rigueur l’étendue du devoir d’information et de conseil pesant sur le notaire lors d’une vente immobilière. Cela est particulièrement crucial lorsqu’un élément d’urbanisme est susceptible d’affecter la consistance ou la valeur du bien.
En l’espèce, des acquéreurs avaient acquis, par acte authentique du 19 février 2015, un terrain à bâtir. Postérieurement à la vente, ils apprennent la délivrance, le 20 septembre 2016, d’un permis de construire. Celui-ci permet l’édification de logements sociaux à proximité immédiate de leur parcelle. Après l’échec du recours dirigé contre ce permis, ils agissent en responsabilité contre les notaires instrumentaires pour manquement à leur obligation d’information et de conseil.
Par un arrêt du 29 juin 2023, la cour d’appel de Nîmes accueille leur demande indemnitaire. Les notaires se pourvoient, soutenant avoir communiqué aux acquéreurs un certificat d’urbanisme. Celui-ci mentionnait une note de renseignements d’urbanisme délivrée le 10 juillet 2014.
La Haute juridiction confirme le rejet du pourvoi. Elle approuve la cour d’appel d’avoir constaté :
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l’absence totale de mention, dans le compromis du 30 juin 2014, de tout projet d’édification de logements sociaux à proximité de la parcelle ;
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l’absence d’annexion au projet d’acte de la note de renseignements d’urbanisme, pourtant détenue par les notaires ;
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l’absence d’explication claire et circonstanciée sur la teneur et les conséquences de cette note, les notaires s’étant bornés à un simple renvoi à une pièce annexée, sans commentaire concret.
Ces éléments caractérisent une information « tardive, lacunaire et insuffisante ». Cela exclut l’accomplissement du devoir d’information et de conseil, lequel implique une communication intelligible et complète des données d’urbanisme susceptibles d’influer sur la décision d’acquérir.
Ainsi, la responsabilité des notaires est confirmée.
Cass. 1re civ., 17 sept. 2025, n° 23-20.489, F-D ; JurisData n° 2025-015363
Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier
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