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Bail d’habitation : un locataire peut-il repeindre les murs selon ses préférences ? La question de savoir si un locataire peut personnaliser les murs d’un logement, notamment en les repeignant, est réglementée par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Ce texte précise que le bailleur ne peut s’opposer aux aménagements effectués par le locataire, à condition qu’ils ne modifient pas la nature du bien loué. En conséquence, un locataire est libre de modifier l’aspect esthétique du logement, par exemple en repeignant les murs. Les tribunaux considèrent que changer les couleurs des peintures constitue un simple aménagement, et non une transformation. Ainsi, le propriétaire ne peut exiger une remise en état à l’issue du bail, sauf cas particuliers. Les limites à la liberté d’aménagement Cependant, cette liberté n’est pas absolue. Les couleurs choisies ne doivent pas nuire à l’habitabilité normale des lieux. Une jurisprudence illustre bien cette limite : une cour d’appel a sanctionné un locataire qui avait repeint une chambre en rouge vif, le salon en rose et les plinthes et portes en vert. Le caractère « excentrique » des choix esthétiques avait été jugé incompatible avec un usage ordinaire du logement. L’appréciation de l’excentricité repose sur le pouvoir souverain des juges. Elle demeure donc subjective et varie d’une affaire à l’autre. Les restrictions contractuelles possibles Une autre limite peut être imposée par le contrat de bail. Certaines clauses prévoient que le locataire doit obtenir l’accord préalable du bailleur pour modifier les couleurs ou les revêtements muraux. En cas de non-respect, le locataire pourrait être tenu de financer les travaux de remise en état. Toutefois, la validité de ces clauses est discutée. L’article 6 de la loi de 1989 impose un accord préalable uniquement pour les transformations et non pour les simples aménagements. Cette distinction pourrait rendre certaines clauses contractuelles inopposables. Un point de vigilance Les locataires souhaitant personnaliser un logement doivent donc rester prudents, tant sur le choix des couleurs que sur les restrictions prévues au contrat. En cas de doute, il est préférable de solliciter l’accord du bailleur par écrit afin d’éviter tout litige ultérieur. Cette question a été récemment abordée par la Cour d’appel d’Aix-en-Provence, qui a rendu un arrêt marquant en date du 21 décembre 2023 (n° 22/06580). Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – droit des contrats

Divorce : Prestation compensatoire et paiement échelonné Lorsqu’un juge décide qu’une prestation compensatoire doit être versée sous forme échelonnée en capital, il est tenu de préciser à la fois la périodicité des paiements et le montant exact des versements. Dans une affaire récente, une épouse a contesté une décision d’appel condamnant son ex-mari à lui verser une prestation compensatoire de 160 000 €, à régler par mensualités sur une période maximale de quatre ans. La décision a été annulée par la Cour de cassation au motif qu’elle ne précisait pas le montant des paiements mensuels. Conformément à l’article 275 du Code civil, lorsqu’un débiteur ne peut s’acquitter immédiatement du montant de la prestation compensatoire en capital, le juge peut autoriser un paiement échelonné dans une limite de huit ans. Dans ce cas, le montant des versements et leur fréquence doivent être explicitement fixés. Les conditions du paiement échelonné en capital Le paiement échelonné, appelé « capital-renté », est considéré comme une solution subsidiaire. Il s’applique uniquement si le débiteur est dans l’impossibilité de régler la somme en une seule fois, soit en raison d’un patrimoine insuffisant, de l’impossibilité d’emprunter ou de la nécessité de disposer de temps pour vendre certains actifs. Le juge peut décider que le montant sera versé partiellement de manière immédiate et partiellement par des paiements échelonnés (Cass. 1re civ., 22 mars 2005, n° 03-13.842). Cependant, la première fraction du paiement doit être réglée sans délai (Cass. 1re civ., 7 déc. 2016, n° 15-27.900). Les juges doivent donc respecter l’obligation de déterminer clairement le montant et la périodicité des versements. A défaut, la décision pourrait être annulée (Cass. 1re civ., 6 fév. 2008, n° 07-14.142). Il convient également de veiller à ce que ces modalités ne défavorisent pas l’époux créancier (Cass. 1re civ., 2 mars 2022, n° 21-10.026). Le calcul de la prestation compensatoire Les critères de fixation de la prestation compensatoire sont énoncés aux articles 270 et suivants du Code civil. Le montant doit répondre à des principes d’équité et tenir compte des intérêts respectifs des deux parties. Plusieurs éléments sont pris en considération, notamment : Les besoins de l’époux bénéficiaire ; Les ressources du débiteur ; La durée du mariage ; La situation professionnelle des deux parties ; Les conséquences des choix faits pendant la vie conjugale. Le montant de la prestation est donc déterminé au cas par cas. Les formes de prestation compensatoire La prestation compensatoire peut revêtir différentes formes : Un capital, payable en une fois ou échelonné sur une durée maximale de huit ans, selon les capacités financières du débiteur. Une rente viagère, réservée aux cas où le bénéficiaire ne peut subvenir à ses besoins en raison de son âge ou de son état de santé. Cette rente peut être complétée par un usufruit. Une prestation compensatoire mixte, combinant le versement d’un capital et d’une rente. Le choix de la forme dépend de la situation des parties et des exigences d’équité. Le paiement échelonné de la prestation compensatoire est une solution adaptée aux situations où le débiteur ne peut pas régler immédiatement l’intégralité du montant. Toutefois, pour être conforme à la loi et éviter une censure, le juge doit préciser clairement les modalités de versement, en particulier le montant des échéances. Les parties doivent également veiller à ce que la prestation respectée l’équité et prenne en compte les spécificités de leur situation.   Maître Elisabeth HANOCQ – Avocat AVIGNON – Cour d’appel de NIMES

Validité du testament olographe : le rôle des éléments intrinsèques et extrinsèques Un testament olographe, bien qu’établi sans date manuscrite, peut échapper à la nullité si des éléments intrinsèques à l’acte permettent de déterminer la période pendant laquelle il a été rédigé. Ces éléments peuvent être renforcés par des éléments extrinsèques, à condition qu’aucune incapacité du testateur ni aucun testament révocatoire ou contradictoire ne soient établis durant cette période. La Cour de cassation a ainsi reconnu qu’une date pré-imprimée sur le support employé pour la rédaction d’un testament peut constituer un élément intrinsèque permettant d’établir sa validité. Les faits de l’affaire Dans l’affaire en question, un héritier se prévalait d’un testament olographe rédigé par le défunt au verso d’un relevé de compte bancaire. Le document était signé mais ne portait pas de date manuscrite. Le frère du légataire universel a alors saisi la justice pour obtenir la nullité du testament. La cour d’appel, s’appuyant sur deux éléments intrinsèques — la date pré-imprimée à laquelle le relevé de banque était établi (31 mars 2014) et l’adresse du domicile du défunt figurant sur le document — ainsi que sur un élément extrinsèque — la date d’hospitalisation de la défunte (27 mai 2014) —, a conclu que le testament avait été rédigé entre ces deux dates. De plus, il n’était pas démontré que la défunte était dans l’incapacité de tester ou avait rédigé un testament contradictoire durant cette période. La cour d’appel a donc validé le testament malgré l’absence de date manuscrite. La décision de la Cour de cassation La Cour de cassation a confirmé cette analyse dans son arrêt du 22 novembre 2023 (n° 21-17.524). Elle a jugé que, bien que non daté, un testament olographe peut être considéré comme valide si des indices contenus dans l’acte lui-même (éléments intrinsèques) permettent d’en situer la rédaction dans une période précise, et si ces indices sont confirmés par des éléments extérieurs (éléments extrinsèques). En outre, une date pré-imprimée sur le support du testament peut servir d’indice intrinsèque suffisant pour déterminer cette période. Principes à retenir Absence de date manuscrite : Un testament olographe sans date manuscrite n’est pas automatiquement nul si des indices permettent de déterminer la période de sa rédaction. Rôle des éléments intrinsèques et extrinsèques : Les éléments contenus dans le document lui-même peuvent être complétés par des preuves extérieures pour valider le testament. Incapacité ou contradictions : La nullité ne peut être prononcée que s’il est démontré que le testateur était dans l’incapacité de tester ou avait rédigé des dispositions incompatibles au cours de la période présumée de rédaction. Cet arrêt renforce la souplesse du régime juridique des testaments olographes en reconnaissant que des éléments tels qu’une date pré-imprimée peuvent suffire à établir leur validité. Cela souligne l’importance d’évaluer les actes de dernières volontés dans leur contexte, en prenant en compte tous les indices pertinents. Les héritiers et leurs conseils juridiques doivent donc analyser minutieusement l’ensemble des éléments fournis avant d’envisager une action en nullité. Maître Elisabeth HANOCQ – Avocat AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit des successions

Qui peut faire un testament ? Toute personne saine d’esprit, à partir de 16 ans. Exceptions : Une personne condamnée à perpétuité doit demander une autorisation préalable. L’incapable majeur soumis au régime de la tutelle ne peut pas tester. Il est interdit à deux personnes (même deux conjoints) de faire un testament commun. Quelles sont les différentes formes de testament ? LE TESTAMENT OLOGRAPHE Il doit être entièrement écrit de la main du testateur (et non à la machine), sur papier libre, daté et signé. C’est la forme de testament la plus simple mais il peut être volé, détruit ou égaré. Pour éviter ces risques, on peut le déposer chez un notaire et, si on le désire, le faire enregistrer sur un fichier centralisé). LE TESTAMENT AUTHENTIQUE Le testateur dicte ses dernières volontés à un notaire assisté de deux témoins ou d’un autre notaire. Il peut être écrit de la main du notaire ou tapé à la machine et doit être signé par le testateur ainsi que le notaire et ses deux témoins. Si le testateur est non francophone, il peut faire appel à un interprète choisi sur une liste dressée par la Cour de cassation ou la cour d’appel, sauf si l’un des notaires ou témoins comprend cette langue. S’il est muet, le notaire écrit le testament à partir des notes rédigées devant lui par le testateur. Si le testateur est sourd, il doit relire lui-même le testament rédigé par le notaire. L’avantage de ce testament réside dans le fait que ni la date de sa rédaction, ni son contenu ne pourront être contestés ultérieurement. LE TESTAMENT MYSTIQUE C’est un testament écrit (ou dicté à une autre personne) par le testateur qui le présente ensuite clos, cacheté et scellé chez un notaire en présence de deux témoins. Cette forme de testament permet de tenir absolument secrètes ses dernières volontés. Comment conserver un testament ? Pour être sûr que le testament sera bien pris en compte lors du décès, le plus simple est de le faire enregistrer au Fichier central des dispositions et des dernières volontés. Il faut, pour cette démarche, passer impérativement par un notaire, mais les frais ne sont pas très élevés. Il est possible de savoir s’il existe un testament ou un acte exprimant les dernières volontés d’un défunt. Il faut faire une demande, accompagnée de l’original de l’acte de décès au Fichier central des dernières volontés. Contacter préalablement le Fichier central car des frais de recherche sont demandés. Que peut-on léguer ? L’ensemble de ses biens (legs universel) ; une partie de ses biens (legs à titre universel) ; un ou plusieurs biens déterminés (legs particulier). Il est possible de léguer ses biens sur deux générations par le biais d’un legs résiduel ou graduel. Les modalités sont les mêmes que pour les donations de ce type (voir Donations). Mais attention : s’il existe des héritiers réservataires (enfants, petits-enfants, conjoint survivant), le légataire même universel ne pourra exercer ses droits que sur la quotité disponible (part ne revenant pas aux héritiers réservataires). La proportion entre réserve et quotité disponible varie selon la situation familiale du défunt :   Le défunt laisse Réserve Quotité disponible 1 enfant 1/2 1/2 2 enfants 2/3 1/3 3 enfants et + 3/4 1/4 son conjoint survivant non divorcé 1/4 3/4   Dans les faits, la situation se révèle souvent plus compliquée (présence à la fois de conjoint, de descendants). Dans ce cas, il est fortement recommandé de s’adresser à un notaire avant de rédiger un testament afin d’être sûr que celui-ci soit valable au décès du testateur. Les couples peuvent se protéger en faisant un testament dans lequel ils se désignent mutuellement comme héritier de toute la succession. À défaut d’un tel écrit, les parents conservent le droit à un quart de la succession (voir Qui hérite en l’absence de testament ?). Peut-on révoquer son testament ? Oui, on peut le révoquer aussi souvent qu’on veut. Il suffit : de faire un nouveau testament (il annule automatiquement le précédent) ; ou de révoquer par écrit son testament. Peut-on léguer ses biens à son concubin ou partenaire de PACS ? Oui, dans la limite de la quotité disponible mais il paiera des droits comme un étranger, à moins d’avoir conclu un PACS (voir Droits de succession). Depuis le 17/8/2015, les procédures relatives aux successions internationales sont simplifiées. Pour les décès survenant à compter de cette date, une seule loi est appliquée à la totalité des biens composant le patrimoine du défunt : celle du pays où il avait sa résidence habituelle. Par exemple, pour un Français possédant une maison en France et résidant en Italie, la loi italienne s’applique. Il est toutefois possible de faire un choix différent pour sa succession et d’opter, par testament, pour la loi de sa nationalité. Il convient de consulter un notaire pour sécuriser la procédure. C. civil : Art. 967 et s. Qui hérite en l’absence de testament ? La succession revient aux parents, au conjoint survivant non divorcé, aux enfants. Quel est l’ordre des héritiers ? Les héritiers sont classés selon quatre ordres précis : les descendants : enfants ou petits-enfants si les enfants sont décédés ; les parents, frères et sœurs et descendants des frères et sœurs décédés avant eux ; les grands-parents et arrière-grands-parents ; les oncles, tantes, cousins, etc. Le conjoint survivant n’est pas classé dans l’ordre des héritiers mais il hérite du défunt même s’il y a des enfants. Sa part varie selon les héritiers en présence. Le défunt n’était pas marié : Le principe est simple : le premier ordre des héritiers prime sur le second et ainsi de suite. Si, lors de son décès, lui survivent : des enfants ou des descendants : ils se partagent la succession, excluant les autres héritiers ; des parents et des frères et sœurs ou neveux : le père et la mère reçoivent chacun 1/4 de la succession ; les frères et sœurs recevront la moitié de la succession (s’ils sont décédés, cette moitié reviendra à leurs enfants). Si un seul des père et mère est vivant, il reçoit 1/4 de la succession et les frères et sœurs recevront les 3/4 ; uniquement ses deux parents : la succession est partagée à part égale. Si les parents sont décédés avant, et s’il n’a pas d’enfant, ce sont ses frères et sœurs ou leurs descendants qui lui succéderont même s’il a d’autres parents (grands-parents ou oncles). Le défunt était marié : La part du conjoint varie en fonction des héritiers en présence. Si le défunt laisse : des enfants : le conjoint reçoit soit l’usufruit de tous les biens, soit la propriété du 1/4 des biens quand tous les enfants sont leurs propres enfants ; il reçoit la propriété du 1/4 des biens lorsqu’un ou plusieurs enfants ne sont pas nés de leur union ; son père et sa mère et pas d’enfant : le conjoint reçoit la moitié des biens. L’autre moitié est partagée entre le père et la mère. Si l’un des parents est décédé, la part qui devait lui revenir appartient au conjoint ; en l’absence d’enfants ou de descendants, de ses père et mère, le conjoint recueille toute la succession. Les biens que le défunt avait reçus, en donation ou succession, de ses parents décédés et qui se retrouvent en nature dans la succession sont, en l’absence de descendants, accordés pour moitié aux frères et sœurs du défunt (ou leurs descendants), lorsqu’ils sont eux-mêmes descendants du ou des parents à l’origine de la transmission. Lorsque le conjoint survivant recueille les 3/4 ou la totalité de la succession, les ascendants du défunt, autres que ses père et mère, peuvent réclamer une pension alimentaire sur la succession, s’ils sont dans le besoin. Ils ont 1 an à partir du décès pour faire cette demande. Lorsque le conjoint a le choix entre la propriété et l’usufruit, il doit prendre sa décision dans les 3 mois (tout héritier peut lui demander, par écrit, de faire ce choix). À défaut d’une réponse dans ce délai, on considère qu’il a opté pour l’usufruit. Lorsque le conjoint est dans le besoin il peut, pendant 1 an, réclamer une pension alimentaire qui sera prélevée sur l’héritage et supportée par tous les héritiers. En cas d’absence de successeurs et de testament, l’État récupère la succession. BON À SAVOIR Le conjoint qui, lors du décès, occupe comme résidence principale un logement appartenant aux deux époux ou dépendant de la succession peut, pendant une année rester gratuitement dans le logement et profiter du mobilier. S’il doit payer un loyer, celui-ci est remboursé par la succession pendant l’année au fur et à mesure de son paiement. Au bout d’une année de jouissance gratuite, il a sur ce logement et jusqu’à son décès, un droit d’habitation et un droit d’usage sur le mobilier, compris dans la succession, sauf si le défunt a exprimé une volonté contraire par acte authentique. L’attribution préférentielle concerne le logement et le local professionnel et certains objets mobiliers. Elle s’applique aussi au véhicule du défunt s’il est nécessaire pour les besoins de la vie courante ainsi qu’aux objets nécessaires à l’exercice de la profession de l’attributaire en plus du local professionnel. Le partenaire survivant d’un PACS peut bénéficier du droit d’usage et d’habitation de la résidence principale du couple (dans lequel il réside lors du décès) pendant 1 an, que le logement soit commun ou qu’il appartienne au défunt.  

Contestation du prix de vente par le syndic de copropriété : les points essentiels à retenir Contestation du prix de vente par le syndic de copropriété : les points essentiels à retenir Lors de la cession à titre onéreux d’un lot en copropriété, le syndic peut s’opposer au versement des fonds au vendeur dans un délai de 15 jours suivant la réception de l’avis de mutation envoyé par le notaire. Cette procédure vise à garantir le paiement des sommes dues par le copropriétaire sortant (Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 20). L’opposition au prix de vente a deux objectifs principaux : Activer le privilège immobilier spécial – devenu une hypothèque légale spéciale après la réforme du droit des sûretés. Bloquer le paiement du prix de vente afin de protéger les droits financiers du syndicat des copropriétaires. Cependant, pour être valide, cette opposition doit respecter des exigences de forme strictes prévues par l’article 5-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Elle doit détailler précisément : Les créances prioritaires : montants et causes des créances dues pour l’année en cours et les deux dernières années échues. Les créances antérieures : montants et causes des créances des deux années précédant celles mentionnées ci-dessus. Les créances hypothécaires : garanties par une hypothèque légale, mais non incluses dans les créances prioritaires. Les autres créances : non couvertes par les catégories précédentes. Conséquences d’une opposition irrégulière Un manquement à ces exigences formelles n’entraîne pas automatiquement la nullité de l’opposition. Toutefois, cela peut altérer le statut des créances. Ainsi, les créances qui ne respectent pas les distinctions prévues peuvent perdre leur caractère de créances privilégiées ou superprivilégiées. Ces créances ne pourront être invoquées qu’en tant que créances hypothécaires ou chirographaires, c’est-à-dire sans priorité particulière (Cass. 3e civ., 15 décembre 2004, n° 03-15.174 ). Un exemple jurisprudentiel récent Dans un arrêt du 12 octobre 2023 (Cass. 3e civ., 12-10-2023, n° 22-18.723), la Cour de cassation illustre ces principes. Dans cette affaire, le syndic avait adressé une opposition au notaire pour réclamer des charges de copropriété impayées lors de la vente de plusieurs lots. Bien que l’opposition mentionnât le montant total de la créance et contînt un extrait de compte des copropriétaires, elle ne respectait pas l’obligation de distinction entre les quatre types de créances. Les vendeurs ont contesté la régularité de cette opposition et saisi les tribunaux pour obtenir sa mainlevée. La cour d’appel a estimé que l’opposition était régulière et a condamné les vendeurs à régler le montant réclamé. Cependant, la Cour de cassation a cassé cette décision, estimant que le défaut de distinction entre les créances constituait une irrégularité formelle privant le syndicat du bénéfice de l’hypothèque légale spéciale prévue à l’article 2402 du Code civil. Pour préserver leurs droits et garantir l’efficacité des oppositions, les syndics de copropriété doivent s’assurer que leurs demandes respectent rigoureusement les exigences formelles établies par la réglementation. À défaut, les créances pourraient perdre leur priorité légale, exposant le syndicat à des difficultés pour recouvrer les sommes dues. Maître Elisabeth HANOCQ – Avocat AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier  

Expulsion et ouverture d’une procédure collective : les règles à connaître L’ouverture d’une procédure collective, bien qu’elle entraîne l’arrêt de certaines actions en justice, ne constitue pas un obstacle à une mesure d’expulsion. Cette distinction repose sur les dispositions de l’article L. 622-21 du Code de commerce, qui régit les effets d’une procédure collective sur les poursuites engagées contre un débiteur. Les effets de l’ouverture d’une procédure collective Conformément à l’article L. 622-21 du Code de commerce : Le jugement d’ouverture suspend ou interdit toute action en justice intentée par un créancier dont la créance n’est pas prioritaire au sens de l’article L. 622-17. Cela inclut : Les actions visant à condamner le débiteur au paiement d’une somme d’argent ; Les actions tendant à résoudre un contrat pour non-paiement. Toute procédure d’exécution est arrêtée ou interdite. Pourquoi une mesure d’expulsion reste possible L’expulsion, en revanche, ne constitue pas une procédure d’exécution telle que définie par le Code de commerce. Elle est qualifiée de mesure opérant sur la personne et non sur les biens du débiteur. Par conséquent, l’ouverture d’une procédure collective, bien qu’elle suspende les poursuites et les mesures d’exécution, ne bloque pas les mesures d’expulsion. Cette distinction a été confirmée par la jurisprudence récente (Cour d’appel de Versailles en date du 21 septembre 2023). Dans cette affaire, un locataire faisant l’objet d’une procédure collective avait contesté son expulsion, invoquant l’arrêt des poursuites prévu par l’article L. 622-21. La cour a rejeté sa demande, précisant qu’il n’y avait pas lieu de prononcer la mainlevée de la mesure d’expulsion, celle-ci n’étant pas assimilée à une procédure d’exécution. Une précision importante pour les bailleurs Cette clarification est essentielle pour les bailleurs confrontés à des locataires placés sous procédure collective. Elle leur garantit que l’expulsion pour non-respect des obligations locatives reste possible, même dans ce contexte juridique spécifique. Toutefois, il est conseillé aux propriétaires de s’entourer de conseils juridiques pour respecter les règles applicables et éviter tout contentieux ultérieur.   Maître Elisabeth HANOCQ – Avocat AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit des contrats

Comprendre la succession internationale : règles et enjeux Une succession est qualifiée d’internationale lorsqu’elle comporte un élément d’extranéité, c’est-à-dire : lorsque le défunt résidait ou est décédé dans un pays différent de celui de sa nationalité ; ou lorsqu’il laisse des biens dans un ou plusieurs pays autres que celui de sa nationalité ou de sa résidence principale. Exemple concret : Un Français résidant au Portugal et possédant des biens en France et au Portugal laisse, à son décès, une succession internationale. Quels héritiers en cas de succession internationale ? Au sein de l’Union européenne, (hors Danemark et Irlande), une règle commune s’applique pour déterminer qui hérite : la loi du pays de la dernière résidence habituelle du défunt prévaut. Cependant, une dérogation est possible. Une personne peut choisir que sa succession soit régie par la loi de sa nationalité. Cette décision, appelée option pour la loi nationale, doit être exprimée dans un testament, qu’il soit authentique ou olographe. Exemple pratique : Si un Français vivant au Portugal décède en laissant des biens en France et au Portugal, la loi portugaise définira les héritiers et leurs droits sur l’ensemble de ses biens. Toutefois, par testament, ce Français peut décider de soumettre sa succession à la loi française. Dans ce cas, la loi française s’appliquera sur l’ensemble de son patrimoine, qu’il soit situé en France ou au Portugal. Attention : Ces règles concernent uniquement le droit civil applicable à la succession. Elles ne régissent pas la fiscalité, qui reste soumise aux lois fiscales des pays concernés. La protection des enfants dans un contexte international Certains systèmes juridiques étrangers ne reconnaissent pas la notion de réserve héréditaire, c’est-à-dire la part minimale de l’héritage revenant obligatoirement aux enfants ou, à défaut, au conjoint survivant. Un mécanisme de prélèvement compensatoire peut s’appliquer pour éviter qu’un enfant soit désavantagé par une loi étrangère. Ce dispositif, en vigueur pour les successions ouvertes depuis le 1ᵉʳ novembre 2021, permet aux enfants lésés par une loi étrangère de récupérer l’équivalent de leur réserve héréditaire sur les biens situés en France. Pour bénéficier de ce prélèvement compensatoire, il y a trois conditions : Le défunt, ou l’un de ses enfants, était, au moment du décès, ressortissant ou résident d’un État membre de l’Union européenne ; La loi étrangère applicable à la succession n’accorde pas de mécanisme de protection des enfants ; La succession inclut des biens, meubles ou immeubles, situés en France. Le certificat successoral européen : un outil pratique Pour faciliter la gestion des successions internationales, le certificat successoral européen (CSE) permet aux héritiers de justifier leur qualité d’héritier et d’exercer leurs droits dans différents pays de l’Union européenne. Cet instrument simplifie les démarches et évite de devoir prouver ces droits dans chaque pays concerné. Maître Elisabeth HANOCQ – Avocat AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit des successions  

Le congé pour vendre, délivré par un propriétaire à son locataire, doit être rédigé avec suffisamment de précision. En effet, une rédaction imprécise peut ouvrir la porte à des contestations de la part du locataire, pouvant entraîner la nullité du congé. Dans une affaire récente, une propriétaire souhaitait vendre un studio loué. Elle avait délivré à la locataire un congé pour vendre comprenant une offre de vente. La locataire a contesté la validité du congé en invoquant un manque de précision, notamment l’absence d’indication du numéro de lot de copropriété. Cependant, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence a rejeté cette contestation. Elle a jugé que la locataire disposait d’une connaissance suffisante de la localisation et de l’identification du bien, notamment grâce aux informations contenues dans le bail. Par conséquent, le congé a été validé malgré l’absence de certains détails tels que le numéro de lot. Ce qu’il faut retenir Un congé pour vendre reste valide même s’il ne mentionne pas en détail les lots de copropriété ou d’autres éléments spécifiques, à condition que le locataire puisse clairement identifier le bien concerné. Cette identification peut s’appuyer sur les informations contenues dans le bail initial. Cette décision rappelle qu’il est essentiel de rédiger avec soin le congé pour vendre tout en veillant à ce qu’il fournisse des informations suffisantes. Référence jurisprudentielle : CA Aix-en-Provence, 1re et 2e ch. réunies, 14 septembre 2023, n° 22/06805, JurisData n° 2023-015757 Maître Elisabeth HANOCQ – Avocat AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier  

Bail d’habitation : le congé pour habiter soumis à l’exigence de sérieux et de réalité En matière de bail d’habitation, la validité d’un congé pour habiter repose sur l’appréciation de la réalité et du sérieux de la reprise au moment de sa notification. Cette exigence, renforcée par la loi Alur du 24 mars 2014, impose que le congé soit motivé afin de permettre au juge d’en évaluer la légitimité. Un principe clair : la situation au jour de la notification prime L’appréciation du sérieux d’un congé se fait à la date précise de sa notification. Cela signifie que les événements postérieurs, tels qu’une maladie ou même le décès du bénéficiaire de la reprise, n’invalident pas automatiquement le congé s’ils surviennent après cette date. Mais qu’en est-il si la raison justifiant la reprise disparaît juste avant la notification ? Une récente affaire a apporté des éclaircissements. Le cas d’espèce : une reprise avortée par un événement imprévu Dans l’affaire jugée par la Cour d’appel de Nîmes, un bailleur avait décidé de délivrer un congé pour habiter afin que sa mère puisse occuper le logement et se rapprocher de sa propre mère, âgée et en mauvaise santé. La démarche avait été initiée avec sérieux : un commissaire de justice avait été mandaté pour notifier le congé. Cependant, trois jours avant la signification, la mère du bailleur est décédée. Malgré la sincérité de l’intention initiale, les juges ont estimé que le motif justifiant la reprise avait disparu avant la notification du congé. Dès lors, ils ont annulé le congé, considérant que, au moment où il a été notifié, la raison d’habiter n’existait plus. Une jurisprudence qui impose une vigilance accrue Cette décision rappelle que la réalité et le sérieux d’un congé pour habiter doivent être appréciés avec rigueur au jour de la notification. Si le motif disparaît avant cette date, même dans des circonstances indépendantes de la volonté du bailleur, le congé peut être annulé. Pour éviter ce type de situation, il est recommandé de bien anticiper les démarches et de réagir rapidement en cas d’évolution des circonstances justifiant la reprise. Référence jurisprudentielle : CA Nîmes, 2e ch., sect. A, 14 septembre 2023, n° 22/00679, JurisData n° 2023-017595 Maître Elisabeth HANOCQ – Avocat AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier