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Successions : Testament olographe sans date L'article 970 du Code civil dispose : Le testament olographe ne sera point valable s'il n'est écrit en entier, daté et signé de la main du testateur : il n'est assujetti à aucune autre forme. Lorsqu’un testament olographe comporte une date dont un ou plusieurs éléments constitutifs ont été portés par un tiers, la nullité de celui-ci n’est pas encourue dès lors que des éléments intrinsèques à l’acte, éventuellement corroborés par des éléments extrinsèques, établissent qu’il a été rédigé au cours d’une période déterminée et qu’il n’est pas démontré qu’au cours de cette période, le testateur ait été frappé d’une incapacité de tester ou ait rédigé un testament révocatoire ou incompatible. De la même manière, la date complétée par l’intervention d’un tiers n’entraîne pas nécessairement la nullité du testament olographe. Lorsqu’une période de rédaction peut être établie à partir d’un point de départ intrinsèque, l’acte de dernière volonté est a priori valide. Décision de la cour de cassation Cass. 1re civ., 23 mai 2024, n° 22-17.127 : JurisData n° 2024-007507 "Selon l'article 970 du code civil, le testament olographe qui n'est pas daté de la main du testateur n'est pas valable. Toutefois, lorsqu'un testament olographe comporte une date dont un ou plusieurs éléments nécessaires pour la constituer ont été portés par un tiers, la nullité de celui-ci n'est pas encourue dès lors que des éléments intrinsèques à l'acte, éventuellement corroborés par des éléments extrinsèques, établissent qu'il a été rédigé au cours d'une période déterminée et qu'il n'est pas démontré qu'au cours de cette période, le testateur ait été frappé d'une incapacité de tester ou ait rédigé un testament révocatoire ou incompatible. La mention d'une partie de la date figurant sur le testament, écrite de la main du testateur, peut constituer un élément intrinsèque à l'acte" Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit des successions

Bail d’habitation : Responsabilité du propriétaire face aux troubles causés par le locataire Lorsqu’un locataire perturbe la jouissance paisible des autres occupants d’un immeuble et que le propriétaire-bailleur reste inactif face à cette situation, le syndicat des copropriétaires peut agir en justice. En s’appuyant sur l’article 1341-1 du Code civil, cette action oblique permet au syndicat d’obtenir la résiliation du bail et la condamnation solidaire du bailleur et du locataire au versement de dommages et intérêts. La loi impose au locataire d’user paisiblement du bien loué. En cas de manquement, le propriétaire a l’obligation d’intervenir pour faire cesser les troubles, conformément à l’article 6-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Celui-ci prévoit qu’un propriétaire doit, après mise en demeure justifiée, utiliser les moyens à sa disposition pour mettre fin aux nuisances causées par son locataire. Dans une affaire récente, un locataire causait des troubles répétés dans l’immeuble : des chiens agressifs, laissés en liberté, aboyaient sans cesse, perturbant la tranquillité des résidents. Le propriétaire, malgré les signalements, n’a entrepris aucune démarche pour résoudre la situation. Face à cette inaction, le syndicat des copropriétaires a engagé une action oblique pour obtenir la résiliation du bail et réclamer une indemnisation pour le préjudice subi. Référence : CA Montpellier, 5e ch., 2 avril 2024, n° 21/05214, JurisData n° 2024-005256. Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier

Il est possible de léguer un bien indivis, y compris lorsque celui-ci dépend d’une indivision post-communautaire. Toutefois, l’efficacité réelle de ce legs est conditionnée par les résultats du partage entre les coïndivisaires, sauf si la volonté du testateur est interprétée comme imposant à ses héritiers de transférer au légataire la pleine propriété du bien. Bien que le testateur ne soit pas seul propriétaire du bien légué, il détient néanmoins des droits réels sur celui-ci. Dès lors, le legs d’un bien indivis ne peut être assimilé à une tentative de disposition d’un bien appartenant à autrui. Référence : Cass. 1re civ., 6 mars 2024, n° 22-13.766, JurisData n° 2024-002827. Cas d’espèce : contestation de la validité du testament Dans une affaire récente, un testament olographe du 13 décembre 2015 avait légué des biens immobiliers relevant d’une indivision issue de la dissolution de la communauté entre le testateur et son épouse prédécédée. La cour d’appel avait annulé ce legs, estimant que le testateur ne pouvait disposer seul de ces biens, encore soumis à une indivision avec ses enfants en tant qu’héritiers de leur mère. Cependant, la Cour de cassation a cassé cette décision, rappelant que le caractère indivis d’un bien n’interdit pas sa transmission par voie de legs. La cour d’appel avait erré en assimilant le bien indivis à la propriété exclusive d’un tiers. Validité et réalisation du legs : deux approches Le legs d’un bien indivis est valide en principe, mais sa mise en œuvre peut se heurter à des contraintes pratiques, selon deux cas distincts : Léguer une quote-part indivise : Un indivisaire peut léguer sa part du bien indivis. Le légataire devient alors copropriétaire et peut participer au partage ultérieur. Léguer le bien dans son intégralité : Si le testateur lègue le bien indivis lui-même, la réalisation du legs dépend du partage. Si le bien est attribué à un autre indivisaire lors du partage, le legs devient caduc, faute d’objet. Cette solution stricte peut entraîner une frustration pour le légataire. Pour éviter cette caducité, les juges du fond reconnaissent souvent dans ces cas l’existence d’une obligation implicite pour les héritiers de garantir la pleine propriété du bien au légataire. Ce mécanisme permet de respecter au mieux la volonté du testateur, même dans un contexte de partage complexe. Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit des successions  

Le principe selon lequel une nouvelle action en bornage est irrecevable si la limite séparative établie demeure certaine a été réaffirmé. Sauf si une incertitude sur la limite séparative apparaît en raison de la disparition des bornes, une action en bornage postérieure n’est pas admise. Dans un arrêt rendu le 28 mars 2024, la Cour de cassation s’est prononcée sur le litige opposant le propriétaire d’une parcelle à ses voisins. Ce dernier reprochait un empiètement sur son terrain par un mur édifié le long d’une ancienne clôture grillagée et avait engagé une action en bornage. La Cour d’appel avait rejeté cette demande, décision confirmée par la Cour de cassation, qui a motivé son arrêt comme suit : Un bornage amiable avait été réalisé en mars 1984, avec implantation de bornes, bien avant que les deux parties n’acquièrent leurs parcelles respectives. Sur la base des preuves versées aux débats – notamment l’analyse d’un géomètre, une attestation et des photographies – les juges ont établi que, bien que les bornes aient disparu, la limite séparative issue de ce bornage était toujours identifiable. En effet, cette limite avait été concrétisée dès 1989 par l’installation d’une clôture grillagée par les précédents propriétaires, clôture partiellement remplacée plus tard par un mur. Ainsi, la Cour de cassation a validé le raisonnement des juges d’appel : en l’absence d’incertitude sur la limite séparative, la demande en bornage était irrecevable. Référence : Cass. 3e civ., 28 mars 2024, n° 22-16.473, FS-B Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier

Quel est le sort de la prestation compensatoire au décès du débiteur ? Lorsqu’un ex-époux débiteur d’une prestation compensatoire décède, le paiement de cette prestation incombe à ses héritiers, sauf s’ils choisissent de renoncer à la succession. Règles générales : Exigibilité immédiate : Le solde de la prestation compensatoire devient immédiatement exigible, qu’elle soit versée en capital ou sous forme de rente. Prélèvement sur l’actif successoral : La prestation compensatoire est d’abord prélevée sur les biens de la succession. Les héritiers ne sont tenus de la régler sur leurs fonds propres que si l’actif successoral est insuffisant. Maintien des conditions de règlement : Les héritiers peuvent, par acte notarié, décider de conserver les modalités de paiement fixées avant le décès. Cet acte doit être notifié à l’ex-époux créancier si ce dernier n’est pas présent lors de la signature. Exceptions spécifiques : Si l’actif successoral ne suffit pas, les héritiers doivent payer sur leurs fonds propres, mais ils conservent la possibilité de solder à tout moment le capital restant dû. Les héritiers peuvent demander une révision des modalités de paiement. Pour les rentes viagères fixées avant la loi de 2000 et en l’absence de partage définitif de la succession au 1ᵉʳ janvier 2005, ces rentes ne peuvent être suspendues ou supprimées. Elles doivent être capitalisées et réglées sur la succession. Cas d’espèce : révision d’une rente viagère Un homme, divorcé en 1996, avait été condamné à verser une prestation compensatoire sous forme de rente viagère mensuelle. À son décès en 2012, la représentante légale de ses enfants mineurs a demandé la suppression de cette rente, invoquant un avantage manifestement excessif au profit de l’ex-épouse et des enfants issus de cette précédente union. Décision des juges d’appel : La Cour d’appel a accueilli cette demande, se fondant sur les dispositions de la loi du 26 mai 2004 (article 33, VI), permettant la révision ou la suppression d’une rente viagère fixée avant la réforme de 2000 en cas d’avantage disproportionné. Arrêt de la Cour de cassation : La Cour de cassation a cassé cette décision, en rappelant que : Lorsque la succession du débiteur n’a pas été partagée au 1ᵉʳ janvier 2005 (date d’entrée en vigueur de la réforme de 2004), et en l’absence d’un accord entre les héritiers pour maintenir les modalités de paiement sous forme de rente, cette dernière doit être capitalisée. En conséquence, une action en révision ou suppression de la rente devient irrecevable (articles 280 et 280-1 du Code civil dans leur rédaction issue de la loi de 2004). Référence : Cass. 1re civ., 21 juin 2023, n° 21-17.077 F-B Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’Appel de NIMES – Droit des successions

La donation temporaire d’usufruit est un mécanisme juridique encore méconnu, mais qui offre des avantages considérables tant sur le plan fiscal que patrimonial. Ce dispositif permet au donateur de céder temporairement l’usufruit d’un bien tout en en conservant la nue-propriété. Quels sont les atouts de ce procédé ? Dans quelles situations est-il le plus pertinent ? Découvrez tout ce qu’il faut savoir pour optimiser la gestion de votre patrimoine grâce à la donation temporaire d’usufruit. Donation Temporaire d’Usufruit : Définition et Fonctionnement L’usufruit est le droit de jouir d’un bien appartenant à une autre personne, tout en percevant les revenus qu’il génère, comme des loyers ou des dividendes. La donation temporaire d’usufruit consiste donc à transférer ce droit à un bénéficiaire pour une durée déterminée, qui peut varier de 3 à 30 ans. Une fois la période écoulée, l’usufruit revient automatiquement au donateur. Ce mécanisme est particulièrement apprécié car il permet de préserver la nue-propriété tout en offrant des avantages concrets au bénéficiaire, qu’il s’agisse d’un proche ou d’un tiers. Les Avantages Fiscaux de la Donation Temporaire d’Usufruit La donation temporaire d’usufruit est un outil puissant pour alléger sa fiscalité tout en transmettant temporairement les bénéfices d’un bien. Voici ses principaux atouts fiscaux : 1. Réduction de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) Pour les contribuables soumis à l’IFI, la donation temporaire d’usufruit permet de réduire significativement l’assiette imposable. En effet, pendant la durée de la donation, le bien concerné est exclu du patrimoine taxable du donateur. 2. Allègement des droits de succession Ce mécanisme peut également simplifier la transmission patrimoniale. Les droits de donation sont calculés sur la valeur de l’usufruit temporaire, qui est généralement bien inférieure à celle de la pleine propriété. De plus, en transférant les revenus d’un bien sans en aliéner le capital, cette stratégie permet de réduire les droits de succession futurs. Avantages Patrimoniaux : Une Gestion Efficace et Flexible Outre ses bénéfices fiscaux, la donation temporaire d’usufruit constitue une solution souple pour optimiser la gestion du patrimoine familial : 1. Soutien financier ciblé Elle permet de transférer temporairement les revenus générés par un bien à un bénéficiaire, comme un enfant étudiant ou un jeune actif. Ce dernier peut ainsi percevoir des loyers ou des dividendes pour couvrir ses besoins financiers spécifiques, sans toucher au capital. 2. Préservation du patrimoine familial Contrairement à une donation en pleine propriété, ce dispositif permet de partager les fruits d’un bien tout en préservant son intégrité. Une fois la période de donation terminée, l’usufruit retourne automatiquement au donateur, garantissant ainsi la récupération totale du bien. 3. Contrôle et flexibilité Le donateur conserve la nue-propriété du bien tout au long de la durée de la donation. Ce maintien du contrôle constitue un avantage majeur pour les propriétaires soucieux de préserver leur patrimoine à long terme. Applications Pratiques de la Donation Temporaire d’Usufruit La donation temporaire d’usufruit peut être utilisée dans de nombreuses situations concrètes, notamment : Soutien aux études des enfants : Par exemple, des parents peuvent transférer l’usufruit d’un appartement à un enfant étudiant. Celui-ci bénéficie des revenus locatifs pour financer ses études et son logement, tandis que les parents optimisent leur fiscalité. Transmission anticipée : Un grand-parent peut céder l’usufruit temporaire de titres financiers à son petit-enfant, lui permettant de percevoir des revenus réguliers sans altérer le capital. Cette approche est idéale pour préparer en douceur la transmission future du patrimoine. Pourquoi Faire Appel à un Avocat ? La mise en place d’une donation temporaire d’usufruit nécessite une analyse juridique et fiscale approfondie. Un avocat spécialisé en droit immobilier ou en gestion patrimoniale pourra vous accompagner à chaque étape, depuis l’étude de faisabilité jusqu’à la rédaction de l’acte notarié. Cela garantit une mise en œuvre conforme à vos objectifs et à la réglementation en vigueur. Conclusion La donation temporaire d’usufruit est une stratégie patrimoniale performante pour réduire votre fiscalité, soutenir financièrement vos proches, ou préparer la transmission de votre patrimoine. Grâce à sa souplesse et à ses nombreux avantages, elle s’impose comme une solution de choix pour les propriétaires soucieux d’optimiser la gestion de leurs biens. Pour évaluer si ce mécanisme est adapté à votre situation, n’hésitez pas à consulter le cabinet. Son expertise vous permettra de maximiser les bénéfices de cette opération tout en sécurisant vos intérêts. Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier – Droit des successions

La validité d’un testament repose sur une condition essentielle : l’état de santé mentale du testateur au moment de sa rédaction. La Cour de cassation, dans une décision récente, rappelle que l’insanité d’esprit s’apprécie exclusivement à la date de rédaction du testament. Cette exigence, issue des articles 414-1 et 901 du Code civil, impose à la partie qui conteste un testament de démontrer l’existence d’un trouble mental affectant la capacité du testateur à ce moment précis. Le Contexte de l’Affaire : Invalidité d’un Testament pour Insanité d’Esprit Dans cette affaire, un testament olographe avait été déclaré nul par la Cour d’appel pour insanité d’esprit, sur la base d’éléments variés tels que : La présence de « brouillons » supposément non rédigés par la testatrice ; Des documents évoquant un projet de révocation du legs ; Des erreurs dans la rédaction d’un mandat de vente ; Un certificat médical postérieur d’un an à la rédaction du testament, révélant un accident vasculaire cérébral ; Des omissions dans le libellé des bénéficiaires, notamment l’absence de titre et de prénom pour l’une des légataires. Cependant, la Cour de cassation a censuré cette décision, jugeant que ces éléments ne caractérisaient pas de manière suffisante l’état d’insanité d’esprit de la testatrice au moment précis de la rédaction du testament. Les Principes Juridiques Applicables L’article 414-1 du Code civil dispose que pour qu’un acte juridique soit valable, son auteur doit être sain d’esprit. De manière spécifique, l’article 901 du Code civil précise cette règle pour les testaments. Il appartient à la partie qui agit en nullité d’un testament de prouver l’insanité d’esprit du testateur au moment de l’acte. La décision de la Cour de cassation (Cass. 1re civ., 7 février 2024, n° 22-12.115, JurisData n° 2024-001312) rappelle avec fermeté ce principe. Elle souligne que des éléments postérieurs ou indirects ne suffisent pas à établir l’état mental du testateur au jour de la rédaction du testament. Ce que Retenir pour les Successions et les Contestations de Testaments ? Insanité d’esprit au moment de l’acte : Toute contestation de testament pour insanité d’esprit doit se concentrer sur le jour exact de la rédaction. Un certificat médical ou des indices postérieurs, bien qu’informatifs, ne sont pas nécessairement probants. Charge de la preuve : Celui qui invoque l’insanité d’esprit doit apporter des preuves solides et circonstanciées pour appuyer sa demande de nullité. Cette charge de la preuve peut inclure des expertises médicales contemporaines de l’acte ou des témoignages pertinents. Exigences de rédaction du testament : Même en présence d’erreurs matérielles (omissions, inexactitudes), ces dernières ne suffisent pas, à elles seules, à démontrer un trouble mental. Le Rôle d’un Avocat dans les Litiges Successoraux Les contentieux successoraux, notamment ceux portant sur la validité d’un testament, nécessitent une expertise juridique approfondie. Un avocat spécialisé en droit des successions est indispensable pour : Analyser les preuves disponibles afin de démontrer (ou contester) l’insanité d’esprit du testateur ; Élaborer une stratégie adaptée aux spécificités de l’affaire ; Assurer une représentation efficace devant les juridictions compétentes. Conclusion La validité d’un testament repose sur le respect strict des règles de fond, notamment la capacité mentale du testateur au moment de sa rédaction. La récente décision de la Cour de cassation réaffirme ce principe fondamental, rappelant que les preuves doivent être précises, contemporaines et directement liées au jour de l’acte. Si vous êtes confronté à une contestation de testament ou si vous souhaitez en savoir plus sur vos droits en matière de succession, consultez un avocat expérimenté en droit des successions. Son accompagnement vous permettra de défendre efficacement vos intérêts et de sécuriser vos démarches juridiques. Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit des successions  

La Loi n° 2024-346 du 15 avril 2024 marque une étape importante en droit civil en intégrant officiellement le principe de responsabilité pour troubles anormaux de voisinage dans le Code civil. Ce principe vise à encadrer les litiges liés aux nuisances entre voisins, notamment pour réduire les plaintes de néo-ruraux contre des activités agricoles. Avec l’introduction de l’article 1253 dans le Code civil, ce cadre juridique devient plus clair et offre une base légale aux solutions souvent dégagées par les juges. Article 1253 : Une Responsabilité de Plein Droit Le nouvel article 1253 du Code civil énonce au premier alinéa : « Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs, qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage, est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. » Dès lors qu'un trouble dépasse les inconvénients ordinaires liés au voisinage, l'auteur du trouble engage sa responsabilité et peut être contraint d’indemniser la victime. Cette disposition ne fait que consacrer un principe établi par la jurisprudence depuis des décennies. Une Limitation de la Responsabilité : La Théorie de la Préoccupation Le second alinéa de l’article 1253 limite cette responsabilité dans des cas spécifiques, inspirés de la théorie de la préoccupation. Il précise : « Sous réserve de l’article L311-1-1 du code rural et de la pêche maritime, cette responsabilité n'est pas engagée lorsque le trouble anormal provient d'activités, quelle qu'en soit la nature, existant antérieurement à l'acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien ou, à défaut d'acte, à la date d'entrée en possession du bien par la personne lésée. Ces activités doivent être conformes aux lois et aux règlements et s'être poursuivies dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l'origine d'une aggravation du trouble anormal. » Un propriétaire, locataire ou exploitant ne pourra être tenu responsable si : L’activité nuisante existait avant l’installation de la victime ; L’activité respecte les lois et règlements en vigueur ; Les conditions d’exercice n’ont pas été substantiellement modifiées de manière à aggraver le trouble. Un Équilibre Entre Droits des Voisins et Activités Préexistantes Une protection accrue pour les agriculteurs et exploitants L’article 1253 vise à protéger les agriculteurs et autres professionnels des plaintes abusives. Par exemple, un agriculteur qui ajuste ses pratiques pour se conformer à de nouvelles réglementations ne pourra pas être accusé de trouble anormal de voisinage, à condition que ses modifications ne soient pas substantielles. De même, des évolutions normales (telles que l’agrandissement ou la diversification d’une exploitation) ne seront pas considérées comme des modifications substantielles sauf si elles aggravent significativement les nuisances. Ce sera au juge d’apprécier au cas par cas ce qui constitue une modification « substantielle ». Une extension à toutes les activités Ce nouveau régime s’étend à toutes les activités et élargit le champ d’application de la théorie de la préoccupation. Ce Que Cette Évolution Légale Change pour Vous Pour les propriétaires et exploitants : Sécurisation des activités préexistantes. Vous êtes protégé des plaintes si votre activité respecte la réglementation et ne modifie pas substantiellement son intensité ou sa nature. Nouvelles obligations de conformité. Toute évolution doit rester conforme aux lois et règlements, sans aggraver les troubles existants. Pour les voisins : Une clarification des recours possibles : Les litiges pour troubles anormaux de voisinage devront démontrer un caractère excessif et prouver que l’activité en question n’était pas antérieure ou qu’elle a substantiellement évolué. Le Rôle de l’Avocat  La notion de « trouble anormal de voisinage » reste soumise à l’appréciation des juges, et les critères comme la « modification substantielle » ou le respect des lois peuvent prêter à débat. Un avocat spécialisé en droit immobilier ou en droit rural est indispensable pour : Analyser la conformité de l’activité incriminée ; Évaluer la gravité des nuisances subies ; Préparer un dossier solide pour défendre vos droits, que vous soyez victime ou accusé. Conclusion En intégrant la responsabilité pour troubles anormaux de voisinage dans le Code civil, la loi de 2024 renforce la sécurité juridique pour les exploitants tout en clarifiant les droits des victimes. Ce dispositif trouve un juste équilibre entre la protection des activités préexistantes et la préservation du cadre de vie des voisins. N’hésitez pas à consulter le cabinet de Me HANOCQ. Son expertise vous permettra d’identifier les solutions adaptées à votre situation et de protéger vos intérêts. Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – troubles anormaux de voisinage

Une SCI n'est pas systématiquement considérée comme un vendeur professionnel Selon l’article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de garantir à l’acquéreur les défauts cachés de la chose vendue, qui la rendent impropre à l’usage auquel elle est destinée ou qui en diminuent notablement la valeur. Toutefois, le vendeur peut être exonéré de cette garantie si le contrat le prévoit, à condition qu’il n’ait pas eu connaissance des défauts (article 1643 du Code civil). Cette règle ne s’applique pas aux vendeurs professionnels, lesquels sont présumés connaître les vices et ne peuvent donc échapper à cette responsabilité. Mais qu’en est-il lorsqu’une Société Civile Immobilière (SCI) est impliquée dans une vente immobilière ? Est-elle automatiquement considérée comme un vendeur professionnel ? Une décision récente de la Cour d’appel de Douai éclaire cette question. L’affaire : une clause d’exclusion contestée Dans cette affaire, les acquéreurs d’une maison avaient sollicité l’annulation de la vente en invoquant la garantie des vices cachés. L’acte de vente comportait une clause exonératoire, mais les acheteurs soutenaient que cette clause était inopposable, la SCI étant selon eux un vendeur professionnel. Or, un vendeur professionnel ne peut se prévaloir d’une telle clause. La Cour d’appel a finalement donné raison à la SCI. Elle a rappelé que, par principe, une SCI n’est pas présumée avoir connaissance des vices d’un bien immobilier. Ainsi, elle peut légitimement invoquer une clause d’exclusion de garantie, sauf preuve contraire. Une SCI familiale à caractère civil Dans ce cas précis, la SCI était une structure familiale. Comme c’est fréquemment le cas, ses statuts prévoyaient des activités telles que l’acquisition, l’administration et l’exploitation d’immeubles. Cependant, ces mentions ne modifient pas la nature civile de la SCI. La Cour a également rappelé que le statut de vendeur professionnel doit être établi par des éléments concrets. Ici, la SCI n’avait pas pour activité habituelle l’achat et la revente d’immeubles, et le fait qu’elle ait loué le bien pendant plusieurs années était insuffisant pour lui conférer ce caractère. Le simple fait d’être bailleur, qu’il s’agisse d’une personne physique ou morale, ne suffit pas à la considérer comme un professionnel de la vente. Une jurisprudence rassurante pour les SCI Cette décision réaffirme une distinction essentielle entre les différentes qualités de vendeurs. Les SCI, en tant que structures à vocation principalement civile, ne sont pas automatiquement assimilées à des vendeurs professionnels. Cela leur permet de bénéficier des clauses d’exonération de garantie des vices cachés, sauf si une preuve contraire est apportée. La référence jurisprudentielle de cette affaire est la suivante : CA Douai, 1er février 2024, n° 21/01622. Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’Appel de NIMES – Droit immobilier