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La question de la qualification juridique du vélo à assistance électrique a récemment été tranchée par la Cour de Justice de l’Union européenne (CJUE). Celle-ci a estimé que ce type de vélo ne relève pas de l’obligation d’assurance applicable aux véhicules automoteurs, car il n’est pas propulsé exclusivement par une force mécanique. Le contexte du litige L’affaire concernait un accident survenu en Belgique. Un cycliste roulant sur un vélo à assistance électrique a été mortellement percuté par une voiture. Lors de la procédure judiciaire, une question clé s’est posée : le vélo à assistance électrique doit-il être considéré comme un « véhicule à moteur » ? Cette qualification aurait des conséquences directes sur le droit à indemnisation de la victime, conformément à la législation belge. En Belgique, la notion de « véhicule » en matière de responsabilité civile est alignée sur la définition de la directive européenne 2009/103/CE, relative à l’assurance des véhicules automoteurs. Pour clarifier l’interprétation de cette notion, la Cour de cassation belge a saisi la CJUE. La décision de la CJUE Dans son arrêt du 12 octobre 2023, la CJUE a jugé que les vélos à assistance électrique ne peuvent être assimilés à des véhicules automoteurs, car : Ils ne fonctionnent pas exclusivement grâce à une force mécanique. Leur fonctionnement nécessite une action humaine, comme le pédalage. Leur vitesse est limitée à 20 km/h lorsqu’ils sont assistés, bien inférieure à celle de véhicules tels que les motos ou voitures, susceptibles de causer des dommages plus importants. En conséquence, les vélos à assistance électrique échappent à la qualification de « véhicule » au sens de la directive européenne. Implications pratiques Cette décision confirme que les vélos à assistance électrique n’ont pas à être couverts par l’assurance obligatoire des véhicules à moteur. Pour les cyclistes et les victimes d’accidents impliquant ce type de véhicule, cela peut avoir des conséquences sur les régimes d’indemnisation applicables, qui varient selon les pays membres de l’Union européenne. Référence jurisprudentielle : CJUE, 12 octobre 2023, aff. C‑286/22, KBC Maître Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit des responsabilités

Successions : l’ambiguïté d’un testament authentique – Avocat à Avignon Dans une affaire récente, un testament authentique a suscité des débats en raison d’une clause ambiguë qui a opposé les héritiers légaux et la compagne du défunt. Le contexte du litige Un homme avait rédigé un testament dans lequel il consentait un legs particulier à sa compagne, accompagné d’une clause précise : « En outre, j’informe mes enfants que depuis janvier 2009, étant totalement dépendant, j’ai décidé d’attribuer au profit de Mme X. la somme de huit cents euros (800,00 €) par mois au titre de l’assistance et des soins qu’elle m’accorde jour et nuit ainsi que pour le logis et le couvert […] si l’un de mes enfants venait à contester ces versements, il serait privé de ses droits dans la quotité disponible de ma succession, lesquels droits reviendraient alors à Mme X., ma compagne. » Les héritiers légaux ont contesté cette clause, estimant qu’elle manquait de clarté. La question centrale était de savoir si cette clause constituait un legs à exécuter postérieurement au décès, ou si les versements mentionnés avaient déjà été effectués du vivant du testateur. La procédure judiciaire La compagne du défunt a obtenu gain de cause en appel. La Cour d’appel a également condamné les héritiers réservataires à des dommages et intérêts pour résistance abusive, considérant que leur contestation était infondée. Cependant, la Cour de cassation a censuré cette décision. Elle a jugé que l’ambiguïté du testament rendait légitime la défense des héritiers, excluant tout abus dans l’exercice de leurs droits. Les enseignements de l’arrêt de la Cour de cassation La Cour de cassation ne s’est pas prononcée sur l’interprétation du testament, laissant cette question à l’appréciation souveraine des juges du fond. En revanche, elle a souligné que : Lorsqu’un testament peut donner lieu à plusieurs interprétations raisonnables, il est légitime pour les héritiers d’en défendre l’une ou l’autre sans que cela constitue un abus de droit. Une ambiguïté dans la rédaction d’un testament ne peut, à elle seule, justifier une condamnation pour résistance abusive. Cette affaire met en lumière l’importance de rédiger un testament de manière claire et non équivoque. Les clauses ambiguës peuvent non seulement entraîner des conflits familiaux, mais également des procédures judiciaires longues et complexes. Faire appel à un avocat spécialisé en droit des successions est essentiel pour éviter de telles situations et protéger les volontés du testateur. Référence jurisprudentielle : Cass. 1re civ., 12 juillet 2023, n° 21-24.292 F-D Maître Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit des successions      

Loi anti-squat : renforcement de la protection des propriétaires – Avocat à votre écoute La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, publiée le 31 juillet 2023, marque un tournant dans la lutte contre les occupations illicites de logements. Ce texte vise à offrir une meilleure protection aux propriétaires face aux squatteurs, tout en durcissant les sanctions et en introduisant de nouvelles mesures pour encadrer les situations d’impayés de loyers. Des sanctions alourdies pour le squat Les sanctions pour les squatteurs sont considérablement renforcées : Article 315-1 du Code pénal : toute introduction illégale dans un local (habitation, commerce, exploitation agricole ou professionnelle), accompagnée de manœuvres, menaces, violences ou contraintes, ainsi que le maintien dans les lieux, est désormais punie de deux ans d’emprisonnement et de 30 000 € d’amende. Article 315-2 du Code pénal : le maintien dans un logement après une décision de justice définitive ordonnant l’expulsion (avec commandement de quitter les lieux depuis plus de deux mois) est sanctionné par une amende de 7 500 €, sauf exceptions (trêve hivernale, suspension de l’expulsion, logement d’un bailleur social ou d’une personne morale de droit public). Nouveaux délits et mesures spécifiques La loi introduit plusieurs dispositions pour mieux répondre aux problématiques liées aux squats et impayés : Les juges ne pourront plus accorder de délais aux squatteurs après une décision d’expulsion. Les instigateurs de squats, notamment ceux se faisant passer pour propriétaires des logements pour inciter à l’occupation illégale, risquent désormais trois ans de prison et 45 000 € d’amende. Une amende de 3 750 € est prévue pour toute forme de publicité ou de promotion de méthodes facilitant ou incitant au squat. Clause de résiliation automatique en cas d’impayés Les contrats de location doivent désormais inclure une clause de résiliation automatique en cas d’impayés. Les conditions de suspension de cette clause par le juge sont également modifiées : Le juge pourra suspendre la clause si le locataire a commencé à régulariser sa dette locative et a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. La suspension prendra fin dès le premier nouvel impayé, ou retard dans le paiement des sommes fixées par le juge. Procédures accélérées contre les locataires de mauvaise foi Le texte prévoit une réduction de certains délais dans les procédures contentieuses liées aux impayés, en particulier pour les locataires de mauvaise foi. Cela permettra un traitement plus rapide et plus efficace des situations critiques pour les propriétaires. Renforcement de la prévention des expulsions La loi met également l’accent sur la prévention des expulsions locatives. Elle précise les missions des commissions de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (Ccapex) afin de mieux accompagner les locataires en difficulté et de prévenir les conflits. Une loi en faveur des propriétaires Avec cette réforme, les propriétaires disposent désormais d’outils renforcés pour faire face aux situations d’occupation illicite ou d’impayés. Toutefois, pour une application optimale des nouvelles dispositions, l’accompagnement d’un avocat spécialisé en droit immobilier est essentiel. Maître Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier

Saisie immobilière : que devient le bail consenti par le débiteur saisi ? – Avocat à Avignon Lorsqu’un bien immobilier fait l’objet d’une saisie suivie d’une vente aux enchères, le sort du bail conclu par le débiteur saisi soulève souvent des questions juridiques complexes. Une affaire récente a permis d’éclaircir certains points à ce sujet. Le contexte du litige Un bien immobilier saisi a été vendu aux enchères, mais un locataire, se prévalant d’un bail signé avant l’audience d’adjudication, a continué à occuper les lieux. Après la vente, la nouvelle propriétaire (l’adjudicataire) a conclu avec ce locataire un document qualifié « d’avenant » au bail d’habitation, dans lequel le locataire s’engageait à quitter les lieux dans un certain délai. Par la suite : Le locataire a contesté cet avenant, demandant sa nullité et le remboursement des loyers versés. La nouvelle propriétaire a répliqué en saisissant le tribunal, demandant à ce que le locataire soit reconnu comme occupant sans droit ni titre et sollicitant son expulsion. La décision du tribunal Le Tribunal de Libourne a annulé l’avenant au motif qu’il contrevenait aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989, qui encadre strictement les baux d’habitation. L’adjudicataire a alors fait appel, faisant valoir que les baux consentis par le débiteur après la saisie immobilière sont inopposables aux créanciers et à l’acquéreur. Ils jugent également que le bail en question, signé en avril 2016, avait été conclu postérieurement au commandement aux fins de saisie immobilière, notifié dès 2014. L’analyse des juges d’appel La Cour d’appel de Bordeaux a confirmé que l’adjudicataire aurait pu, dès l’adjudication, faire expulser le débiteur saisi et les occupants en raison de l’inopposabilité du bail. Cependant, elle a relevé que : En concluant un avenant avec le locataire, puis en lui délivrant un congé, la nouvelle propriétaire avait reconnu implicitement la validité du bail. Cette attitude révélait une renonciation tacite à se prévaloir de l’inopposabilité du bail, renonciation qui, bien que rarement admise par les juges, était ici dénuée d’ambiguïté. Points clés à retenir Les baux postérieurs à une saisie immobilière : En principe, les baux conclus après un commandement aux fins de saisie sont inopposables aux créanciers et à l’adjudicataire. Renonciation tacite : Une renonciation implicite à invoquer cette inopposabilité peut être reconnue si l’attitude de l’acquéreur est claire et sans équivoque, comme en l’espèce. Dispositions d’ordre public : Toute modification ou avenant à un bail d’habitation doit respecter les règles d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989. Cette affaire illustre l’importance, pour les adjudicataires, de clarifier dès l’adjudication leur position quant aux baux existants ou postérieurs. La prudence et un accompagnement juridique adapté sont essentiels pour éviter des litiges liés aux droits des occupants. Référence jurisprudentielle : CA Bordeaux, 1re ch., 29 juin 2023, n° 21/05194, JurisData n° 2023-011837 Maître Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier – Adjudications - saisies immobilières

Procédure de divorce : précisions sur le recours au divorce accepté après l’audience d’orientation En réponse à une question écrite d’un sénateur, le Gouvernement a récemment clarifié les conditions dans lesquelles un époux peut choisir le divorce accepté après l’audience d’orientation et sur les mesures provisoires. Selon cette réponse, il est impératif, dans ce cas, de commencer par une procédure de divorce pour faute ou pour altération définitive du lien conjugal, avant de recourir à la passerelle prévue à l’article 247-1 du Code civil pour parvenir à un divorce accepté. Le ministère de la Justice, dans une réponse datée du 3 août, a apporté ces précisions concernant l’interprétation des articles 1123 du Code de procédure civile (CPC) et 247-1 du Code civil. Ces dispositions prévoient que, à tout moment d’une procédure initialement engagée pour faute ou pour altération définitive du lien conjugal, les époux peuvent, d’un commun accord, demander au juge de prononcer leur divorce sur le fondement d’une demande acceptée. Il est également possible dès l’assignation de préciser que la cause du divorce sera définie ultérieurement, notamment dans les premières conclusions. Cependant, conformément à l’article 1123 du CPC, un divorce pour demande acceptée nécessite la signature d’un procès-verbal d’accord lors de l’audience sur les mesures provisoires, en présence des époux et de leurs avocats. Lorsque cette formalité n’a pas été accomplie, certains magistrats estiment qu’il n’est plus possible, après l’audience d’orientation, de demander directement un divorce accepté. Dans ce cas, les parties doivent d’abord engager une procédure sur un autre fondement – faute ou altération définitive du lien conjugal – avant d’utiliser la passerelle de l’article 247-1 pour revenir à un divorce accepté, conformément à l’article 233 du Code civil. Le sénateur à l’origine de la question a néanmoins souligné que la rédaction actuelle de l’article 233, issue de la loi n° 2019-222 du 23 mars 2019, pourrait permettre un recours direct au divorce accepté au cours de l’instance, sans passer par l’article 247-1. Il a demandé au ministère de clarifier cette interprétation et a suggéré une éventuelle réforme législative si le droit positif impose effectivement ce détour procédural. Dans sa réponse, le ministère a confirmé la nécessité de passer par l’article 247-1 après l’audience d’orientation pour accéder au divorce accepté. Il a justifié cette démarche par un objectif de pacification et de facilitation des accords entre époux. Le ministère n’a toutefois pas laissé entendre qu’une modification des textes serait envisagée. Référence : Réponse ministérielle n° 06417, JO Sénat, 3 août 2023. Maître Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Divorce  

Accident de la route : Tout savoir sur vos droits à l’indemnisation Vous avez récemment été victime d’un accident de la route et vous vous interrogez sur les démarches à entreprendre pour obtenir une indemnisation ? Voici les principales étapes à suivre pour maximiser vos chances d’être justement dédommagé. Qui vous indemnisera ? L’indemnisation est généralement prise en charge par l’assurance du responsable de l’accident. Cependant, si ce dernier n’est pas assuré ou reste inconnu, c’est le Fonds de Garantie des Assurances Obligatoires (FGAO) qui interviendra. Pour engager la procédure, vous devez transmettre une déclaration d’accident accompagnée de justificatifs. Ces documents permettent à l’assureur ou au Fonds de Garantie d’examiner votre dossier et de mandater un expert pour réaliser une expertise médicale. Cette étape est cruciale pour évaluer l’étendue de vos préjudices. Avant d’entamer cette expertise, il est conseillé de préparer soigneusement votre dossier afin d’éviter certaines erreurs fréquentes et d’obtenir une indemnisation optimale. Responsabilité et droits des victimes La législation française, notamment la Loi Badinter, accorde une protection renforcée à certaines catégories de victimes, comme les piétons, passagers ou cyclistes. Ces derniers sont indemnisés même en cas de faute de leur part. Par exemple, un piéton blessé en traversant hors des passages piétons pourra obtenir réparation pour son préjudice corporel, sauf exceptions, telles qu’une tentative de suicide. Ces victimes peuvent également percevoir des provisions avant l’expertise médicale, ce qui leur permet de couvrir rapidement des frais urgents, tels que la perte de revenus ou les frais médicaux. En cas d’accident de trajet lié au travail, la Sécurité sociale intervient en versant des indemnités journalières. Toutefois, celles-ci seront déduites de l’indemnisation définitive réglée par l’assureur. Pour les conducteurs de véhicules motorisés, l’indemnisation dépend des circonstances de l’accident : Si vous n’êtes pas responsable : c’est l’assurance du tiers ou le Fonds de Garantie qui prend en charge l’intégralité des préjudices. Si vous êtes responsable : vous ne serez indemnisé que si vous avez souscrit une Garantie Conducteur. Dans ce cas, le montant versé dépendra des clauses de votre contrat. Comment est déterminé le montant de l’indemnisation ? Le montant de l’indemnisation est évalué au cas par cas, après discussion avec l’assureur ou le Fonds de Garantie. Faire appel à un avocat est vivement recommandé, notamment si vous subissez des préjudices graves ou des séquelles durables. L’avocat vous accompagnera pour chiffrer précisément les impacts financiers et personnels de l’accident. L’indemnisation tient compte de nombreux facteurs, comme : Les séquelles physiques ou psychologiques, Les pertes de revenus actuelles et futures, L’impact sur votre carrière professionnelle ou votre retraite, Les aménagements nécessaires à votre logement ou véhicule en cas de handicap. Le rôle clé de l’expertise médicale Une fois votre état de santé consolidé (stabilisé médicalement), un médecin expert évaluera vos préjudices. Ces derniers sont classés en deux catégories : Les préjudices temporaires : perte de revenus provisoire, douleur liée à l’accident, etc. Les préjudices permanents : séquelles définitives, préjudice esthétique, perte d’autonomie, etc. Chaque poste de préjudice est quantifié à l’aide d’un barème qui prend en compte votre âge, votre situation personnelle et professionnelle, ainsi que vos besoins spécifiques (logement adapté, impossibilité de pratiquer certains loisirs, etc.). Pourquoi faire appel à un avocat ? Maître Elisabeth HANOCQ vous accompagne tout au long du processus d’indemnisation. Grâce à son expertise, elle peut débloquer rapidement des provisions et défendre vos intérêts pour obtenir la meilleure compensation possible. Que vous soyez victime d’un accident de la route en tant que piéton, cycliste, passager ou conducteur, un accompagnement juridique adapté est essentiel pour faire valoir vos droits et obtenir une indemnisation juste et complète. Maître Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit des responsabilités  

Décès de l’époux débiteur : traitement de la prestation compensatoire dans la succession Lorsqu’un époux débiteur d’une prestation compensatoire décède, son paiement, quelle qu’en soit la forme (rente ou capital), est prélevé sur l’actif successoral. Les héritiers du défunt en supportent la charge, mais uniquement dans la limite des biens de la succession. Si celle-ci est insuffisante, les légataires particuliers peuvent également être mis à contribution, proportionnellement à leur part, conformément aux dispositions de l’article 927 du Code civil. Transformation de la prestation compensatoire au décès Deux cas se présentent selon la forme initiale de la prestation compensatoire : Capital échelonné : en cas de décès, le solde restant dû devient immédiatement exigible, indexé selon les conditions prévues à l’article 275 du Code civil. Rente viagère : elle est automatiquement convertie en un capital exigible immédiatement à prélever sur la succession. Cependant, les héritiers peuvent décider collectivement de maintenir les modalités initiales de paiement qui incombaient au défunt. Cette décision doit faire l’objet d’un acte notarié, sous peine de nullité, et engage personnellement les héritiers au paiement de la prestation compensatoire. Une affaire révélatrice : le sort d’une rente après le décès Dans une affaire récente, un homme, condamné dans le cadre de son divorce à verser une prestation compensatoire sous forme de rente mensuelle à son ex-épouse, est décédé. Sa seconde épouse a alors saisi la justice, au nom de leurs enfants mineurs, pour demander la suppression de cette prestation compensatoire envers la première épouse. La cour d’appel a accepté cette demande et jugé que les héritiers étaient recevables à demander une révision de la rente viagère fixée au titre de la prestation compensatoire. Cependant, la première épouse a contesté cette décision devant la Cour de cassation, qui lui a donné raison. La décision de la Cour de cassation Dans son arrêt rendu le 21 juin 2023 (Cass. 1re civ., n° 21-17.077, F-B), la Haute juridiction a rappelé plusieurs principes fondamentaux en matière de prestation compensatoire au décès du débiteur : Les dispositions des articles 280 et 280-1 du Code civil, issus de la loi n° 2004-439 du 26 mai 2004, s’appliquent aux prestations compensatoires attribuées avant le 1er janvier 2005, sauf si la succession du débiteur avait déjà fait l’objet d’un partage définitif avant cette date. En cas de décès du débiteur, la prestation compensatoire sous forme de rente est capitalisée, à moins qu’un accord unanime des héritiers ne prévoie son maintien sous la forme initiale. Dans cette affaire, la rente viagère avait été fixée en 1995. Aucun accord des héritiers pour maintenir les modalités de la rente n’a été constaté, et aucun partage définitif de la succession n’avait été réalisé. Par conséquent, la rente devait être transformée en capital, directement prélevé sur la succession. La Cour de cassation a conclu que les héritiers ne disposaient pas de la qualité nécessaire pour demander une révision de la rente. En l’absence d’accord entre eux pour poursuivre les modalités de paiement sous forme de rente, celle-ci est automatiquement convertie en capital. Cette décision illustre que, pour contester une prestation compensatoire après le décès du débiteur, il est impératif de respecter strictement les dispositions légales. L’importance de l’accompagnement juridique Ces situations complexes montrent combien il est crucial d’être bien accompagné. La gestion des prestations compensatoires dans le cadre d’une succession peut engendrer des enjeux financiers importants pour les héritiers et les légataires. Un avocat spécialisé en droit de la famille et des successions vous aidera à défendre vos intérêts et à naviguer dans ces procédures délicates, qu’il s’agisse d’organiser le règlement de la prestation compensatoire ou de contester certaines modalités. Maître Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit des successions

L’envoi en possession d’un légataire universel : droits et obligations Lorsqu’un testament désigne un légataire universel et qu’aucun héritier réservataire n’existe, le bénéficiaire du legs doit obligatoirement solliciter un envoi en possession pour faire reconnaître ses droits. Une personne désignée comme légataire est présumée propriétaire des biens légués dès le jour de l’ouverture de la succession. Cependant, cette présomption ne produit ses effets que si la délivrance du legs est demandée dans les délais prévus par la loi. Une affaire révélatrice Dans une affaire récente, une femme décédée en juillet 2010 avait laissé un testament authentique daté de juin 2010. Ce testament instituait une personne comme légataire d’une partie de ses biens immobiliers, aux côtés de ses enfants, héritiers légaux. Les héritiers ont contesté la décision de la cour d’appel, qui avait permis à la légataire de jouir des biens légués depuis le décès en juillet 2010, tout en rejetant leur demande de paiement d’une indemnité d’occupation à compter de cette même date. La décision de la Cour de cassation Par un arrêt du 21 juin 2023 (Cass. civ. 1ère, n°21-20.396), la Cour de cassation a censuré la décision de la cour d’appel. Bien que le légataire particulier devienne juridiquement propriétaire du bien dès l’ouverture de la succession, ce droit est conditionné à une demande de délivrance du legs (l’article 1014 du Code civil). La Cour a précisé qu’il importe peu que le testateur ait remis le bien au légataire avant son décès. En l’absence de demande de délivrance, le légataire est privé de tout droit sur le bien. Ainsi, la cour d’appel a commis une erreur en exemptant la légataire du paiement d’une indemnité d’occupation alors qu’elle n’avait pas respecté l’obligation légale de demander la délivrance du legs. Les conséquences juridiques de l’omission de délivrance Le non-respect des formalités relatives à la délivrance du legs peut entraîner des conséquences graves pour le légataire : Perte des droits de propriété. Si la prescription est acquise, le légataire perd non seulement la propriété du bien légué, mais également les fruits produits par celui-ci (par exemple, les loyers ou autres revenus). Obligation d’indemnisation. Faute d’avoir demandé la délivrance dans les délais, le légataire pourrait être tenu de verser une indemnité d’occupation aux héritiers légaux ou réservataires pour l’utilisation du bien. Prescription et délivrance du legs L’article 1014 du Code civil se combine à l’article 2219 du même code. Une fois la prescription acquise, le légataire perd irrémédiablement ses droits sur le bien. Dans cette affaire, la Cour a également rappelé que les délais doivent être rigoureusement respectés. A défaut, les héritiers peuvent revendiquer les biens légués et en demander la restitution, même si le légataire en avait la jouissance depuis le décès du testateur. En pratique : pourquoi faire appel à un avocat ? Les successions impliquant des legs peuvent rapidement devenir complexes et conflictuelles. Un avocat spécialisé en droit des successions peut vous accompagner pour : Rédiger et formaliser les demandes de délivrance de legs dans les délais légaux, Contester ou défendre une jouissance anticipée d’un bien légué, Prévenir les risques liés à la prescription et protéger vos droits. Que vous soyez héritier ou légataire, un accompagnement juridique est essentiel pour vous accompagner dans le cadre d’une succession. Maître Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit des successions

Immobilier : Servitudes non apparentes et responsabilité du vendeur L'article 1638 du Code civil stipule que si un bien vendu est grevé de servitudes non apparentes, sans déclaration préalable, et que celles-ci sont suffisamment importantes pour laisser supposer que l'acquéreur n'aurait pas acheté s'il avait été informé, celui-ci peut demander la résiliation de la vente ou, à défaut, une indemnisation. Une récente décision de la Cour de cassation est venue clarifier les conditions dans lesquelles l'importance de la servitude intervient, non pas pour l'indemnisation, mais uniquement pour justifier l'annulation de la vente. Dans cette affaire, des acquéreurs avaient acheté une maison construite sur un terrain où ils ont découvert, lors de travaux d'extension, une canalisation enterrée faisant partie du réseau public d'eaux usées. Cette découverte a rendu impossible la réalisation des travaux tels qu'ils les avaient initialement envisagés. Les acheteurs ont alors intenté une action contre les vendeurs, invoquant la garantie prévue à l'article 1638 du Code civil pour servitudes non apparentes non déclarées, ainsi qu’un manquement au devoir d'information. La garantie d'éviction et son champ d'application L’article 1638 s'inscrit dans le cadre des règles générales de garantie contre l’éviction prévues par le Code civil. En vertu de l’article 1626, le vendeur a l’obligation légale d’assurer à l’acquéreur une jouissance paisible du bien vendu et doit garantir celui-ci contre toute éviction ou charge non déclarée qui en limiterait l'usage. Cependant, la Cour de cassation a rappelé que l’importance de la servitude occulte n’est déterminante que pour la résiliation de la vente. En revanche, pour une demande d’indemnisation, seule l’existence du préjudice et son ampleur comptent. Appréciation judiciaire de l'indemnisation Dans cette affaire, les juges d'appel avaient refusé d'indemniser les acquéreurs, estimant que : La possibilité d’une extension de la maison ne constituait pas une condition essentielle de l’achat. La présence de la servitude enterrée ne remplissait pas le critère d'importance nécessaire à l'annulation du contrat ou à l'octroi d'une indemnité au sens de l'article 1638. Or, la Cour de cassation a censuré cette analyse. Elle a jugé que la Cour d'appel avait appliqué à tort le critère d'importance de la servitude pour une demande de dommages-intérêts, alors que seule la réalité et l’étendue du préjudice subi par l’acquéreur auraient dû être prises en compte. Conclusion et implications pour les acquéreurs et vendeurs Cette décision (Cass. 3e civ., 6 juillet 2023, n° 22-13.179) souligne que l’indemnisation d’un préjudice causé par une servitude non apparente repose avant tout sur l’évaluation du préjudice réel. L’importance de la servitude est un critère décisif uniquement pour l’annulation de la vente. Les vendeurs doivent donc veiller à déclarer toutes les charges grevant le bien, même celles qui ne sont pas immédiatement visibles, afin d’éviter des litiges ultérieurs. Quant aux acquéreurs, ils ont intérêt à vérifier en détail la situation juridique du bien et à clarifier leurs attentes dès la phase de négociation. Maître Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier - Servitudes