Actualités

Résiliation judiciaire du bail d’habitation pour troubles de jouissance : pas de mise en demeure préalable exigée Dans un arrêt rendu le 11 septembre 2025 (n° 23/07577), la Cour d’appel de Paris a confirmé la résiliation judiciaire d’un bail d’habitation aux motifs de graves troubles de jouissance. Ceux-ci étaient imputables au fils de la locataire, qui avait commis des actes de trafic de stupéfiants dans le logement et les parties communes. La locataire soutenait que l’action en résiliation était irrecevable, faute de mise en demeure préalable au sens de l’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989. Cet article impose au bailleur, après mise en demeure dûment motivée, d’agir pour faire cesser les troubles de voisinage. La Cour rejette cet argument : elle rappelle que, lorsqu’il s’agit d’une action en résiliation judiciaire fondée sur un manquement suffisamment grave du preneur à ses obligations (articles 1728 et 1729 du code civil et article 7 b de la loi de 1989), aucune mise en demeure préalable n’est exigée pour rendre la demande recevable. L’assignation suffit à valoir mise en demeure. Par ailleurs, la Cour précise que l’article 6-1 de la loi de 1989 ne régit pas les actions en résiliation de bail exercées par le bailleur à l’encontre du locataire. Ce texte organise uniquement la responsabilité du bailleur vis-à-vis des tiers victimes de troubles de voisinage. Ce n'est pas une condition de recevabilité d’une action en résiliation judiciaire du bail. En l’espèce, les faits de trafic avaient fait l’objet de condamnation pénale. Le fils majeur résidait dans les lieux, et le trouble persistant caractérisait une inexécution suffisamment grave du contrat de location. La Cour en conclut que la résiliation du bail était justifiée. Cette décision rappelle donc aux bailleurs que, face à des troubles de jouissance graves, l’assignation seule permet d’engager l’action en résiliation judiciaire du bail. Il n'est pas nécessaire d’adresser au préalable une mise en demeure au locataire. En l’inverse, les locataires ne peuvent plus s’opposer à la résiliation sur ce seul motif. L’argument de l’absence de mise en demeure ne saurait entraîner l’irrecevabilité de l’action.Enfin, la Cour souligne que même si des délais peuvent être accordés pour l’expulsion. Le juge n’est pas tenu d’accorder des délais supplémentaires lorsque la gravité des faits le justifie. Cela s'applique aussi lorsque la situation de relogement du locataire n’est pas établie de façon convaincante. Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier

Dans un arrêt du 9 octobre 2025 (n° 23-20.446), la Cour de cassation apporte une précision majeure en matière de garantie décennale : la reconnaissance de responsabilité par le constructeur. Même intervenue après l’entrée en vigueur de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008, n’interrompt pas le délai de forclusion décennale. En l’espèce, des travaux avaient été réceptionnés en juin 2005. La partie défaillante s’était vue assigner en 2020 après l’effondrement d’un mur en mars 2018. La cour d’appel avait jugé l’action prescrite en considérant que le délai de dix ans avait couru depuis la réception initiale sans qu’il y ait interruption. La Cour de cassation valide ce raisonnement. Elle rappelle d’abord que, avant la réforme de 2008, le délai de garantie décennale était qualifié de prescription et pouvait être interrompu par reconnaissance de dette. Depuis l’entrée en vigueur de la loi de 2008, « le délai de dix ans pour agir » figurant aux articles 1792-4-1 à 1792-4-3 du Code civil est un délai de forclusion. Ce n'est donc plus un simple délai de prescription ; de ce fait, il ne peut être interrompu par la reconnaissance de responsabilité du débiteur. La Cour rappelle que les dispositions transitoires de l’article 26 de la loi de 2008 ne visent que les changements de durée des délais de prescription. Elles ne concernent pas les causes d’interruption ou de suspension. Selon l’article 2 du Code civil, la loi nouvelle s’applique immédiatement aux situations non définitivement réalisées. Ainsi, même si le délai avait commencé avant le 17 juin 2008, une reconnaissance de responsabilité intervenue après cette date ne produit pas d’effet interruptif. En revanche, sur le second moyen de cassation, la Cour censure l’arrêt de la cour d’appel pour avoir, à rebours de l’article L. 114-1 du Code des assurances et des articles 2241 et 2242 du Code civil, considéré automatiquement irrecevable l’action dirigée contre l’assureur en raison de l’irrecevabilité de celle contre le constructeur ; la Cour rappelle que l’action d’assurance bénéficie d’un délai biennal pouvant être interrompu par assignation en référé-expertise. Cette décision clarifie que, dans le cadre de la responsabilité décennale, le caractère de forclusion du délai emporte la conséquence qu’aucune reconnaissance unique ne peut rouvrir le délai. Cela incite à une vigilance accrue des maîtres d’ouvrage et assureurs quant aux calendriers d’action. En résumé, lorsque la loi s’applique et que le délai court, aucune interruption du délai de forclusion ne peut être produite par reconnaissance postérieure au 17 juin 2008 ; seule l’assignation ou acte interruptif prévu par les textes le permet. Pour les professionnels du bâtiment et de l’assurance, cette clarification met en exergue l’importance de contrôler rigoureusement l’échéance du délai de dix ans et de ne pas supposer qu’une reconnaissance suffit à prolonger le droit d’action. Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier

Par un arrêt du 3 juillet 2025 (Cass. 3e civ., n° 24-11.504, Cour de cassation), la Haute juridiction confirme que la situation financière ou patrimoniale du bailleur est indifférente à la légitimité d’un congé pour reprise. En vertu de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur doit justifier d’un motif réel et sérieux. Cependant, le juge ne peut exercer qu’un contrôle de réalité, non d’opportunité. En l’espèce, un bailleur, sur le point de partir à la retraite, avait donné congé à sa locataire pour occuper le logement. Il invoquait une baisse prévisible de ses revenus. La locataire soutenait que ce congé était abusif, le bailleur disposant déjà d’un patrimoine important et d’un logement HLM à faible loyer. La cour d’appel d’Aix-en-Provence (21 juin 2023) avait validé le congé, estimant légitime la volonté d’anticiper la diminution de revenus. La Cour de cassation confirme : la volonté du bailleur de reprendre ne dépend pas de sa richesse. Ainsi, la Haute juridiction refuse tout contrôle d’opportunité. Elle consacre la liberté du propriétaire d’occuper personnellement son bien, quelle que soit l’ampleur de son patrimoine. Cette position s’inscrit dans une jurisprudence constante (CA Nîmes, 19 mai 2022, n° 20/00507), rappelant que seul le caractère réel et sérieux du motif est exigé pour valider un congé pour habiter.

Lorsqu’une personne est victime d’un accident de la circulation, l’assureur du responsable mandate souvent un médecin pour réaliser une expertise médicale amiable. Ce rapport sert de base à l’offre d’indemnisation. Mais que se passe-t-il si la victime refuse que ce rapport ou son dossier médical soient produits devant le juge ? La Cour de cassation, dans un avis rendu le 3 juillet 2025, a apporté des précisions importantes. Le rapport d’expertise médicale amiable contient des informations couvertes par le secret médical, qui protège la vie privée du patient. Cependant, la Cour admet que l’assureur peut produire ce rapport en justice même sans l’accord de la victime, si deux conditions strictes sont réunies : Cette production est indispensable pour que l’assureur puisse exercer son droit à la preuve. L’atteinte au secret médical est strictement proportionnée au but recherché. Autrement dit, le secret médical ne peut pas être utilisé pour bloquer totalement la défense de l’autre partie, mais sa levée ne doit pas dépasser ce qui est nécessaire. L’expert ne peut pas exiger la communication de l’entier dossier médical. Si la victime s’oppose à transmettre tout son dossier médical, ni l’expert missionné par l’assureur, ni l’expert judiciaire désigné par le tribunal ne peuvent l’y contraindre. L’expert doit se limiter aux documents que la victime accepte de communiquer. C’est alors au juge de vérifier si ce refus repose sur un intérêt légitime (par exemple, préserver la confidentialité de maladies sans rapport avec l’accident) et d’en tirer les conséquences sur l’indemnisation. La Cour de cassation souligne l’importance d’un équilibre : D’un côté, le secret médical protège la vie privée de la victime. De l’autre, le droit à la preuve permet à l’assureur de se défendre. L’objectif est donc de garantir un procès loyal et proportionné. Le juge reste le gardien de cet équilibre. Pour les victimes, cette décision rappelle qu’il est possible de refuser la communication de certaines pièces médicales, mais ce refus doit être justifié. Une opposition abusive pourrait affaiblir la crédibilité de leurs demandes d’indemnisation. Pour les assureurs, elle confirme la possibilité de produire un rapport d’expertise amiable lorsque cela est nécessaire à la défense de leurs droits, sous le contrôle du juge.  Cour de cassation, 2e chambre civile, 3 juillet 2025, n° 25-70.007  

En vertu de l’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’état des lieux doit, en principe, être établi contradictoirement et à l’amiable par les deux parties ou par un tiers mandaté par elles. À défaut, la loi exige le recours à un commissaire de justice. Dans un arrêt récent du 3 juillet 2025 (Cass. 3e civ., n° 24-13.219), la Cour de cassation rappelle avec rigueur cette exigence. Dans cette affaire, un bailleur avait assigné un locataire — placé sous curatelle — et sa curatrice, pour obtenir réparation de prétendues dégradations constatées à la restitution des lieux. Le bailleur soutenait que l’état des lieux de sortie, bien que non signé par le locataire lui-même, faisait foi. Or, le tribunal avait retenu que le document avait été signé par une personne se présentant comme le père du locataire, sans que ni son identité, ni un mandat écrit ne soient établis. La Cour de cassation valide cette appréciation : faute de preuve d’un mandat, l’état des lieux ne pouvait être considéré comme contradictoire et, en conséquence, n’était pas opposable au locataire. La Cour précise que le bailleur ne pouvait se contenter des factures produites pour prouver les dégradations : l’obligation de preuve incombe avant tout à celui qui invoque les défauts, et cette preuve doit s’appuyer sur l’état des lieux, ou à défaut sur un acte de commissaire de justice dûment établi. En l’espèce, l’absence de preuve du mandat avait désormais rendu inopposable l’état des lieux à l’égard du locataire. Le pourvoi du bailleur est rejeté. Analyse juridique et enseignements pratiques :  Primauté du caractère contradictoireL’arrêt confirme que le caractère contradictoire de l’état des lieux n’est pas optionnel : il s’agit d’une condition de validité. Lorsqu’un tiers signe à la place du locataire, il faut que son mandat (et son identité) soient établis. Recours obligatoire au commissaire de justice en cas de manquementSi les parties ne parviennent pas à établir l’état des lieux en présence ou par mandataire fiable, le recours à un commissaire de justice est impératif. Toute tentative de justification ultérieure est insuffisante. Charge de la preuve et limite des facturesLe bailleur ne peut se prévaloir des factures de réparation sans disposer, en préalable, d’un état des lieux valablement opposable. La Cour rappelle que la preuve des dégradations doit résulter d’un document établi dans les formes légales. Absence du locataire non toujours imputableLe bailleur ne peut pas se satisfaire du fait que le locataire ne se présente pas : il doit démontrer qu’il a tenté de garantir le caractère contradictoire de l’acte. L’arrêt laisse entendre que l’absence du locataire ne justifie pas automatiquement l’irrégularité, mais qu’elle ne dispense pas du respect des exigences légales (notamment du mandat). Avant d’accepter qu’une tierce personne signe l’état des lieux, exigez une preuve écrite du mandat (lettre, procuration, pouvoir notarié, etc.). En cas de doute ou d’impossibilité d’organiser la présence simultanée des parties, faites établir l’état des lieux par un commissaire de justice, afin d’éviter tout risque d’inopposabilité. Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier

Une décision de principe Dans un arrêt du 9 juillet 2025, la première chambre civile rappelle que le juge ne peut fonder sa décision uniquement sur une expertise amiable, même réalisée contradictoirement. Cette solution, rendue au visa de l’article 16 du code de procédure civile, confirme la ligne jurisprudentielle ouverte par la chambre mixte (28 sept. 2012). Les faits Un véhicule d’occasion vendu en 2016 s’était révélé défectueux. Le garagiste, assigné en résolution de la vente, appela en garantie son propre fournisseur. Pour écarter cette demande, la cour d’appel de Grenoble s’était fondée exclusivement sur un rapport d’expertise diligenté par l’assureur de l’acquéreur. La Cour de cassation a censuré cette décision. Une jurisprudence consolidée La Haute juridiction souligne que, si l’expertise amiable peut être discutée contradictoirement, elle ne peut suffire à elle seule à emporter conviction. Elle doit être corroborée par d’autres éléments (constats d’huissier, devis, pièces techniques, voire expertise judiciaire). Portée pratique En matière de vices cachés comme dans tout litige technique, les praticiens doivent systématiquement produire des preuves complémentaires. À défaut, la décision encourt la cassation.  Cass. 1re civ., 9 juill. 2025, n° 23-19668 Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES

Dans un arrêt du 28 mai 2025 (Cass. 3e civ., n° 23-18.781), la Cour de cassation rappelle que le délai de prescription de l’action récursoire fondée sur la garantie des vices cachés ne court pas à compter de la découverte du vice, mais à partir de l’assignation en responsabilité du constructeur ou, à défaut, de l’exécution par ce dernier de son obligation de réparation. Les faits À la suite de travaux de réhabilitation, des désordres sont constatés sur un bardage. L’assureur dommages-ouvrage indemnise le maître d’ouvrage. L’entreprise responsable et son assureur se retournent contre le fournisseur des matériaux et son assureur, en invoquant la garantie des vices cachés. La Cour d’appel de Rouen (24 mai 2023) juge l’action prescrite, considérant que le délai de deux ans prévu par l’article 1648 du Code civil a débuté dès la découverte du vice, soit le 25 juillet 2017. La position de la Cour de cassation La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel et adopte une approche différente : dans une action récursoire, le délai de prescription commence au moment où le constructeur est lui-même assigné ou a exécuté sa dette de réparation. Cette solution s’inscrit dans une jurisprudence constante (Cass. ch. mixte, 19 juill. 2024, n° 22-18.729 ; Cass. 3e civ., 14 déc. 2022, n° 21-21.305) et repose sur la finalité de l’action récursoire : transférer la charge de la réparation au fournisseur réellement responsable. En pratique Pour les constructeurs et leurs assureurs : ils disposent de plus de temps pour agir contre un fournisseur, même si la découverte du vice est ancienne. Pour les fournisseurs : le risque d’être assigné subsiste longtemps après la découverte du désordre, d’où l’importance d’une gestion rigoureuse des dossiers. Le point de départ du délai de prescription d’une action récursoire en matière de garantie des vices cachés ne coïncide pas avec la découverte du vice, mais avec l’assignation ou la condamnation du constructeur. Cette décision sécurise les recours dans la chaîne contractuelle et assure une répartition équitable des responsabilités. Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier

Par un arrêt du 3 avril 2025 (Cass. 2e civ., n° 23-13.803, FS-B), la Cour de cassation modifie sa jurisprudence concernant la substitution du bénéficiaire d’un contrat d’assurance-vie. Désormais, aucune formalité particulière n’est exigée pour valider une telle modification. Il suffit que la volonté du souscripteur soit exprimée de manière claire et non équivoque, cette volonté étant appréciée souverainement par les juges du fond. Les faits de l’affaire Un souscripteur avait désigné initialement Mme X comme bénéficiaire unique de ses contrats d’assurance-vie.Par la suite, il avait modifié la clause bénéficiaire afin de répartir les capitaux entre Mme X et d’autres personnes. Après son décès, l’assureur a néanmoins versé l’intégralité des capitaux à Mme X, estimant que la dernière modification n’avait pas été portée à sa connaissance avant le décès.L’assureur a alors saisi la justice pour obtenir le remboursement des sommes versées. La cour d’appel de Bastia a rejeté sa demande, en s’appuyant sur la jurisprudence antérieure, qui exigeait que l’assureur ait connaissance de la modification avant le décès pour qu’elle soit valable. Le revirement de la Cour de cassation La Cour de cassation abandonne cette position et juge désormais que : la notification préalable à l’assureur n’est plus une condition de validité de la substitution du bénéficiaire ; seule importe la volonté certaine et non équivoque du souscripteur, sans qu’un formalisme particulier soit requis. Cette décision apporte une plus grande souplesse et sécurité juridique pour les souscripteurs et leurs héritiers.Elle permet d’éviter qu’une modification clairement exprimée devienne inopérante en raison d’un simple défaut d’information de l’assureur. Références Cass. 2e civ., 3 avr. 2025, n° 23-13.803, FS-B Cass. 2e civ., 13 juin 2019, n° 18-14.954 Cass. 2e civ., 10 mars 2022, n° 20-19.655

La responsabilité en matière d'incendie et de communication d'incendie L’article 1242 du Code civil dispose : On est responsable non seulement du dommage que l'on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l'on a sous sa garde. Toutefois, celui qui détient, à un titre quelconque, tout ou partie de l'immeuble ou des biens mobiliers dans lesquels un incendie a pris naissance ne sera responsable, vis-à-vis des tiers, des dommages causés par cet incendie que s'il est prouvé qu'il doit être attribué à sa faute ou à la faute des personnes dont il est responsable. Confirmation du principe par la Cour de cassation La Cour de cassation, dans son arrêt du 28 novembre 2024 (n° 23-15.674), a rappelé que la responsabilité pour un incendie causé par un court-circuit électrique relève de l'article 1242, al. 2, du Code civil. En l'espèce, un incendie déclenché par l'échauffement anormal d'un câble électrique dans une chaufferie communale s'était propagé au bardage en bois du bâtiment. La commune a cherché à engager la responsabilité du distributeur d'énergie, Enedis, en tant que gardien du câble. Toutefois, la Cour de cassation a estimé que la cour d'appel ne pouvait retenir la responsabilité de la société sans caractériser une faute de sa part, confirmant ainsi que la responsabilité pour incendie selon l'article 1242, al. 2, n'est engagée qu'en présence d'une faute du gardien de la chose. Cette décision s'inscrit dans la continuité d'une jurisprudence constante qui applique strictement ce régime spécial de responsabilité en cas de communication d'incendie, indépendamment de la cause première de l'incendie. Pour les avocats, cette jurisprudence rappelle l'importance de démontrer la faute dans ce type de litiges, même lorsque l'origine de l'incendie est clairement identifiée. Elle souligne également la nécessité d'une analyse minutieuse des faits et des règles applicables pour défendre au mieux les intérêts de leurs clients. Cass. 2e civ., 28 nov. 2024, n° 23-15.674, F-D : JurisData n° 2024-022584 Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier