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Clause résolutoire des baux d'habitation : le nouveau délai de 6 semaines ne s'applique pas aux baux en cours Cass. avis, 3e civ., 13 juin 2024, n° 24-70.002, P + B : JurisData n° 2024-008999 Le délai réduit de 6 semaines dont dispose un locataire pour régler sa dette après la délivrance d’un commandement de payer, avant que la clause résolutoire ne prenne effet, s'applique uniquement aux baux signés après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023. Les contrats en cours continuent de relever de l’ancien délai de 2 mois. Cette position a été confirmée par la Cour de cassation dans le cadre d’une demande d’avis. Avant la réforme introduite par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoyait un délai de 2 mois pour le locataire afin de régulariser sa situation après réception d’un commandement de payer. Désormais, ce délai a été réduit à 6 semaines. Toutefois, conformément au principe de non-rétroactivité des lois prévu par l’article 2 du Code civil, cette nouvelle disposition ne modifie pas les règles applicables aux baux déjà en cours. Les locataires dont les contrats ont été signés avant l’entrée en vigueur de la loi restent soumis à l’ancien délai de 2 mois, tel que stipulé dans leur bail. La Cour de cassation a confirmé que l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui modifie les délais applicables, n’a pas vocation à s’appliquer rétroactivement. Ainsi, les contrats en cours conservent les délais prévus dans leurs clauses contractuelles et encadrés par la législation en vigueur au moment de leur conclusion. En conséquence, la réduction du délai à 6 semaines, introduite par l’article 10 de la loi n° 2023-668, s’applique uniquement aux nouveaux baux conclus après l’entrée en vigueur de la réforme, sans incidence sur les contrats en cours. Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier

Dans le cadre d’un bail d’habitation, les locataires âgés disposant de faibles ressources bénéficient d’une protection spécifique. L’obligation du bailleur de leur proposer une solution de relogement peut être remplie pendant la période de préavis du congé. Toutefois, si le locataire communique tardivement les informations relatives à sa situation, le bailleur ne peut être tenu responsable de l’absence d’offre de relogement. Cadre légal : l'article 15, III, de la loi du 6 juillet 1989 La loi du 6 juillet 1989 offre une protection supplémentaire aux locataires âgés de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures au plafond fixé pour l’attribution des logements locatifs conventionnés (plafond « PLUS », prêt locatif à usage social). Quelle que soit la raison du congé donné par le bailleur – y compris pour motif légitime ou sérieux comme des impayés ou des troubles de voisinage –, ce dernier est tenu de proposer une alternative de relogement au locataire concerné. Une question essentielle concerne le moment à partir duquel le bailleur doit proposer cette offre. Pour ce faire, le bailleur doit disposer des informations nécessaires concernant la situation personnelle et financière de son locataire, ce qui n’est pas toujours automatique. En effet, le bailleur n’est pas obligé de connaître d’office l’âge ou les revenus de son locataire. La jurisprudence (Cass. 3e civ., 2 juin 2010, n° 09-66.698 ; Cass. 3e civ., 4 mai 2011, n° 10-15.097) précise qu’il suffit que l’offre de relogement soit faite au cours de la durée du préavis. Cela signifie que l’obligation du bailleur reste valable tant que le délai de préavis n’est pas écoulé. Conséquences d'une notification tardive par le locataire Dans certains cas, le locataire peut informer tardivement le bailleur de sa situation. Si cette notification intervient à une date proche de l’expiration du congé, le bailleur peut être dans l’impossibilité matérielle de proposer un relogement dans les délais impartis. Par exemple, dans une affaire jugée par la Cour d’appel de Pau (CA Pau, 2e ch., 1re sect., 31 juillet 2024, n° 23/03320), un locataire n’a informé son bailleur de son âge et de ses ressources que à un mois de la fin du bail. Le congé avait pourtant été notifié huit mois auparavant, en janvier 2022, pour une prise d’effet en septembre 2022. La cour a estimé que ce délai tardif ne permettait pas au bailleur de remplir son obligation de relogement. Elle a donc jugé que le locataire était tenu de fournir ces informations en temps utile pour permettre au bailleur de proposer une solution avant l’expiration du préavis. Le congé a été jugé régulier dans cette situation. Pour que l’offre de relogement soit effective, il est indispensable que le locataire communique rapidement son statut éligible au bailleur. Si cette démarche est effectuée tardivement, le bailleur ne pourra être tenu responsable de l’absence d’offre. Cette jurisprudence souligne l’importance d’une communication claire et précoce entre les parties pour garantir le respect des droits prévus par la loi du 6 juillet 1989. Maître Elisabeth HANOCQ - Avocat au Barreau d'AVIGNON - Cour d'appel de NIMES - Droit immobilier

La Responsabilité du Notaire face à un manquement à son devoir de conseil concernant une promesse unilatérale de vente Un notaire peut être tenu responsable lorsqu'il manque à son obligation d’éclairer ses clients sur les risques associés aux actes qu’il supervise. C’est ce qu’illustre une récente décision de la Cour de cassation concernant une promesse unilatérale de vente d’un bien immobilier. Dans cette affaire, la promesse stipulait une indemnité d'immobilisation à la charge du bénéficiaire. Cependant, l’option d’achat n’ayant pas été levée dans les délais prévus, le promettant a poursuivi le bénéficiaire initial ainsi que son cessionnaire pour obtenir le paiement de cette indemnité. La cour d’appel a estimé que le notaire avait commis une faute en omettant d’informer précisément la cliente sur les risques encourus. En particulier, il n’a pas attiré son attention sur les conséquences d’un engagement au paiement de l’indemnité d’immobilisation, en l’absence d’une clause suspensive relative au rapatriement des fonds. Or, la cliente avait explicitement indiqué au notaire qu’elle souhaitait inclure une telle condition pour garantir le transfert des fonds qu’elle détenait en Chine. La Cour de cassation, dans son arrêt du 29 mai 2024 (n° 23-15.327, F-D), a confirmé la déclaration de responsabilité civile du notaire. Elle rappelle que selon l’article 1240 du Code civil, un notaire a l’obligation d’éclairer les parties de manière complète et circonstanciée sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il prête son concours. En l’espèce, le notaire n’a pas rempli ce devoir, ce qui justifie sa mise en cause. Cet arrêt souligne l’importance du rôle du notaire dans la sécurisation des transactions immobilières et son devoir de conseil renforcé, particulièrement lorsque des conditions spécifiques sont nécessaires pour protéger les parties d’éventuels obstacles financiers ou juridiques. Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier

Le Notaire qui n’a pas mentionné une servitude non apparente n'est pas responsable, dès lors que le vendeur est tenu de l’exécution de la garantie prévue par l’article 1638 du Code civil. Dans une récente décision, la Cour de cassation a précisé les contours de la responsabilité d’un notaire ayant omis de mentionner une servitude non apparente dans un acte de vente. Dans cette affaire, le notaire avait rédigé l’acte sans signaler l’existence d’un droit de passage grevant le bien vendu. La Cour d’appel avait initialement reconnu sa responsabilité solidaire avec celle du vendeur, invoquant un manquement à son devoir de garantir l’efficacité juridique de l’acte. Cependant, la Cour de cassation, dans son arrêt du 15 mai 2024 (n° 23-12.493, F-D), a annulé cette décision en s’appuyant sur les articles 1240 (anciennement 1382) et 1638 du Code civil. Ce dernier article dispose que si un bien vendu est grevé de servitudes non déclarées et suffisamment importantes pour dissuader l’acquéreur d’acheter, ce dernier peut demander la résiliation de la vente ou, à défaut, une indemnisation. Selon la Haute Juridiction, la garantie légale prévue par l’article 1638 résulte de l’engagement contractuel des parties, et son application ne constitue pas un préjudice indemnisable en soi. En outre, la responsabilité du notaire ne peut être engagée que si le vendeur, débiteur de la garantie, fait défaut dans l’exécution de cette obligation. Cet arrêt met en lumière une distinction importante : bien que le notaire ait l’obligation d’assurer l’efficacité juridique des actes qu’il rédige, sa responsabilité n’est pas systématique en cas d’omission. Elle reste subordonnée à l’existence d’un préjudice réel découlant de l’incapacité du vendeur à respecter ses engagements. Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier

Enchères immobilières : le juge ne peut adjuger un bien à un prix inférieur à la mise à prix légale Les ventes aux enchères immobilières sont soumises à des règles strictes concernant la fixation et le respect de la mise à prix. La Cour de cassation a récemment rappelé que le juge ne peut pas adjuger un bien à un montant inférieur à celui fixé, sauf dans une situation spécifique prévue par l’article R. 322-47 du CPC. Cet article prévoit qu’en l’absence d’enchères, et si la mise à prix a été modifiée par décision judiciaire, le bien peut être remis en vente avec des baisses successives, potentiellement jusqu’au montant de la mise à prix initiale. Par ailleurs, l’article L. 322-6, alinéa 2, permet au débiteur de demander au juge de réviser la mise à prix si celle-ci est manifestement insuffisante. Quant à l’article R. 322-43, il stipule que les enchères doivent obligatoirement commencer à partir du montant fixé dans le cahier des conditions de vente ou par décision judiciaire. En combinant ces dispositions, le  juge de l’exécution n’est autorisé à adjuger un bien à un montant inférieur à la mise à prix initiale que dans le cadre strict prévu par l’article R. 322-47. Une violation des règles constatée Dans l’affaire examinée, des biens immobiliers saisis avaient été mis en vente avec une mise à prix fixée à 100 000 €. Pourtant, ces biens ont été adjugés à une société pour un montant de 72 000 €, bien en dessous de la mise à prix légale. La Cour de cassation, dans son arrêt du 13 juin 2024 (n° 22-10.790, F-B), a jugé que cette adjudication violait les textes applicables. En procédant à une vente à un prix inférieur à celui fixé, le juge de l’exécution a excédé ses pouvoirs. Une décision qui renforce la rigueur des ventes aux enchères Le juge ne peut adjuger un bien à un prix inférieur à la mise à prix légale. Cet arrêt illustre l’importance du respect des règles encadrant les ventes forcées. Le juge doit veiller à ce que le montant de la mise à prix soit respecté. Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier

Divorce : l’indemnité d’occupation d’un bien indivis est due même sans occupation effective Conformément à l’article 815-9 du Code civil, l’indemnité d’occupation d’un bien indivis est due dès lors qu’un indivisaire en bénéficie de manière privative, empêchant les autres coïndivisaires d’y accéder, que cette jouissance soit effective ou non, sauf accord contraire entre les parties. Dans une affaire récente, Mme [K] réclamait que M. [U] soit tenu de lui verser une indemnité pour l’occupation exclusive de leur ancien domicile conjugal, et ce, à partir du 1er octobre 2007 jusqu’au partage des biens. Cependant, la cour d’appel avait rejeté cette demande, s’appuyant sur un échange écrit entre les parties daté du 23 janvier 2010, où il était établi que Mme [K] détenait encore les clés de l’appartement. La cour en avait déduit que M. [U] ne bénéficiait pas d’une jouissance exclusive du bien. Toutefois, la Cour de cassation a censuré cette décision, estimant que la cour d’appel avait omis de vérifier si l’ordonnance de non-conciliation du 25 mars 2011 n’attribuait pas à M. [U] la jouissance exclusive du domicile conjugal. Si tel était le cas, Mme [K] aurait été dans l’impossibilité d’utiliser le logement, rendant ainsi M. [U] redevable de l’indemnité d’occupation. Il convient de rappeler que, lorsqu’un époux se voit attribuer par ordonnance la jouissance d’un logement, il est tenu de payer une indemnité d’occupation dès la date où les effets patrimoniaux du divorce prennent effet. En revanche, les impôts et charges liés à ce bien, considérés comme des dépenses de conservation, demeurent à la charge de l’indivision. Référence : Cass. 1re civ., 7 février 2024, n° 22-13.749, JurisData n° 2024-001311. Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier

Successions : Testament olographe sans date L'article 970 du Code civil dispose : Le testament olographe ne sera point valable s'il n'est écrit en entier, daté et signé de la main du testateur : il n'est assujetti à aucune autre forme. Lorsqu’un testament olographe comporte une date dont un ou plusieurs éléments constitutifs ont été portés par un tiers, la nullité de celui-ci n’est pas encourue dès lors que des éléments intrinsèques à l’acte, éventuellement corroborés par des éléments extrinsèques, établissent qu’il a été rédigé au cours d’une période déterminée et qu’il n’est pas démontré qu’au cours de cette période, le testateur ait été frappé d’une incapacité de tester ou ait rédigé un testament révocatoire ou incompatible. De la même manière, la date complétée par l’intervention d’un tiers n’entraîne pas nécessairement la nullité du testament olographe. Lorsqu’une période de rédaction peut être établie à partir d’un point de départ intrinsèque, l’acte de dernière volonté est a priori valide. Décision de la cour de cassation Cass. 1re civ., 23 mai 2024, n° 22-17.127 : JurisData n° 2024-007507 "Selon l'article 970 du code civil, le testament olographe qui n'est pas daté de la main du testateur n'est pas valable. Toutefois, lorsqu'un testament olographe comporte une date dont un ou plusieurs éléments nécessaires pour la constituer ont été portés par un tiers, la nullité de celui-ci n'est pas encourue dès lors que des éléments intrinsèques à l'acte, éventuellement corroborés par des éléments extrinsèques, établissent qu'il a été rédigé au cours d'une période déterminée et qu'il n'est pas démontré qu'au cours de cette période, le testateur ait été frappé d'une incapacité de tester ou ait rédigé un testament révocatoire ou incompatible. La mention d'une partie de la date figurant sur le testament, écrite de la main du testateur, peut constituer un élément intrinsèque à l'acte" Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit des successions

Bail d’habitation : Responsabilité du propriétaire face aux troubles causés par le locataire Lorsqu’un locataire perturbe la jouissance paisible des autres occupants d’un immeuble et que le propriétaire-bailleur reste inactif face à cette situation, le syndicat des copropriétaires peut agir en justice. En s’appuyant sur l’article 1341-1 du Code civil, cette action oblique permet au syndicat d’obtenir la résiliation du bail et la condamnation solidaire du bailleur et du locataire au versement de dommages et intérêts. La loi impose au locataire d’user paisiblement du bien loué. En cas de manquement, le propriétaire a l’obligation d’intervenir pour faire cesser les troubles, conformément à l’article 6-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Celui-ci prévoit qu’un propriétaire doit, après mise en demeure justifiée, utiliser les moyens à sa disposition pour mettre fin aux nuisances causées par son locataire. Dans une affaire récente, un locataire causait des troubles répétés dans l’immeuble : des chiens agressifs, laissés en liberté, aboyaient sans cesse, perturbant la tranquillité des résidents. Le propriétaire, malgré les signalements, n’a entrepris aucune démarche pour résoudre la situation. Face à cette inaction, le syndicat des copropriétaires a engagé une action oblique pour obtenir la résiliation du bail et réclamer une indemnisation pour le préjudice subi. Référence : CA Montpellier, 5e ch., 2 avril 2024, n° 21/05214, JurisData n° 2024-005256. Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier

Il est possible de léguer un bien indivis, y compris lorsque celui-ci dépend d’une indivision post-communautaire. Toutefois, l’efficacité réelle de ce legs est conditionnée par les résultats du partage entre les coïndivisaires, sauf si la volonté du testateur est interprétée comme imposant à ses héritiers de transférer au légataire la pleine propriété du bien. Bien que le testateur ne soit pas seul propriétaire du bien légué, il détient néanmoins des droits réels sur celui-ci. Dès lors, le legs d’un bien indivis ne peut être assimilé à une tentative de disposition d’un bien appartenant à autrui. Référence : Cass. 1re civ., 6 mars 2024, n° 22-13.766, JurisData n° 2024-002827. Cas d’espèce : contestation de la validité du testament Dans une affaire récente, un testament olographe du 13 décembre 2015 avait légué des biens immobiliers relevant d’une indivision issue de la dissolution de la communauté entre le testateur et son épouse prédécédée. La cour d’appel avait annulé ce legs, estimant que le testateur ne pouvait disposer seul de ces biens, encore soumis à une indivision avec ses enfants en tant qu’héritiers de leur mère. Cependant, la Cour de cassation a cassé cette décision, rappelant que le caractère indivis d’un bien n’interdit pas sa transmission par voie de legs. La cour d’appel avait erré en assimilant le bien indivis à la propriété exclusive d’un tiers. Validité et réalisation du legs : deux approches Le legs d’un bien indivis est valide en principe, mais sa mise en œuvre peut se heurter à des contraintes pratiques, selon deux cas distincts : Léguer une quote-part indivise : Un indivisaire peut léguer sa part du bien indivis. Le légataire devient alors copropriétaire et peut participer au partage ultérieur. Léguer le bien dans son intégralité : Si le testateur lègue le bien indivis lui-même, la réalisation du legs dépend du partage. Si le bien est attribué à un autre indivisaire lors du partage, le legs devient caduc, faute d’objet. Cette solution stricte peut entraîner une frustration pour le légataire. Pour éviter cette caducité, les juges du fond reconnaissent souvent dans ces cas l’existence d’une obligation implicite pour les héritiers de garantir la pleine propriété du bien au légataire. Ce mécanisme permet de respecter au mieux la volonté du testateur, même dans un contexte de partage complexe. Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit des successions