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Bail commercial : Point de départ du délai de préavis pour le congé Dans le cadre d’un bail commercial prenant effet le 1er août 2001, les bailleurs avaient donné en location des locaux à une locataire qui a souhaité donner congé pour l’échéance triennale fixée au 31 juillet 2016. Ce congé a été notifié par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) expédiée le 31 janvier 2016. Les bailleurs, contestant la régularité de cette notification reçue le 5 février 2016, avaient fait valoir leur opposition en émettant un commandement de payer le 29 mars 2017, se basant sur la clause résolutoire du contrat de bail. Ils avaient ensuite assigné la locataire en paiement des loyers et charges impayés. La Cour de cassation, dans son arrêt du 16 mars 2023 (n° 21-22.240), a tranché la question en rappelant un point essentiel : le congé avait été donné avant l'entrée en vigueur du Décret du 11 mars 2016 qui modifie les modalités de notification. Par conséquent, conformément à l'article 668 du Code de procédure civile, une notification est considérée comme régulière lorsque la lettre recommandée est présentée par les services postaux au destinataire habilité à la recevoir, peu importe la date effective de réception. Ainsi, les bailleurs ne pouvaient reprocher à la cour d'appel d'avoir jugé que la résiliation du bail était bien intervenue à l'échéance fixée au 31 juillet 2016. La cour avait constaté que la lettre recommandée envoyée le 31 janvier 2016 respectait le délai de préavis de 6 mois imposé par l'article L.145-4 du Code de commerce. Cet arrêt rappelle avec force la nécessité de bien comprendre les règles de notification du congé dans le cadre d'un bail commercial, ainsi que les subtilités liées au point de départ du délai de préavis. Les locataires et bailleurs doivent donc veiller à respecter ces délais pour éviter toute contestation future. Référence : Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-22.240, FS-B. Maître Elisabeth HANOCQ – avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit des contrats – Bail commercial

Succession et recel successoral : qui doit apporter la preuve ? Lorsqu'un héritier est accusé de recel successoral, la charge de la preuve joue souvent un rôle central dans le débat judiciaire. Un arrêt récent de la Cour de cassation (1re civ., 16 novembre 2022, n° 21-12.269) rappelle des principes essentiels. Dans cette affaire, un héritier contestait avoir été reconnu coupable de recel successoral. Selon lui, la Cour d'appel aurait inversé la charge de la preuve en violant les articles 778 et 1353 du Code civil. En effet, il soutenait que c'était aux co-héritiers de prouver l'intention libérale à l'origine des virements litigieux effectués par le défunt en sa faveur. Cependant, la Cour de cassation a rejeté cet argument. Elle a rappelé que l'héritier soutenait que les sommes perçues correspondaient au remboursement de frais avancés pour le compte du défunt. Il ajoutait également qu'une partie provenait d'un trop-perçu de fermages. Cependant, la Cour d'appel a conclu qu'il ne justifiait pas la cause des virements pour un montant de 58.942,33 €. Ainsi, il n'y avait pas eu d'inversion de la charge de la preuve. Clarification sur la charge de la preuve La preuve du recel successoral revient aux co-héritiers qui l'invoquent. L'héritier accusé doit, de son côté, expliquer l'origine des sommes perçues. En l'espèce, les co-héritiers avaient démontré le caractère libéral des virements, ce que l'héritier n'avait pas réussi à contredire par des preuves suffisantes. Un rappel essentiel pour les successions conflictuelles Cet arrêt souligne que tout héritier accusé de recel successoral doit apporter des preuves claires. Sans cela, les tribunaux peuvent conclure à une intention libérale et sanctionner l'héritier. En matière successorale, il est essentiel d'être accompagné d'un avocat compétent pour défendre ses intérêts et préparer les éléments de preuve. Maître Elisabeth HANOCQ – avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit des successions

Annulation de vente immobilière : Responsabilité du Notaire et préjudices indemnisables La Cour de cassation a récemment précisé les préjudices pouvant être indemnisés après l’annulation d’une vente immobilière. Cette décision clarifie les limites de la responsabilité du notaire dans un tel contexte. Les faits : annulation d’une vente pour infraction aux règles d’urbanisme Dans cette affaire, la vente d’un bien immobilier a été annulée en raison d’une violation du Code de l’urbanisme et du PLU. L’acquéreur, mécontent de la décision de la cour d’appel, avait saisi la Cour de cassation. Il demandait à être indemnisé des frais engagées. Selon lui, ces dépenses devaient être considérées comme un préjudice indemnisable si elles prenaient en compte la valeur du bien au jour de l’annulation de la vente. La position de la Cour de cassation La Cour de cassation a analysé les différents postes de préjudice réclamés par l’acquéreur. Travaux de mise en conformité et de rénovation : Les travaux litigieux concernaient l’électricité, la toiture, les parquets, les plafonds et la peinture des murs. La Cour a considéré ces dépenses comme des frais de conservation du bien. Elle a confirmé que ces frais ne constituaient pas un préjudice indemnisable et ne pouvaient donc pas être couverts par la responsabilité du notaire. Charges de copropriété, assurance et taxes foncières : En revanche, la Cour de cassation a censuré la cour d’appel sur ce point. Elle a jugé que ces charges n’étaient pas des simples « restitutions » consécutives à l’annulation de la vente. Elles présentaient un caractère indemnitaire et pouvaient donc constituer des préjudices réparables. Conclusion : la responsabilité du notaire en question Cette décision rappelle que toutes les dépenses liées à une vente annulée ne donnent pas lieu à indemnité. Les frais considérés comme des charges de conservation restent à la charge de l’acquéreur. En revanche, les charges à caractère indemnitaires (taxes ou assurances) peuvent être prises en compte. Cette clarification est essentielle pour les acquéreurs et les notaires, afin de définir les contours de la responsabilité et des préjudices indemnisables en cas d’annulation d’une vente immobilière. Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier  

Vices cachés : le recours du vendeur contre son propre vendeur La Cour de cassation a récemment clarifié le recours dont dispose un vendeur contre son propre vendeur en cas de vices cachés. Dans un arrêt du 16 février 2022 (Cass. 3e civ., n° 20-19.047), elle rappelle que pour les ventes conclues avant l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, les défauts affectant les matériaux ou les éléments d’équipement fournis par un constructeur n’exonèrent pas ce dernier de sa responsabilité envers le maître d’ouvrage. Cette responsabilité demeure, quel que soit son fondement juridique. La Cour souligne que, pour garantir un équilibre et éviter une atteinte disproportionnée au droit d’accès au juge, le constructeur qui engage sa responsabilité en raison de matériaux défectueux peut exercer un recours contre son propre vendeur. Ce recours s’appuie sur la garantie des vices cachés, sans être bloqué par un délai de prescription partant de la vente initiale. La Cour précise que le délai prévu par l’article 1648, alinéa 1, du Code civil ne commence à courir qu’à partir de la date où l’entrepreneur est assigné par le maître de l’ouvrage. En effet, l’entrepreneur ne peut agir contre son vendeur ou le fabricant qu’après avoir été lui-même mis en cause. Par ailleurs, le délai prévu par l’article L. 110-4, I, du Code de commerce, qui commence à courir dès la vente initiale, est suspendu tant que la responsabilité de l’entrepreneur n’a pas été engagée. Cette décision vient renforcer la protection des constructeurs en leur permettant d’obtenir réparation contre leur propre vendeur. Maître Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit des contrats

Succession bloquée ? La sommation d’opter comme solution Lorsqu’une succession est bloquée, c’est souvent à cause d’un héritier qui ne se prononce pas. Il ne dit pas s’il accepte ou renonce à la succession. Pire, il reste silencieux face aux sollicitations des autres héritiers ou du notaire. Dans ce cas, les co-héritiers disposent d’un recours : la sommation d’opter, prévue à l’article 771 du Code civil. Que dit la loi ? L’article 771 du Code civil prévoit que l’héritier ne peut être obligé à choisir avant un délai de quatre mois suivant l’ouverture de la succession. Passé ce délai, un co-héritier, un créancier de la succession, un héritier de rang subséquent ou l’État peut lui adresser une sommation d’opter par acte extrajudiciaire. L’article 772 précise que l’héritier dispose alors d’un délai de deux mois pour se décider ou demander un délai supplémentaire au juge. Ce dernier peut accorder un report, notamment si l’inventaire n’est pas achevé ou si d’autres motifs sérieux existent. Quelles sont les options pour l’héritier sommé d’opter ? À la réception de la sommation, l’héritier doit choisir entre trois options : Accepter purement et simplement la succession. Il accepte l’ensemble des biens et des dettes. Accepter à concurrence de l’actif net. Dans ce cas, l’héritier ne règle les dettes qu’à hauteur des biens qu’il reçoit. Renoncer à la succession. Il refuse totalement sa part d’héritage. Qu’arrive-t-il en cas de silence ? Si l’héritier ne prend aucune décision dans les deux mois (ou dans le délai supplémentaire accordé), la loi considère qu’il a accepté purement et simplement la succession. La procédure de sommation d’opter Pour engager la sommation d’opter, les co-héritiers ou créanciers doivent s’adresser à un commissaire de justice (anciennement huissier de justice). Celui-ci remet l’acte à l’héritier concerné. La loi impose d’attendre quatre mois après l’ouverture de la succession avant d’agir. Ce délai permet de réaliser un inventaire complet des biens. En conclusion La sommation d’opter est un outil juridique efficace pour sortir d’une succession bloquée. Elle oblige l’héritier récalcitrant à se positionner dans des délais clairs. Passé ces délais, son silence vaut acceptation. En cas de blocage, il est recommandé de consulter un avocat pour mener cette procédure dans les règles. L’intervention d’un professionnel garantit le respect des étapes légales et accélère le dénouement de la succession. Maître Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit des successions.  

La Donation d’usufruit L'article 617 du Code civil énonce les situations dans lesquelles l'usufruit s'éteint : Par la mort naturelle ou civile de l'usufruitier ; Par l'expiration du temps pour lequel il a été accordé ; Par la consolidation lorsque l'usufruitier devient également propriétaire du bien ; Par le non-usage du droit pendant trente ans ; Par la perte totale de la chose sur laquelle l'usufruit est établi. Ces cas sont précis et limités par la loi. La cession de l'usufruit et ses limites L'article 595 du Code civil précise que l'usufruitier peut jouir du bien lui-même, le donner à bail, le vendre ou le céder à titre gratuit. Toutefois, ces transmissions obéissent à une règle essentielle : un usufruit ne peut pas durer au-delà de la vie de celui qui en a été l'instaurateur. Précision de la Cour de cassation Dans une décision du 5 janvier 2023 (Cass. 1re civ., n° 21-13.966), la Cour de cassation a rappelé ce principe : en cas de donation d'un usufruit constitué à titre viager, l'usufruit s'éteint à la mort du donateur, et non à celle du donataire. Le cas concret Une mère avait conservé l'usufruit d'un bien immobilier. Vingt ans plus tard, elle en avait fait donation à son fils. À son décès, l'usufruit s'est éteint immédiatement. Pourquoi ? Parce qu'un donateur ne peut pas transmettre plus de droits qu'il n'en détient lui-même. Ainsi, un usufruit ne peut pas survivre à la personne sur la tête de laquelle il a été constitué. La donation d'un usufruit présente des limites strictes. Le cabinet de Me HANOCQ peuyt analyser votre situation et encadrer juridiquement la cession ou la donation de vos droits d'usufruit.  Maître Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit des successions.  

Successions : La Révocation de donation La révocation d’une donation peut être annulée si elle vise à contourner l’article 922. C’est ce qu’a rappelé la Cour de cassation dans un arrêt du 30 novembre 2022. Le contexte juridique : l’article 922 du Code civil L’article 922 du Code civil garantit la protection de la réserve héréditaire. Il impose de calculer la quotité disponible en reconstituant fictivement le patrimoine du défunt : Les biens donnés sont réintégrés dans la masse successorale Leur valeur est appréciée au jour de l’ouverture de la succession En cas d’aliénation ou de subrogation, la valeur des nouveaux biens est prise en compte Ainsi, le législateur évite que certaines donations portent atteinte aux droits des héritiers réservataires. Les faits : une révocation de donation contestée Dans cette affaire, une défunte avait trois enfants. Le 9 juin 1994, elle avait fait une donation à son fils "par préciput et hors part". Le bénéficiaire avait immédiatement investi ces fonds dans des sociétés civiles immobilières (SCI). Les titres ainsi acquis avaient pris une grande valeur au fil des ans. Le 11 juillet 2005, par acte notarié, la donatrice et son fils avaient convenu de révoquer la donation. Le fils avait alors remboursé la somme initialement donnée. La sœur du donataire contesta cette révocation. Elle invoqua une fraude visant à éluder les règles successorales. L’objectif de la contestation Deux points étaient en jeu dans cette procédure : Réintégrer la donation dans la masse successorale pour la calculer à sa valeur au moment du décès (nettement supérieure à celle initialement donnée). Obtenir une sanction pour recel successoral si une fraude était avérée. La décision des juges La Cour d’appel avait rejeté la demande. Elle estima que : Les motifs de la révocation étaient indifférents. Une révocation amiable d’une donation était librement possible, sans avoir à justifier des raisons. La Cour de cassation a annulé cette décision. Elle a rappelé un principe essentiel : un contrat n’est valable que si la cause qui a déterminé les parties à agir est licite. En l’espèce, les juges d’appel n’avaient pas recherché si la révocation visait à contourner les dispositions impératives de l’article 922 du Code civil. Les juges doivent examiner les motifs réels des parties lorsqu’un acte de révocation est conclu. Si la révocation a pour but de détourner les règles successorales, elle peut être annulée pour cause d’illicéité. Référence : Cass. 1re civ., 30 nov. 2022, n° 21-11.507, FS-B. Maître Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit des successions.

Nullité du contrat de bail signé par une société en formation n contrat de bail commercial conclu entre les propriétaires de locaux et une société en formation est nul. C'est le cas lorsque la société, encore non immatriculée au SIREN, est représentée par ses futurs associés. En effet, une société en formation n'a pas d'existence juridique. Elle ne dispose d'aucune capacité à contracter. Ses futurs associés ne peuvent donc pas agir pour son compte si le contrat ne mentionne pas clairement cette représentation. L'absence de cette précision entraine la nullité des engagements pris. Une société sans personnalité juridique ne peut pas être considérée comme une partie contractante valable. Cette nullité est absolue. Par conséquent, l'engagement pris par une société en formation ne peut ni être confirmé ni être ratifié après son immatriculation. Les actes d'exécution postérieurs, tels que le paiement de loyers, ne régularisent pas l'irrégularité du contrat. Dans ce contexte, le juge ordonne : l'expulsion de la société des locaux occupés ; le versement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer jusqu'à la libération complète des lieux. Référence juridique : CA Dijon, 2e civ., 6 janv. 2022, n° 20/01499 : JurisData n° 2022-023205. Maître Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit des contrats

Précisions sur les servitudes de vue Servitude de vue : rappel des règles légales et application par la Cour d’appel de Paris L’article 678 du Code civil interdit d’avoir des vues droites, fenêtres ou saillies (comme des balcons) donnant sur la propriété voisine, qu’elle soit close ou non. Cette interdiction s’applique si la distance entre le mur où se trouve l’ouverture et la limite du fonds voisin est inférieure à 1,90 mètre. Une exception existe : si une servitude est déjà constituée au profit du fonds bénéficiaire, empêchant ainsi l’édification de nouvelles constructions. De même, selon l’article 679 du Code civil, les vues obliques ou latérales ne peuvent exister si la distance entre l’ouverture et la propriété voisine est inférieure à 60 centimètres. Une condition essentielle : la possibilité de voir sans effort Dans un arrêt récent, la Cour d’appel de Paris a précisé une condition indispensable pour caractériser une servitude de vue : il doit être possible de regarder le fonds voisin de manière constante, normale et sans effort particulier. Dans cette affaire, les deux ouvertures contestées présentaient des caractéristiques très précises. Chaque ouverture disposait de deux ouvrants oscillo-battants, séparés par une barre métallique verticale. Elles étaient situées dans une embrasure de 29 centimètres et mesuraient 91 centimètres de hauteur à l’intérieur du dormant. Leur partie inférieure était positionnée à une hauteur comprise entre 1,90 mètre et 1,99 mètre du sol. Absence de servitude de vue La Cour a conclu que ces ouvertures ne pouvaient pas être qualifiées de servitudes de vue. En effet, regarder le fonds voisin exigeait un effort particulier, comme se hisser sur un marchepied ou une estrade. Cette configuration écarte l’idée d’une vue directe et constante pour des personnes de taille habituelle. La Cour a donc requalifié ces ouvertures en « jours de souffrance ». Cette décision reste valable, même si les conditions des articles 676 et 677 du Code civil, relatifs aux jours de souffrance, n’étaient pas strictement remplies.  Cour d’appel de Paris, Pôle 4, chambre 2, 12 octobre 2022, RG n° 15/09966. Me ELISABETH HANOCQ – AVOCAT AU BARREAU D’AVIGNON – COUR D’APPEL DE NIMES – DROIT IMMOBILIER