Congé pour reprise : le décès du bénéficiaire avant la fin du préavis rend le congé sans effet

Par un arrêt du 16 avril 2026 (Cass. 3e civ., n° 24-13.191), la Cour de cassation rappelle un principe essentiel du droit des baux d'habitation : le congé pour reprise est strictement attaché à la personne désignée pour reprendre le logement.

Dans cette affaire, une bailleresse avait délivré à ses locataires un congé pour reprise afin d'occuper personnellement le logement. Toutefois, elle est décédée avant l'expiration du délai de préavis.

Son fils, devenu héritier, souhaitait reprendre le bien pour l'habiter. Il a donc saisi la justice afin de faire valider le congé et obtenir l'expulsion des locataires.

La cour d'appel de Paris avait fait droit à sa demande. Elle considérait que le droit de reprise pouvait être transmis aux héritiers du bailleur.

La Cour de cassation adopte une position différente.

Elle rappelle que l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 impose que le congé pour reprise désigne précisément son bénéficiaire. Le caractère réel et sérieux de la reprise doit être apprécié au regard de cette personne déterminée.

Dès lors, lorsque le bénéficiaire désigné décède avant la date d'effet du congé, celui-ci perd toute efficacité. L'héritier ne peut pas se substituer automatiquement au bénéficiaire initial, même s'il entend lui-même occuper le logement.

La Haute juridiction casse donc l'arrêt d'appel et affirme clairement que le congé pour reprise est un droit personnel. Il ne se transmet pas aux héritiers lorsque le décès intervient avant l'expiration du préavis.

Cette décision apporte une importante clarification pour les bailleurs et les locataires. Elle confirme que la validité du congé dépend de la situation personnelle du bénéficiaire mentionné dans l'acte.

En pratique, le décès du bailleur ou du bénéficiaire de la reprise avant la fin du préavis rend le congé inopérant. Les héritiers ne peuvent alors pas s'en prévaloir pour obtenir le départ du locataire.

Référence : Cass. 3e civ., 16 avril 2026, n° 24-13.191. Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier