Une SCI possédait des lots comprenant un local commercial situé au rez-de-chaussée et une place de parking au premier sous-sol d’un immeuble soumis au régime de la copropriété. Le 29 janvier 2014, cette SCI a loué le local à une société en vue d’y exploiter un restaurant sur place ou à emporter, sans installation d’extraction. L’activité a débuté le 31 août 2014.
Le recours du syndicat des copropriétaires
Le syndicat des copropriétaires peut demander judiciairement la cessation des nuisances liées à l’exploitation du restaurant. Il est habilité à agir contre le propriétaire bailleur pour contraindre ce dernier à faire respecter les règles de la copropriété. La Cour d’appel de Paris a ainsi jugé que le syndicat pouvait présenter une demande en cessation d’activité sous astreinte, en raison des troubles de voisinage liés à l’exploitation du restaurant.
Les nuisances relevées comprennent :
- des bruits causés par les clients, les scooters et les livraisons nocturnes ;
- des odeurs de nourriture persistantes ;
- des poubelles laissées sur le trottoir ou des déchets abandonnés par les clients ;
- une obstruction des passages communs de l’immeuble par les livreurs, les clients et leurs véhicules.
Ces nuisances, constatées jusqu’en août 2016, étaient répétées, intenses et durables. Elles excédaient les inconvénients normaux du voisinage par leur ampleur, leur fréquence (y compris la nuit) et leur impact sur la vie des copropriétaires.
La responsabilité du propriétaire bailleur
La Cour d’appel a rappelé que le propriétaire bailleur engage sa responsabilité dans deux cas :
- En raison du non-respect des règles de copropriété et au règlement de copropriété, qui imposent que l’activité exercée n’occasionne pas de nuisances..
- En raison de son incapacité à faire respecter ce règlement par son locataire.
Par ailleurs, le propriétaire est également responsable des troubles anormaux du voisinage causés par son locataire.
Une décision claire de la Cour d’appel
La Cour d’appel de Paris (Pôle 4, chambre 2, 7 avril 2021, RG n° 17/14387) a déclaré recevable la demande du syndicat des copropriétaires. Elle a condamné la SCI à faire cesser l’activité de son locataire sous astreinte.
Les juges ont confirmé que les nuisances affectaient l’ensemble de l’immeuble, notamment en raison du risque incendie et du trouble causé aux copropriétaires, certains résidant jusqu’au 4ème étage. Le syndicat des copropriétaires a prouvé un préjudice collectif sur une durée de deux ans, particulièrement en été, en raison des bruits et des déchets. Ce préjudice a été évalué à 8 000 euros.
Cette affaire rappelle l’importance pour un propriétaire bailleur de veiller à la bonne exécution du règlement de copropriété par son locataire. En cas de nuisances répétées, le syndicat des copropriétaires dispose de moyens d’action pour garantir le respect des droits de tous les occupants de l’immeuble.
Me HANOCQ / AVIGNON / Cour d’appel de NIMES / COPROPRIETE / NUISANCES / TROUBLES ANORMAUX DE VOISINAGE
