L’exercice du droit de passage n’est pas subordonné au paiement préalable de l’indemnité de désenclavement

Selon l’article 682 du Code civil, un propriétaire peut réclamer un passage sur les terrains voisins si son terrain est enclavé. Ce passage doit être suffisant pour permettre l’exploitation de la propriété ou répondre à des besoins de construction ou de lotissement. En contrepartie, il doit verser une indemnité proportionnelle au préjudice subi par le voisin.

Les juges disposent d’un pouvoir d’appréciation pour déterminer si un terrain est effectivement enclavé (Civ. 3e, 5 mars 1974, n° 72-13.092). Cependant, un simple besoin de commodité ou de confort ne suffit pas à établir une enclave (Civ. 3e, 24 juin 2008, RDI 2009. 107). Si un passage existant est jugé suffisant, une demande de désenclavement sera rejetée. Dans ce cas, la seule solution est de négocier un accord amiable avec les voisins.

En cas de blocage, il est possible de saisir le tribunal judiciaire. Par exemple, la Cour de cassation a jugé que demander une servitude de passage judiciaire reste possible même si une servitude conventionnelle avait été revendiquée sans succès auparavant. Cela ne contrevient pas au principe de l’autorité de la chose jugée (Cass. 3e civ., 25 mars 2021, n° 19-20603).

Lorsqu’une enclave résulte de la division d’un terrain à la suite d’une vente, d’un échange ou d’un partage, le passage doit être réclamé sur les terrains issus de cette division (article 684 du Code civil). Cette règle ne s’applique toutefois pas aux enclaves causées par une expropriation pour utilité publique (Cass. 3e civ., 28 janvier 2021, n° 19-21089).

L’article 682 prévoit que le propriétaire du terrain servant doit recevoir une indemnité. Cependant, dans un arrêt du 25 mars 2021 (Cass. 3e civ., n° 20-15155), la Cour de cassation a jugé que le droit de passage n’est pas conditionné au paiement préalable de cette indemnité. Dans cette affaire, une SCI, propriétaire du terrain servant, avait contesté les travaux réalisés par le propriétaire du terrain dominant au motif que l’indemnité n’avait pas été soldée. La Cour a rejeté cette demande, confirmant que le passage pouvait être exercé avant le paiement intégral.

En conclusion, une servitude de passage pour cause d’enclave peut être accordée par la justice, même si l’indemnité n’a pas encore été payée. Toutefois, cette solution judiciaire n’intervient qu’en dernier recours, après échec des négociations amiables.