Le Juge ne peut pas réduire une indemnité d’immobilisation dans une promesse de vente.

Une promesse de vente immobilière a été signée sous condition suspensive de l’octroi d’un prêt. Cependant, les acquéreurs n’ont pas rempli leurs obligations pour obtenir le crédit. La vente n’a donc pas été finalisée.

Les vendeurs ont alors réclamé l’indemnisation prévue contractuellement, à hauteur de 10 % du prix de vente.

Les acquéreurs ont reconnu leur défaillance dans leurs obligations, notamment celle de justifier des demandes de prêts dans les délais. Cependant, ils ont contesté le montant réclamé. Selon eux, cette somme constituait une clause pénale visant à sanctionner un manquement. Ils considéraient donc qu’elle représentait des dommages-intérêts forfaitaires que le juge pouvait réduire.

De leur côté, les vendeurs ont affirmé que cette indemnité d’immobilisation n’était pas une clause pénale. Ils ont soutenu qu’elle représentait le prix de l’exclusivité accordée aux acquéreurs et était donc insusceptible de modification judiciaire.

La décision de la Cour d’appel de Paris :

Dans un arrêt du 3 septembre 2021 (Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – chambre 1, n° 20/00747), la Cour a tranché en faveur des vendeurs.

La Cour a jugé que l’indemnisation prévue dans la promesse de vente — fixée à 10 % du prix — constitue une contrepartie de l’immobilisation du bien par le vendeur. Elle n’a pas pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation. En conséquence, cette indemnité ne peut pas être modifiée par le juge.

Les juges ont estimé que les arguments avancés par les vendeurs étaient exacts et pertinents. Ils ont confirmé la condamnation des acquéreurs à payer l’indemnité d’immobilisation.

Cette décision rappelle que l’indemnisation prévue dans une promesse unilatérale de vente peut être considérée comme une contrepartie de l’exclusivité et non comme une clause pénale. Les vendeurs disposent ainsi d’une sécurité juridique pour préserver leurs droits lorsque la vente n’aboutit pas.

Pour toute question relative aux promesses de vente, il est essentiel de se faire conseiller par un avocat compétent en droit immobilier.

Me HANOCQ – Tribunal judiciaire d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – IMMOBILIER – PROMESSE DE VENTE – Indemnité d’immobilisation