Le terme « usucapion », aussi appelé « prescription acquisitive », désigne un mécanisme juridique permettant d’acquérir un droit de propriété par une possession paisible, publique et prolongée. La durée nécessaire pour prétendre à ce droit est définie par la loi.
Ce droit s’applique aussi bien aux biens mobiliers (par exemple une marque ou un objet) qu’aux biens immobiliers (comme un immeuble ou une servitude apparente).
Les règles encadrant la prescription acquisitive sont prévues aux articles 2255 à 2277 du Code civil. Ces délais peuvent être interrompus ou suspendus sous certaines conditions.
À l’opposé, la prescription extinctive ôte un droit réel ou personnel en raison de l’inaction prolongée de son titulaire.
Les conditions de la prescription acquisitive
Pour acquérir un bien par prescription, la possession doit répondre à plusieurs critères :
- Être continue et non interrompue.
- Être paisible.
- Être publique.
- Être non équivoque et exercée à titre de propriétaire (article 2261 du Code civil).
Les actes de simple tolérance ou de pure faculté ne permettent ni possession ni prescription (article 2262 du Code civil).
Les délais de prescription
Selon l’article 2272 du Code civil, le délai de prescription pour acquérir la propriété immobilière est de 30 ans. Toutefois, si une personne acquiert un bien immobilier de bonne foi et avec un juste titre, elle peut en devenir propriétaire en 10 ans.
Illustration par une affaire judiciaire
Dans une affaire récente, Mme C reprochait à son voisin d’avoir entrepris des travaux sur une partie de son terrain, causant des dégradations à une voûte située au rez-de-chaussée de son bâtiment. Elle a alors assigné ce voisin en justice, réclamant :
- La restitution de la partie de terrain occupée.
- La réalisation de travaux de réparation.
- Le paiement de dommages et intérêts.
Le voisin a invoqué la prescription acquisitive pour conserver la partie de terrain en question. Cependant, le juge doit constater des actes matériels révélant une possession effective pour valider une telle prétention.
Dans cet arrêt, la Cour de cassation a précisé : une décision ne peut conclure à la prescription acquisitive sans identifier des actes matériels de possession antérieurs aux travaux ou sans prouver une possession trentenaire.
Arrêt cité : Cour de cassation, 3e chambre civile, 30 juin 2021, pourvoi n° 20-16.955.
