La Cour de cassation a récemment rendu un arrêt qui invite les agents immobiliers à la plus grande rigueur, lors de la signature du mandat de vente.
Les mandats confiés aux agents immobilier doivent respecter du formalisme strict, notamment lorsqu’il est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale, ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant» (décret 72-678 du 20.07.1972, art. 78).
La Cour de cassation a été saisie d’un litige qui opposait un agent immobilier à son client concernant l’application de la clause pénale d’un mandat exclusif de vente.
La Cour de cassation a récemment jugé «qu’en cas de contestation, il appartient à l’intermédiaire de rapporter la preuve qu’il a satisfait à son obligation de remise d’un exemplaire du mandat au mandant».
Il appartient ainsi à l’agent immobilier, qui est «débiteur de l’obligation résultant de l’article 78» du décret Hoguet, de rapporter la preuve de la remise d’un exemplaire du mandat à son client.
En l’absence de preuve de cette remise, un agent immobilier ne peut se prévaloir d’une clause pénale prévue dans son mandat (Cass. 1re civ. 16.06.2021, n° 19-24526).
Cette règle vaut aussi pour un mandat comportant une clause d’exclusivité.
La Cour de cassation a déjà jugé que «la remise immédiate d’un des exemplaires du mandat comportant une clause d’exclusivité est exigée pour sa validité même»(Cass. 1re 25.02.2010, n° 08-14787) . Elle a aussi jugé que la «formalité du double est exigée pour la validité même du mandat (Cass. 1re 05.05.1982, n° 81-11028 et 26 11.1980, n° 78-14081) . La remise tardive d’un exemplaire du mandat au client concerné, par un agent immobilier, peut entraîner l’annulation de ce mandat.
Il sera donc utile pour l’agent immobilier de porter la mention « Fait en double exemplaire dont un est remis à chacune des parties qui le reconnait » et de faire signer un récépissé pour prévenir tout contentieux.
Maître Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier – mandat de vente