Une promesse unilatérale de vente est un avant-contrat par lequel le promettant s’engage envers le bénéficiaire à conclure un acte définitif de vente dans le cas où le bénéficiaire souhaiterait contracter et décide de lever l’option. Pendant la période d’option, deux choix s’offrent au bénéficiaire :

• Il accepte et le contrat de vente est formé à la date de la levée d’option
• Il refuse et le contrat n’est pas formé.

Mais que se passe-t-il lorsque le promettant se rétracte pendant le temps laissé au bénéficiaire pour lever l’option ?

Deux solutions sont possibles, avec une évolution de leur application dans le temps :

• Jusqu’à un arrêt du 23 juin 2021, la jurisprudence considérait que la rétractation de la promesse par le promettant avant la levée d’option du bénéficiaire n’ouvrait droit qu’à des dommages et intérêts envers le bénéficiaire.
• Depuis l’Ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, l’article 1124 alinéa 2 du Code civil permet l’exécution forcée de la promesse unilatérale de vente pour les promesses conclues après le 1^er octobre 2016.

Il en résultait des solutions différentes et incohérentes selon la date de conclusion de la promesse, avant ou après le 1^er octobre 2016.

 

Dans une affaire, des indivisaires vendent à une société un ensemble de parcelles moyennant un euro symbolique.

Ladite vente s’opère sous la convention particulière de leur exploitation : par extraction de substances minérales après obtention des autorisations administratives, et du retour des biens, à la fin de l’extraction.

Cependant, après plusieurs avenants de prolongation, la société rétracte sa promesse de revente.

Les indivisaires l’assignent afin que soit déclarée parfaite la revente, après exploitation, qui leur a été consentie, et que soit ordonnée sa réalisation forcée. Ils sollicitent subsidiairement l’indemnisation du préjudice ; ce dernier résultant de l’inexécution volontaire de l’engagement de rétrocession contenu dans l’acte de vente.

Il est mis en avant la jurisprudence récente de la Cour de cassation selon laquelle le promettant signataire d’une promesse unilatérale de vente s’oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l’avant-contrat, sans possibilité de rétractation, sauf stipulation contraire (Cass. 3^e civ., 23 juin 2021, n° 20-17554).

La cour d’appel d’Agen a pourtant rejeté la demande des indivisaires.

Dans un arrêt du 20 octobre 2021 n°20-19514, la Cour de cassation casse l’arrêt rendu par la Cour d’appel :

Pour rejeter la demande l’arrêt retient que la rétractation de la société, intervenue avant la levée de l’option par les bénéficiaires de la promesse, a fait obstacle à la réalisation de la revente du premier ensemble de parcelles, à défaut d’échange de consentements entre le promettant et le bénéficiaire.

En statuant ainsi, alors qu’elle avait retenu le caractère ferme et définitif de l’engagement du promettant et relevé que la promesse ne prévoyait aucun délai pour lever l’option d’achat, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

La Cour de cassation confirme donc sa décision de juin dernier : l’engagement du promettant est ferme et définitif, celui-ci ne peut plus se rétracter avant la levée de l’option, sauf stipulation contraire.

Maître Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier – PROMESSE DE VENTE