Responsabilité du notaire en cas de faute de conseil concernant un terrain à bâtir

Le 20 décembre 2010, M. X a acquis un terrain à bâtir. Toutefois, un permis de construire lui a été refusé. En cause, le plan local d’urbanisme (PLU) en vigueur interdisait toute nouvelle construction sur ce terrain.

Une modification ultérieure de ce PLU a permis à M. X de redéposer une demande de permis de construire. Cette fois, le permis a été accepté.

M. X a ensuite assigné le notaire en justice, estimant que celui-ci avait manqué à son obligation de conseil. Selon M. X, le notaire aurait dû l’informer des restrictions imposées par le PLU lors de l’achat du terrain. Il a donc demandé réparation pour le préjudice subi.

Décision de la Cour d’appel de Nîmes

La Cour d’appel de Nîmes a donné raison à M. X. Elle a condamné le notaire à lui verser :

• 21.420,30 euros pour le surcoût de la construction,
• 19.200 euros pour la perte locative.

Le notaire a contesté cette décision devant la Cour de cassation. Il a soutenu que le simple manquement à l’obligation de conseil ne suffisait pas pour prouver que le préjudice était directement lié à sa faute. Pour être indemnisé, il fallait établir que le dommage n’aurait pas eu lieu sans cette faute.

Analyse de la Cour de cassation

Dans son arrêt du 10 novembre 2021 (pourvoi n° 20-15.739), la Cour de cassation a rappelé les principes découlant de l’article 1382 (devenu 1240) du Code civil : seul un dommage ayant un lien causal direct et certain avec la faute peut ouvrir droit à réparation.

La Cour a relevé que :

• La Cour d’appel avait retenu un manquement du notaire à son devoir de conseil. Ce manquement portait sur l’absence d’information concernant les limitations d’urbanisme du terrain.
• M. X ne demandait pas la réparation d’une perte de chance de renoncer à l’acquisition, mais celle du retard dans son projet immobilier, causé par le surcoût et la perte de loyers.

Cependant, la Cour de cassation a estimé que la Cour d’appel n’avait pas suffisamment recherché si ces préjudices auraient été évités en l’absence de la faute du notaire. En conséquence, elle a annulé la décision pour défaut de base légale.

En conclusion

Cet arrêt illustre l’importance du lien de causalité entre la faute et le dommage dans la responsabilité civile du notaire. Pour être indemnisé, il ne suffit pas de prouver une faute. Il faut également démontrer que le dommage est directement imputable à cette faute.

Ainsi, tout acquéreur d’un bien immobilier soumis à des restrictions d’urbanisme doit vérifier que le notaire remplit pleinement son devoir de conseil. En cas de doute ou de préjudice, une consultation juridique peut s’avérer nécessaire.

Maître Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – responsabilité du Notaire