Vente immobilière et devoir de loyauté des vendeurs

Un litige a opposé des vendeurs à un acquéreur concernant l’état de la maison vendue.

L’article 1641 du Code civil prévoit que le vendeur doit garantir les défauts cachés de la chose vendue. Ces défauts doivent rendre la chose impropre à l’usage prévu ou réduire cet usage de façon telle que l’acheteur n’aurait pas acheté ou aurait payé un moindre prix s’il en avait eu connaissance.

Pour invoquer cette garantie, l’acheteur doit apporter la preuve de :

• L’existence d’un défaut caché précis et antérieur à la vente.
• Un défaut suffisamment grave pour rendre la chose impropre à l’usage prévu.

Dans cette affaire, un rapport d’expertise a confirmé que les désordres rendaient la maison impropre à sa destination. Par exemple, les fenêtres étaient bloquées et la solidité de l’ouvrage était compromise.

Certaines fissures étaient dissimulées sous du papier peint ou du lambris, les rendant invisibles. Un acquéreur non averti ne pouvait pas détecter leur nature évolutive ni leur gravité.

Entre particuliers, une clause d’exclusion de garantie ne peut être écartée que si le vendeur est de mauvaise foi. Cela signifie qu’il doit avoir eu connaissance du vice. La charge de preuve repose sur l’acheteur.

Dans ce cas, les fissures avaient été aggravées par des conditions climatiques, mais leur origine était liée à la construction elle-même. Les vendeurs avaient masqué ces fissures en faisant effectuer des travaux de rebouchage avec enduit et résine pour améliorer l’aspect visuel. Ils ne pouvaient ignorer les risques pour la structure de la maison. Cela constitue un manquement à leur devoir de loyauté.

La clause de non-garantie a donc été écartée. Les acquéreurs ont demandé la résolution de la vente, qui a été prononcée. Les vices cachés et les désordres rendaient la maison impropre à l’usage prévu.

Cour d’appel d’Angers, Chambre civile A, 7 décembre 2021, RG n° 18/00638

Maître Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier – Résolution de vente immobilière