Courriel ou lettre recommandée : quel mode de rétractation pour une promesse de vente ?

Un simple courriel envoyé au notaire mandaté par le vendeur pour recevoir une rétractation d’une promesse de vente offre-t-il les mêmes garanties qu’une lettre recommandée avec avis de réception ? Cette question a été au cœur d’une affaire tranchée par la Cour de cassation.

Un couple bénéficiait d’une promesse unilatérale de vente pour un appartement. Cette promesse, notifiée par lettre recommandée avec avis de réception, avait été reçue le 29 avril 2017. En cas de non-réalisation de la vente, une indemnité d’immobilisation était prévue.

Le 9 mai 2017, les acquéreurs ont informé le notaire par courriel qu’ils souhaitaient exercer leur droit de rétractation. Cette démarche a été confirmée le lendemain par une lettre recommandée avec avis de réception.

Les vendeurs ont alors assigné les acquéreurs en paiement de l’indemnité d’immobilisation. Ils ont soutenu que le courriel ne valait pas notification régulière.

La décision de la cour d’appel

La cour d’appel de Paris a donné raison aux vendeurs (CA Paris, 23 oct. 2020). Elle a estimé que l’envoi d’un courriel ne permettait ni d’identifier clairement les parties ni de garantir la date de réception.

Elle a également rappelé que si la loi du 7 octobre 2016 et son décret du 9 mai 2018 reconnaissent l’équivalence entre une lettre recommandée papier et une lettre recommandée électronique, cette équivalence ne s’étend pas à un simple courriel.

La cassation

La Cour de cassation a annulé cette décision (Cass. 3e civ., 2 févr. 2022, n° 20-23.468). Elle a jugé que la cour d’appel n’avait pas suffisamment motivé sa décision. Selon elle, les juges auraient dû vérifier si l’envoi du courriel, reçu par le notaire le 9 mai 2017 à 18 h 25 et confirmé en justice, ne présentait pas des garanties équivalentes à celles d’une lettre recommandée avec avis de réception.

Ce qu’il faut retenir

Un courriel ne garantit pas automatiquement les mêmes protections qu’une lettre recommandée avec avis de réception. Toutefois, s’il peut être prouvé que le notaire, mandaté pour recevoir la notification, a bien reçu le courriel et attesté de sa réception, ce mode de communication pourrait être jugé suffisant.

Cette décision rappelle l’importance de bien respecter les formes exigées par la loi pour exercer son droit de rétractation. En cas de doute, il reste préférable d’utiliser une lettre recommandée avec avis de réception ou une lettre recommandée électronique.

Pour toute question sur les formalités juridiques liées à une vente immobilière, n’hésitez pas à consulter un avocat compétent en droit immobilier.

Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier – Promesse de vente – Rétractation