Location : Fin du bail verbal et tacite reconduction

Un contrat de location doit obligatoirement être rédigé par écrit. Cette obligation est prévue par l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989. Pourtant, en pratique, il arrive que des baux verbaux soient conclus entre les parties.

Dans une affaire récente, un immeuble avait été frappé d’un arrêté de péril. Ce bâtiment représentait un danger pour ses occupants et les voisins. Des travaux de mise en sécurité étaient nécessaires.

La Commune a demandé aux propriétaires de rembourser les frais de relogement d’un occupant. Le tribunal saisi a toutefois constaté que cet occupant était sans droit ni titre.

Face à cette situation, la Commune a assigné les propriétaires et l’occupant en tierce opposition. La Cour de cassation est intervenue et a annulé le jugement en se basant sur l’article 10 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Cet article stipule :

« Le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l’article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales.

Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé.

En cas de reconduction tacite, la durée du contrat reconduit est de trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l’article 13, et de six ans pour les bailleurs personnes morales. »

La réponse de la cour de cassation

Selon la Cour de cassation, un bail verbal portant sur un logement à usage d’habitation principale est soumis aux mêmes règles qu’un contrat écrit. Pour des bailleurs personnes physiques, en indivision ou en SCI familiale, la durée minimale est de trois ans. À défaut de congé en bonne et due forme, ce bail est tacitement reconduit par périodes de trois ans.

Ainsi, l’absence d’écrit ne rend pas le bail invalide. Un bail verbal reste régi par la loi du 6 juillet 1989 et se reconduit automatiquement s’il n’y a pas de congé.

Référence : Cass. 3e civ., 17 novembre 2021, n° 20-19.450.

Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier – Bail d’habitation