Vente immobilière : L’action de l’acquéreur pour vices cachés doit être exercée dans un double délai

L’acquéreur victime d’un vice caché doit agir rapidement contre son vendeur. Deux délais s’imposent : 2 ans à partir de la découverte du vice et 5 ans à compter de la signature du contrat de vente. Ces délais s’appliquent indépendamment de la prescription liée à la chaîne des contrats. Ainsi, même si l’action du vendeur intermédiaire contre le fabricant est prescrite, celle de l’acquéreur final peut rester recevable.

L’article 1648 du Code civil prévoit que l’action pour vice caché doit être engagée dans les deux ans suivant la découverte du défaut. Par ailleurs, l’article L.110-4 du Code de commerce fixe un délai général de prescription de cinq ans pour les obligations commerciales, sauf délais spécifiques plus courts.

Dans une affaire récente, un vendeur professionnel avait vendu un véhicule à un particulier. Ce dernier, confronté à un vice caché, a attaqué le vendeur sur le fondement de la garantie des vices cachés. La Cour d’appel avait estimé que l’action contre le fabricant était prescrite. La Cour de cassation a cependant tranché autrement.

Elle a statué que, dans des ventes successives, le sous-acquéreur peut agir contre le vendeur intermédiaire, même si ce dernier ne peut plus engager de recours contre le vendeur initial.

Pour une vente impliquant un commerçant (vendeur intermédiaire) et un particulier (acquéreur final), deux échéances doivent donc être respectées :

• Un délai de deux ans à compter de la découverte du vice caché.
• Un délai de cinq ans à partir de la date de la vente initiale.

Cette jurisprudence de la Cour de cassation du 8 avril 2021 (n° 20-13.493), confirme que les droits du sous-acquéreur prévalent sur les prescriptions dans une chaîne de contrats.

Ainsi, les particuliers doivent être vigilants face aux vices cachés et agir dans les délais légaux. Les vendeurs professionnels doivent anticiper les recours possibles même si leurs propres droits contre le fabricant sont éteints.

Maître Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Vente – Garantie des vices cachés