Troubles de voisinage : L’origine inconnue d’une fuite n’exclut pas la condamnation du propriétaire du fonds

Dans une affaire récente, une société civile immobilière (SCI) a loué un local commercial incluant une cave située dans une cour commune à plusieurs immeubles. Des infiltrations d’eau persistantes ont affecté les lieux, poussant la SCI et ses locataires à assigner le syndicat des copropriétaires des immeubles voisins. Leur demande reposait sur le principe des troubles anormaux du voisinage.

La décision de la cour d’appel

La cour d’appel a rejeté leur demande. Elle a estimé que, sans identification claire de la cause des infiltrations ni détermination des travaux nécessaires, il était impossible de condamner le syndicat des copropriétaires. Elle a également relevé que les demandeurs n’avaient pas sollicité d’expertise pour établir les responsabilités précises.

La position de la Cour de cassation

La Cour de cassation a cassé cette décision (Cass. 3e civ., 22 juin 2022, n° 21-17.324). Elle rappelle un principe important :

• La seule persistance du trouble suffit pour engager la responsabilité du voisinage.
• Les juges n’ont pas à rechercher la cause exacte du trouble pour prononcer une condamnation.

Ce rappel marque une application stricte du régime des troubles anormaux de voisinage, qui vise à protéger les victimes sans leur imposer la charge de prouver l’origine précise des nuisances.

Les infiltrations d’eau, dès lors qu’elles créent un trouble durable, peuvent entraîner la condamnation du voisin responsable, même si leur origine exacte reste inconnue. Il appartient aux victimes de démontrer la réalité et la persistance du trouble, mais pas nécessairement d’en établir la cause.

Pour engager une action efficace dans ce type de litige, il est essentiel de se faire accompagner par un avocat expérimenté. Celui-ci pourra évaluer vos chances de succès et préparer un dossier solide, y compris en sollicitant une expertise si nécessaire.

Maître Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Troubles anormaux de voisinage