Le délai de prescription du Code de la consommation ne s’applique pas aux charges de copropriété

Les syndicats de copropriétaires ne peuvent pas invoquer la prescription biennale prévue par l’article 218-2 du Code de la consommation pour les actions engagées par des professionnels concernant les biens et services qu’ils fournissent aux consommateurs.

C’est ce que la Cour de cassation a confirmé dans un arrêt rendu le 28 septembre 2022.

Champ d’application de l’article 218-2 du Code de la consommation

L’article 218-2 du Code de la consommation concerne uniquement les consommateurs et les non-professionnels. Le texte définit les consommateurs comme « toute personne physique qui agit à des fins n’entrant pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole ». Quant aux non-professionnels, il s’agit de « toute personne morale qui n’agit pas à des fins professionnelles ».

Spécificités des syndicats de copropriétaires

Contrairement à une personne physique, un syndicat de copropriétaires est une entité juridique organisée par la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété. Cette loi prévoit trois organes distincts : le syndic, le conseil syndical et l’assemblée générale des copropriétaires. Ces structures fonctionnent sous le cadre strict établi par la loi et le règlement de copropriété.

En raison de cette organisation juridique, un syndicat de copropriétaires ne peut être assimilé à un consommateur ou à un non-professionnel au sens du Code de la consommation.

La position de la Cour de cassation

Dans son arrêt, la Cour de cassation a jugé que la prescription biennale prévue pour protéger les consommateurs ne s’applique pas aux syndicats de copropriétaires. La cour d’appel avait également retenu à juste titre que le syndicat ne pouvait pas bénéficier de ce délai, estimant qu’il n’y avait pas de différence de traitement injustifié entre des situations comparables.

Cette décision, prise sur le fondement de la loi et des statuts propres aux syndicats de copropriétaires, clarifie les limites d’application de la prescription biennale dans ce contexte.

Référence : Cass. 3e civ., 28 sept. 2022, n° 21-19.829, FS

Maître Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier