Vente d’un immeuble par un professionnel : présomption de connaissance du vice

Dans une affaire récente, un maçon avait entrepris lui-même la rénovation de sa maison avant de la mettre en vente. L’acquéreur, constatant des vices cachés affectant le bien, a engagé une action contre le vendeur. Il demandait à la fois une réduction du prix et une indemnisation.

Le vendeur a tenté de se défendre en invoquant une clause du contrat de vente qui limitait sa responsabilité. La cour d’appel lui avait donné raison, estimant qu’en tant qu’entrepreneur en maçonnerie, il n’avait pas les compétences nécessaires pour détecter un éventuel vice du sol lors des travaux.

Cependant, la Cour de cassation a annulé cette décision. Elle a rappelé qu’un vendeur qui réalise lui-même des travaux sur un bien immobilier doit être considéré comme un professionnel. En conséquence, ce vendeur est présumé connaître les vices affectant l’immeuble, y compris ceux liés au sol. Cette présomption de mauvaise foi lui interdit de se prévaloir d’une clause exonératoire de responsabilité, conformément à l’article 1641 du Code civil.

Cet arrêt de la Cour de cassation (3e civ., 15 juin 2022, n° 21-21.143) confirme une position stricte : un vendeur assimilé à un professionnel ne peut échapper à ses obligations en matière de vices cachés.

Maître Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier