Bail d’habitation : le congé donné par le bailleur

Lorsque le bailleur souhaite donner congé à son locataire, il doit respecter un délai de préavis précis. Ce délai est de six mois pour une location vide et de trois mois pour une location meublée.

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le délai de préavis commence à courir à partir de la réception de la lettre recommandée. Cette réception suppose une remise en main propre du courrier à son destinataire.

Cependant, la jurisprudence a rappelé que le congé n’est pas valablement délivré si la lettre recommandée revient à l’expéditeur avec la mention « pli avisé et non réclamé ». Ainsi, dans un arrêt récent (Cass. 3e civ., 21 sept. 2022, n° 21-17.691, FS-B), la Cour de cassation a jugé que, dans ce cas, le congé n’a pas été régulièrement notifié.

Une situation contestable

Ce principe peut toutefois poser problème. La date de réception de la lettre recommandée est souvent incertaine, ce qui complique le calcul du délai de préavis. Plus encore, il permet au locataire de faire preuve de mauvaise foi en refusant volontairement de récupérer son courrier. Si le courrier reste non réclamé, le délai de préavis ne commence jamais à courir, ce qui place le bailleur dans une position désavantageuse.

Dans une décision antérieure, la Cour de cassation avait pourtant adopté une approche différente. Elle avait jugé qu’un locataire ne pouvait pas, en refusant de retirer son courrier, empêcher le début du délai de préavis. Dans cette affaire (Cass. 3e civ., 24 sept. 2020, n° 19-16.838), la Cour avait retenu que le délai devait courir à partir de la date de retour du courrier à l’expéditeur.

Une jurisprudence fluctuante

Cette décision de 2020 semble s’appuyer sur une logique d’équité. Néanmoins, elle ne fait pas jurisprudence et les tribunaux appliquent aujourd’hui strictement le principe prévu par l’article 15 de la loi de 1989. Ainsi, en cas de refus de réception par le locataire, le congé risque de ne pas produire ses effets juridiques.

Pour les bailleurs, il est essentiel de bien comprendre ces règles et de prendre toutes les précautions nécessaires lors de la notification du congé. Un conseil juridique adapté peut permettre d’éviter ces écueils.

Maître Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Bail d’habitation