Précisions sur l’acquisition d’une cave par prescription

Dans un arrêt du 19 octobre 2022 (pourvoi n° 21-19.852), la Cour de cassation a statué sur l’acquisition d’une cave par prescription.

En 2005, M. T a acheté une cave dans un bien en copropriété. Peu après l’acquisition, le notaire l’a informé qu’il ne disposait pas de la cave correspondant à son lot. Face à cette situation, M. T a accepté de restituer la cave occupée à son propriétaire légitime.

Par la suite, M. T s’est adressé à Mme A, propriétaire du lot 81, qui correspondait à une autre cave située dans le même sous-sol, mais identifiée dans le plan d’origine comme étant le lot 82. Il a demandé à Mme A de lui restituer cette cave. Mme A ayant refusé, puis vendu son lot à Mme C, M. T a décidé d’assigner Mme C en justice, estimant que cette dernière occupait irrégulièrement la cave en question.

La cour d’appel avait jugé que les copropriétaires successifs n’avaient pas pu acquérir par prescription la propriété de la cave. Elle avait fondé sa décision sur deux points. D’une part, les titres de propriété faisaient référence à un autre lot. Dautre part, les actes de vente successifs n’avaient pas transféré la possession effective de la cave concernée. En conséquence, la cour avait conclu que le lot litigieux était resté « en dehors de la vente » et que le propriétaire actuel ne pouvait pas ajouter à sa possession celle de son prédécesseur.

La décision de la cour de cassation

La Cour de cassation a censuré cette analyse. Elle a considéré que la cour d’appel avait insuffisamment motivé son raisonnement pour exclure que les ventes successives aient pu porter, dans l’intention des parties, sur la cave effectivement possédée par le copropriétaire. La Cour a également relevé que des modifications – même irrégulières – de l’emplacement et de la numérotation des caves pouvaient entraîner un transfert de possession en accord avec l’état descriptif initial. Ainsi, la Cour a rappelé que l’article 2265 du Code civil permet l’acquisition par prescription lorsque les conditions légales de possession sont remplies.

Cet arrêt illustre l’importance d’une analyse précise des intentions des parties et des éléments factuels dans les litiges liés à la copropriété. Les professionnels du droit et les copropriétaires doivent donc être vigilants à l’égard des documents contractuels et des pratiques liées à l’occupation des lots.

Me ELISABETH HANOCQ – AVOCAT AU BARREAU D’AVIGNON – COUR D’APPEL DE NIMES – DROIT IMMOBILIER