Selon l’article 678 du Code civil, on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions.

Selon l’article 679 du Code civil, on ne peut, sous la même réserve, avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s’il n’y a six décimètres de distance.

La Cour d’appel de PARIS s’est prononcée récemment sur l’une des conditions essentielles d’une servitude de vue : une servitude de vue implique la possibilité de regarder, sans effort particulier, de manière constante et normale, sur le fonds voisin.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que les deux ouvertures litigieuses comportent chacune deux ouvrants oscillo-battants et sont divisées côté intérieur par une barre métallique verticale ; situées dans une embrasure de 29 centimètres d’épaisseur intérieure et hautes de 91 centimètres à l’intérieur du dormant, leur partie inférieure est située à 1,90 mètre du sol et à 1,99 mètre du sol. Au regard de ces seules constatations matérielles, il ne saurait être considéré que les ouvertures litigieuses puissent donner lieu à une servitude de vue, dans la mesure où la vue sur l’héritage voisin suppose de se hisser sur une estrade ou un marchepieds, quelle que soit la hauteur de la partie inférieure par rapport au sol. La hauteur de ces ouvertures interdisant toute vue directe et constante sans effort particulier sur le fonds voisin pour des personnes de taille habituelle, seule la qualification de jour de souffrance peut leur être attribuée, quand bien même les conditions des articles 676 et 677 du Code civil ne sont pas réunies.

Cour d’appel de Paris, Pôle 4, chambre 2, 12 Octobre 2022, RG n° 15/09966

Me ELISABETH HANOCQ – AVOCAT AU BARREAU D’AVIGNON – COUR D’APPEL DE NIMES – DROIT IMMOBILIER