Bail commercial : Point de départ du délai de préavis pour le congé
Dans le cadre d’un bail commercial prenant effet le 1er août 2001, les bailleurs avaient donné en location des locaux à une locataire qui a souhaité donner congé pour l’échéance triennale fixée au 31 juillet 2016. Ce congé a été notifié par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) expédiée le 31 janvier 2016.
Les bailleurs, contestant la régularité de cette notification reçue le 5 février 2016, avaient fait valoir leur opposition en émettant un commandement de payer le 29 mars 2017, se basant sur la clause résolutoire du contrat de bail. Ils avaient ensuite assigné la locataire en paiement des loyers et charges impayés.
La Cour de cassation, dans son arrêt du 16 mars 2023 (n° 21-22.240), a tranché la question en rappelant un point essentiel : le congé avait été donné avant l’entrée en vigueur du Décret du 11 mars 2016 qui modifie les modalités de notification. Par conséquent, conformément à l’article 668 du Code de procédure civile, une notification est considérée comme régulière lorsque la lettre recommandée est présentée par les services postaux au destinataire habilité à la recevoir, peu importe la date effective de réception.
Ainsi, les bailleurs ne pouvaient reprocher à la cour d’appel d’avoir jugé que la résiliation du bail était bien intervenue à l’échéance fixée au 31 juillet 2016. La cour avait constaté que la lettre recommandée envoyée le 31 janvier 2016 respectait le délai de préavis de 6 mois imposé par l’article L.145-4 du Code de commerce.
Cet arrêt rappelle avec force la nécessité de bien comprendre les règles de notification du congé dans le cadre d’un bail commercial, ainsi que les subtilités liées au point de départ du délai de préavis. Les locataires et bailleurs doivent donc veiller à respecter ces délais pour éviter toute contestation future.
Référence : Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-22.240, FS-B.
Maître Elisabeth HANOCQ – avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit des contrats – Bail commercial
