L’article 1638 du Code civil dispose « si l’héritage vendu se trouve grevé, sans qu’il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu’elles sont de telle importance qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n’aime se contenter d’une indemnité »

La Cour de cassation a jugé l’importance de la servitude occulte exigée par cet article que conditionne que la résiliation de la vente, et non l’indemnisation du préjudice pouvant résulter pour l’acquéreur de toute servitude non apparente non déclarée lors de la vente.

En l’espèce, des acquéreurs avaient acquis la propriété d’une maison édifiée sur une parcelle dans le sous-sol de laquelle ils ont découvert, à l’occasion de la réalisation d’un projet d’extension, l’existence d’une canalisation enterrée faisant partie du réseau public des eaux usées empêchant la réalisation des travaux tels qu’envisagés.

Ils ont assigné les vendeurs en indemnisation de leur préjudice sur le fondement de la garantie de l’article 1638 du code civil au titre des servitudes non apparentes non déclarées et pour manquement du vendeur à son devoir d’information.

L’article 1638 du Code civil figure au nombre des articles régissant la garantie en cas d’éviction. Elle est une application du principe général posé par l’article 1626 du même code selon lequel le vendeur, dont l’obligation légale est d’assurer à l’acquéreur la possession paisible de la chose vendue, est obligé de droit à le garantir de l’éviction qu’il souffre dans tout ou partie de l’objet vendu ou des charges prétendues sur cet objet et non déclarées lors de la vente.

Il s’ensuit pour la Cour que l’importance de la servitude occulte exigée par l’article 1638 du Code civil ne conditionne que la résiliation de la vente, et non l’indemnisation du préjudice pouvant résulter pour l’acquéreur de toute servitude non apparente non déclarée lors de la vente.

L’indemnisation est alors appréciée par le juge en fonction de l’existence et de l’importance du préjudice en résultant pour l’acquéreur.

Pour rejeter la demande d’indemnisation des acquéreurs, l’arrêt d’appel retient que l’acquisition du tènement immobilier n’était pas conditionnée à la possibilité de réalisation d’une extension du bâtiment et surtout que la présence de la servitude occulte ne revêtait pas le critère d’importance exigé par l’article 1638 du Code civil pour l’obtention de la résiliation du contrat ou d’une indemnité.

En statuant ainsi, alors qu’elle n’était saisie que d’une demande de dommages-intérêts, la Cour d’appel a violé le texte précité.

Arrêt du 6 juillet 2023 Cour de cassation – Pourvoi n° 22-13.179

Maître Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier – Servitudes