Clause résolutoire des baux d’habitation : le nouveau délai de 6 semaines ne s’applique pas aux baux en cours

Cass. avis, 3e civ., 13 juin 2024, n° 24-70.002, P + B : JurisData n° 2024-008999

Le délai réduit de 6 semaines dont dispose un locataire pour régler sa dette après la délivrance d’un commandement de payer, avant que la clause résolutoire ne prenne effet, s’applique uniquement aux baux signés après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023. Les contrats en cours continuent de relever de l’ancien délai de 2 mois.

Cette position a été confirmée par la Cour de cassation dans le cadre d’une demande d’avis.

Avant la réforme introduite par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoyait un délai de 2 mois pour le locataire afin de régulariser sa situation après réception d’un commandement de payer. Désormais, ce délai a été réduit à 6 semaines.

Toutefois, conformément au principe de non-rétroactivité des lois prévu par l’article 2 du Code civil, cette nouvelle disposition ne modifie pas les règles applicables aux baux déjà en cours. Les locataires dont les contrats ont été signés avant l’entrée en vigueur de la loi restent soumis à l’ancien délai de 2 mois, tel que stipulé dans leur bail.

La Cour de cassation a confirmé que l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui modifie les délais applicables, n’a pas vocation à s’appliquer rétroactivement. Ainsi, les contrats en cours conservent les délais prévus dans leurs clauses contractuelles et encadrés par la législation en vigueur au moment de leur conclusion.

En conséquence, la réduction du délai à 6 semaines, introduite par l’article 10 de la loi n° 2023-668, s’applique uniquement aux nouveaux baux conclus après l’entrée en vigueur de la réforme, sans incidence sur les contrats en cours.

Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier