Adjudication immobilière : les limites de la responsabilité du notaire - Avocat Avignon

Le notaire chargé d'une adjudication immobilière doit informer l'acquéreur des contraintes d'urbanisme affectant le bien. Toutefois, il n'engage pas sa responsabilité lorsque les documents communiqués permettent à l'adjudicataire de connaître les restrictions de construction.

C'est ce que rappelle la Cour de cassation dans un arrêt du 28 mai 2026 (Cass. 1re civ., n° 24-18.276).

Un terrain acquis aux enchères soumis à des restrictions d'urbanisme

Une société acquiert un terrain lors d'une adjudication immobilière. Elle découvre ensuite que les règles d'urbanisme compromettent son projet de construction. Elle engage alors la responsabilité du notaire chargé de l'adjudication, lui reprochant un manquement à ses devoirs de conseil, d'information et de vérification. Pourtant, le cahier des charges et ses annexes précisaient que les terrains se situaient principalement en zone inondable, avec d'importantes restrictions de constructibilité.

Le notaire avait suffisamment informé l'acquéreur

La Cour de cassation rejette la demande d'indemnisation. Elle relève que les documents remis à l'adjudicataire mentionnaient clairement les contraintes d'urbanisme et les risques d'inondation. La communication de plans en noir et blanc ne constituait donc pas un défaut d'information. Par ailleurs, le certificat d'urbanisme ne présentait aucune anomalie justifiant des vérifications supplémentaires. Les nouvelles cartes des risques d'inondation étaient postérieures à l'adjudication, sans qu'il soit établi que le notaire connaissait auparavant leurs informations.

Le devoir d'information du notaire n'impose pas des vérifications systématiques

La Cour de cassation rappelle que le notaire doit éclairer les parties sur la portée et les risques des actes auxquels il participe, conformément à l'article 1240 du Code civil. Cependant, lorsqu'il intervient comme délégué du tribunal dans une adjudication, sa responsabilité ne peut être retenue en l'absence de faute. Le notaire qui communique des informations d'urbanisme suffisantes et ne dispose d'aucun élément justifiant des investigations complémentaires satisfait à son devoir d'information. Cette décision rappelle également l'importance, pour tout adjudicataire, de vérifier la compatibilité des règles d'urbanisme avec son projet immobilier avant de porter les enchères. Source : Cass. 1re civ., 28 mai 2026, n° 24-18.276. Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit