Un copropriétaire qui perce un plancher ou une façade ne s’approprie pas nécessairement les parties communes. Dans un arrêt du 16 avril 2026, la Cour de cassation précise les conséquences de cette distinction sur le délai de prescription de l’action en remise en état.
Des travaux réalisés sur les parties communes
Une SCI avait réuni deux lots de copropriété en créant une ouverture dans le plancher pour installer un escalier. Elle avait également percé des trous d’aération dans la façade. Près de 28 ans plus tard, le syndicat des copropriétaires demandait la remise en état des lieux. Il soutenait que ces travaux constituaient une appropriation des parties communes, soumise à la prescription trentenaire.Une action personnelle et non une action réelle
La Cour de cassation rejette cette analyse. Elle considère que le percement d’un plancher ou d’une façade, même lorsqu’il affecte les parties communes, ne caractérise pas nécessairement leur appropriation. En l’espèce, le règlement de copropriété autorisait également la réunion de deux lots superposés. L'action du syndicat constituait donc une action personnelle, soumise au délai de prescription de dix ans applicable à l'époque des faits. Elle était par conséquent prescrite.Quel délai de prescription s'applique aujourd'hui ?
Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, les actions personnelles en copropriété se prescrivent par cinq ans, conformément à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Ce délai court à compter du jour où le titulaire de l'action a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'agir. En revanche, une véritable appropriation des parties communes peut relever d'une action réelle soumise à la prescription trentenaire. La distinction est donc essentielle : une simple atteinte aux parties communes ne suffit pas à caractériser leur appropriation. Référence : Cass. 3e civ., 16 avril 2026, n° 24-20.769.Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier
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