Construction : la lenteur d’une expertise judiciaire n’exonère pas le constructeur des pénalités de retard

Un constructeur ne peut échapper aux pénalités de retard en invoquant la durée excessive d’une expertise judiciaire lorsque celle-ci résulte de malfaçons qui lui sont imputables. C’est ce que rappelle la Cour de cassation dans un arrêt du 26 mars 2026.

Une expertise judiciaire prolongée pendant plusieurs années

Dans cette affaire, des maîtres d’ouvrage avaient interrompu la construction de plusieurs maisons individuelles en raison de désordres et de non-conformités. Une expertise judiciaire avait été ordonnée. Toutefois, le premier expert était décédé avant de déposer son rapport. Le rapport du deuxième expert avait ensuite été annulé pour partialité. Ces incidents avaient considérablement retardé la reprise des travaux. La cour d’appel avait considéré que ces circonstances constituaient un cas de force majeure permettant d'exonérer partiellement le constructeur des pénalités de retard.

La durée de l’expertise ne constitue pas un cas de force majeure

La Cour de cassation censure cette décision. Elle relève que l’expertise judiciaire avait été ordonnée en raison de malfaçons imputables au constructeur. Dès lors, les retards provoqués par le décès du premier expert et l’annulation du rapport du second ne constituaient pas, faute d’extériorité, un cas de force majeure exonératoire.

Le constructeur reste tenu de respecter les délais contractuels

Cette décision rappelle que le constructeur doit respecter les délais de livraison prévus au contrat, sous peine de pénalités de retard. En matière de construction de maison individuelle, les articles L. 231-2 et L. 231-3 du Code de la construction et de l’habitation encadrent strictement les causes légitimes de retard. La seule lenteur d’une expertise judiciaire, même exceptionnelle, ne suffit donc pas à exonérer le constructeur lorsque cette expertise trouve son origine dans des désordres dont il est responsable. Référence : Cass. 3e civ., 26 mars 2026, n° 24-14.789.