Plus-value immobilière : décider de vendre ne suffit pas pour être exonéré - Avocat Avignon

Pour bénéficier de l’exonération de plus-value immobilière lors de la première cession d’un logement autre que la résidence principale, une simple intention de vendre ne suffit pas. En effet, la mise en vente doit être effective. De plus, elle doit pouvoir être prouvée.

C’est ce que rappelle la cour administrative d’appel de Versailles dans un arrêt du 9 avril 2026, n° 24VE00924.

Exonération de plus-value immobilière : quelles conditions ?

L’article 150 U, II, 1° bis du Code général des impôts prévoit une exonération de la plus-value réalisée lors de la première vente d’un logement autre que la résidence principale. Le vendeur doit notamment ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la cession. De plus, il doit également réinvestir le prix de vente, en tout ou partie, dans l’acquisition ou la construction de sa résidence principale. Ce réinvestissement doit avoir lieu dans un délai de 24 mois. Toutefois, l’administration fiscale admet une exception lorsque le contribuable achète sa nouvelle résidence principale avant d'avoir vendu son autre logement, notamment dans le cadre d’un prêt relais. Cette tolérance suppose que le bien ait effectivement été mis en vente avant l’acquisition de la résidence principale.

Une simple estimation immobilière ne constitue pas une mise en vente

Dans cette affaire, une contribuable avait acquis sa future résidence principale le 7 octobre 2016. Elle avait ensuite signé un mandat de vente pour un appartement le 2 novembre 2016, avant de le céder en mars 2017. Pour obtenir l’exonération, elle soutenait avoir engagé des démarches de vente avant l'acquisition de sa maison. Elle invoquait notamment une estimation immobilière et l'arrêt de la location de son appartement. La cour rejette son argumentation. Une demande d’estimation ou une intention de vendre ne suffit pas à démontrer une mise en vente effective. Celle-ci doit être établie par des éléments concrets. Par exemple, il s'agit d'annonces immobilières ou de démarches de recherche d’acquéreurs. Par ailleurs, la circonstance que la contribuable ait emménagé dans sa nouvelle résidence principale plusieurs mois après son acquisition, en raison de travaux, ne modifie pas la date à laquelle elle en est devenue propriétaire.

Comment préserver l’exonération de plus-value immobilière ?

Pour bénéficier de cette exonération en cas d’achat avant revente, le vendeur doit conserver des preuves datées de la mise en vente de son logement. Ces preuves peuvent être un mandat de vente, des annonces publiées ou des échanges avec des acquéreurs potentiels. À défaut de justificatifs suffisants, l'administration fiscale peut remettre en cause l’exonération de plus-value immobilière et procéder à un redressement fiscal. Référence : CAA Versailles, 9 avril 2026, n° 24VE00924 – JurisData n° 2026-007638. Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier