Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-10.225 Cet arrêt apporte une précision intéressante concernant les troubles anormaux de voisinage : la faute de la victime ne libère le voisin que dans des cas très limités.
Par un arrêt du 5 mars 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle avec fermeté les conditions strictes dans lesquelles le comportement d'une victime peut exonérer l'auteur d'un trouble anormal de voisinage de sa responsabilité. En effet, les troubles anormaux de voisinage sont évoqués ainsi que la question de la faute de la victime. Cette faute ne libère le voisin qu’en de rares situations. Ces thèmes sont au cœur de cette jurisprudence.
Les faits
Dans une copropriété, le plancher d'un lot privatif appartenant à une succession s'est effondré, occasionnant à une société voisine, propriétaire de locaux destinés à la location, un préjudice considérable de perte de loyers. La succession, défaillante financièrement, ne pouvait procéder aux travaux de reconstruction lui incombant. Le syndicat des copropriétaires proposait de se substituer au propriétaire défaillant pour effectuer les réparations, mais la société victime s'y opposait. Dès lors, la cour d'appel a rejeté sa demande d'indemnisation, considérant que son inertie, voire son obstruction, la rendait responsable de son propre préjudice à compter du troisième trimestre 2019. Cette situation illustre parfaitement les troubles anormaux de voisinage. Dans ces cas, la faute de la victime ne libère le voisin que de façon très limitée.
La solution
La Cour de cassation casse l'arrêt d'appel au visa du principe selon lequel « nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage », principe désormais codifié à l'article 1253 du Code civil issu de la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024. En effet, elle énonce que la faute de la victime n'a un effet exonératoire que si elle présente les caractères de la force majeure (imprévisibilité, irrésistibilité, extériorité). Elle a aussi un effet exonératoire si elle constitue la cause exclusive du dommage. À défaut, les juges du fond ne peuvent écarter l'indemnisation. D’ailleurs, il est rappelé que pour les troubles anormaux de voisinage, seule une faute de la victime répondant aux critères très limités peut exonérer le voisin.
Portée pratique
Cette décision s'inscrit dans la lignée constante de la jurisprudence relative à la responsabilité objective pour troubles anormaux de voisinage (v. déjà Cass. 2e civ., 19 nov. 1986, n° 84-16.379 ; Cass. 3e civ., 16 mars 2022, n° 18-23.954). Elle rappelle que ce régime, qui dispense la victime de prouver toute faute du voisin, est symétriquement protecteur. Ainsi, le défendeur ne peut s'exonérer qu'à des conditions très restrictives. Un simple comportement passif, une opposition discutable ou un refus de coopérer ne suffisent pas. En conséquence, les juges doivent caractériser concrètement soit une force majeure, soit la causalité exclusive du comportement de la victime. Ainsi, pour les troubles anormaux de voisinage, la faute de la victime n'est une exception libératoire pour le voisin que dans des cas strictement limités.
Conseil aux particuliers
Si vous êtes victime d'un trouble (effondrement, infiltrations, nuisances) imputable à un voisin défaillant, votre droit à indemnisation demeure protégé même en cas de désaccord avec les solutions proposées par la copropriété. À l'inverse, si vous êtes mis en cause, sachez qu'invoquer la « passivité » de votre voisin victime ne suffira pas. En effet, il faudra démontrer qu'il s'est, par son seul comportement, placé dans une situation rendant le dommage inévitable. En conclusion, dans le contexte des troubles anormaux de voisinage, la faute de la victime ne libère le voisin que très rarement et dans des conditions particulièrement restreintes.
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