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Le Juge ne peut pas réduire une indemnité d'immobilisation dans une promesse de vente. Une promesse de vente immobilière a été signée sous condition suspensive de l’octroi d’un prêt. Cependant, les acquéreurs n’ont pas rempli leurs obligations pour obtenir le crédit. La vente n’a donc pas été finalisée. Les vendeurs ont alors réclamé l’indemnisation prévue contractuellement, à hauteur de 10 % du prix de vente. Les acquéreurs ont reconnu leur défaillance dans leurs obligations, notamment celle de justifier des demandes de prêts dans les délais. Cependant, ils ont contesté le montant réclamé. Selon eux, cette somme constituait une clause pénale visant à sanctionner un manquement. Ils considéraient donc qu’elle représentait des dommages-intérêts forfaitaires que le juge pouvait réduire. De leur côté, les vendeurs ont affirmé que cette indemnité d’immobilisation n’était pas une clause pénale. Ils ont soutenu qu’elle représentait le prix de l’exclusivité accordée aux acquéreurs et était donc insusceptible de modification judiciaire. La décision de la Cour d’appel de Paris : Dans un arrêt du 3 septembre 2021 (Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 1, n° 20/00747), la Cour a tranché en faveur des vendeurs. La Cour a jugé que l’indemnisation prévue dans la promesse de vente — fixée à 10 % du prix — constitue une contrepartie de l’immobilisation du bien par le vendeur. Elle n’a pas pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation. En conséquence, cette indemnité ne peut pas être modifiée par le juge. Les juges ont estimé que les arguments avancés par les vendeurs étaient exacts et pertinents. Ils ont confirmé la condamnation des acquéreurs à payer l’indemnité d’immobilisation. Cette décision rappelle que l’indemnisation prévue dans une promesse unilatérale de vente peut être considérée comme une contrepartie de l’exclusivité et non comme une clause pénale. Les vendeurs disposent ainsi d’une sécurité juridique pour préserver leurs droits lorsque la vente n’aboutit pas. Pour toute question relative aux promesses de vente, il est essentiel de se faire conseiller par un avocat compétent en droit immobilier. Me HANOCQ – Tribunal judiciaire d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – IMMOBILIER – PROMESSE DE VENTE – Indemnité d’immobilisation

Servitude d'écoulement des eaux usées : l'impossibilité d'acquisition par prescription Une servitude d'écoulement des eaux usées nécessite l'intervention humaine pour son exercice. Cette condition lui confère un caractère discontinu. Par conséquent, elle ne peut être acquise par prescription. Un litige entre voisins Dans cette affaire, M. [V] a assigné ses voisins, M. et Mme [D], pour demander la suppression de canalisations d'évacuation des eaux usées empiétant sur son terrain. La cour d'appel a rejeté sa demande, estimant que M. et Mme [D] avaient acquis une servitude d’écoulement des eaux usées par prescription trentenaire. M. [V] a contesté cette décision. Selon lui, une telle servitude ne peut être acquise par prescription, même si les canalisations sont apparentes et permanentes. Il a invoqué les articles 688 et 691 du code civil pour soutenir sa position. La position de la Cour de cassation La Cour de cassation a rappelé que les servitudes discontinues exigent une intervention humaine pour être exercées. Qu'elles soient apparentes ou non, elles ne peuvent s’acquérir que par titre. Elle a donc cassé l’arrêt de la cour d'appel. La haute juridiction a jugé que la servitude d’écoulement des eaux usées, de nature discontinue, ne pouvait être acquise par prescription. Cour de cassation, 3e chambre civile, 17 juin 2021 (20-19.968). Cet arrêt rappelle que l'acquisition d'une servitude d’écoulement des eaux usées par prescription est impossible en raison de son caractère discontinu. Pour établir une telle servitude, un titre explicite est indispensable. Me ELISABETH HANOCQ - Tribunal judiciaire AVIGNON - Cour d'appel de NIMES - immobilier - servitudes

Indemnisation de l’époux de la victime d’un accident médical Lorsqu’une infection nosocomiale entraîne le décès d’une victime, son époux peut demander une indemnité à l’ONIAM. C’est ce qu’illustre une décision récente de la Cour de cassation. Dans cette affaire, la cour d’appel a constaté que, avant l’accident médical, la victime aidait quotidiennement son époux dans les tâches ménagères. Celui-ci était dans l’incapacité de les assumer seul, un fait que l’ONIAM n’a pas contesté. En conséquence, la cour a jugé que la perte de cette aide représentait un préjudice économique réparable dans le cadre de la solidarité nationale. Elle a donc accordé à l’époux une rente trimestrielle viagère, en estimant à une heure par jour l’assistance que lui procurait son épouse. Le principe d’une réparation intégrale sans perte ni profit pour la victime s’applique également à d’autres préjudices. Le préjudice sexuel, par exemple, inclut l’ensemble des atteintes à la sphère sexuelle. Ce préjudice peut aussi être éprouvé par ricochet par le conjoint de la victime directe. Cependant, lorsque l’indemnisation intervient au titre de la solidarité nationale sur la base de l’article L. 1142-1, II, du Code de la santé publique, les préjudices subis par la victime indirecte du vivant de la victime directe ne donnent pas lieu à réparation. Ainsi, les conséquences personnelles ressenties par l’époux à la suite du décès de son conjoint, comme la privation de relations sexuelles, sont indemnisées dans le cadre du préjudice d’affection. Référence : Cass. 1re civ., 30 juin 2021, n° 19-227873 Me HANOCQ - Avocat au Barreau d'AVIGNON - Cour d'appel de NIMES - Santé publique - infection nosocomiale - indemnisation des préjudices    

Vente immobilière : la condensation est-elle un vice caché ? Le 19 mai 2014, Monsieur Roger G. a vendu à Monsieur Patrice D. une maison d’habitation avec terrain pour un montant de 113.000 euros, par acte authentique. Durant l’été 2014, Monsieur Patrice D. a signalé des problèmes d’humidité affectant le carrelage de la maison. Une expertise amiable a été réalisée. Faute d’accord, une expertise judiciaire a été ordonnée. Le 5 juillet 2018, Monsieur Patrice D. a assigné Monsieur Roger G. devant le tribunal de grande instance de Pau. Il invoquait l’article 1641 du Code civil et réclamait la restitution de 27.600 euros, correspondant à une partie du prix de vente. Décision de la Cour d’appel de Pau (1re chambre, 22 juin 2021, RG n° 19/01981) La Cour d’appel de Pau a reconnu l’existence d’un vice caché. Le vendeur n’avait pas informé l’acquéreur d’un phénomène de condensation de l’air ambiant, fréquent en zone de montagne. Cette condensation engendrait des problèmes d’humidité importants. L’acquéreur, charpentier-couvreur de profession, ne pouvait être considéré comme un expert en matière de condensation dans les régions de moyenne montagne. Lors de la visite hivernale, les problèmes d’humidité n’étaient pas visibles. Ces phénomènes se manifestaient uniquement par temps de fortes chaleurs, causant des traces d’eau sur certaines zones du carrelage. L’humidité constatée altérait l’usage du bien, notamment en rendant le carrelage du rez-de-chaussée glissant et donc dangereux. La Cour a prononcé la restitution partielle du prix de vente, permettant ainsi de couvrir les coûts liés à la réparation de ce vice caché. Me HANOCQ / AVIGNON / Cour d’appel de NIMES / IMMOBILIER / vices cachés / humidité

Une SCI possédait des lots comprenant un local commercial situé au rez-de-chaussée et une place de parking au premier sous-sol d'un immeuble soumis au régime de la copropriété. Le 29 janvier 2014, cette SCI a loué le local à une société en vue d’y exploiter un restaurant sur place ou à emporter, sans installation d'extraction. L'activité a débuté le 31 août 2014. Le recours du syndicat des copropriétaires Le syndicat des copropriétaires peut demander judiciairement la cessation des nuisances liées à l’exploitation du restaurant. Il est habilité à agir contre le propriétaire bailleur pour contraindre ce dernier à faire respecter les règles de la copropriété. La Cour d’appel de Paris a ainsi jugé que le syndicat pouvait présenter une demande en cessation d’activité sous astreinte, en raison des troubles de voisinage liés à l’exploitation du restaurant. Les nuisances relevées comprennent : des bruits causés par les clients, les scooters et les livraisons nocturnes ; des odeurs de nourriture persistantes ; des poubelles laissées sur le trottoir ou des déchets abandonnés par les clients ; une obstruction des passages communs de l’immeuble par les livreurs, les clients et leurs véhicules. Ces nuisances, constatées jusqu'en août 2016, étaient répétées, intenses et durables. Elles excédaient les inconvénients normaux du voisinage par leur ampleur, leur fréquence (y compris la nuit) et leur impact sur la vie des copropriétaires. La responsabilité du propriétaire bailleur La Cour d’appel a rappelé que le propriétaire bailleur engage sa responsabilité dans deux cas : En raison du non-respect des règles de copropriété et au règlement de copropriété, qui imposent que l’activité exercée n’occasionne pas de nuisances.. En raison de son incapacité à faire respecter ce règlement par son locataire. Par ailleurs, le propriétaire est également responsable des troubles anormaux du voisinage causés par son locataire. Une décision claire de la Cour d’appel La Cour d’appel de Paris (Pôle 4, chambre 2, 7 avril 2021, RG n° 17/14387) a  déclaré recevable la demande du syndicat des copropriétaires. Elle a condamné la SCI à faire cesser l’activité de son locataire sous astreinte. Les juges ont confirmé que les nuisances affectaient l’ensemble de l’immeuble, notamment en raison du risque incendie et du trouble causé aux copropriétaires, certains résidant jusqu’au 4ème étage. Le syndicat des copropriétaires a prouvé un préjudice collectif sur une durée de deux ans, particulièrement en été, en raison des bruits et des déchets. Ce préjudice a été évalué à 8 000 euros. Cette affaire rappelle l’importance pour un propriétaire bailleur de veiller à la bonne exécution du règlement de copropriété par son locataire. En cas de nuisances répétées, le syndicat des copropriétaires dispose de moyens d’action pour garantir le respect des droits de tous les occupants de l’immeuble. Me HANOCQ / AVIGNON / Cour d’appel de NIMES / COPROPRIETE / NUISANCES / TROUBLES ANORMAUX DE VOISINAGE

Immobilier : Servitude de vue Selon l’article 678 du Code civil, il est interdit de créer des vues droites, telles que des fenêtres donnant directement sur la propriété d’un voisin, à moins de respecter une distance de 1,90 mètre entre le mur concerné et la limite de cette propriété. Cette règle s’applique aux héritages clos ou non clos. Cependant, l’article 690 du même code prévoit que les servitudes continues et apparentes peuvent être acquises par une possession de trente ans. Dans cette affaire, la fenêtre litigieuse se trouve en limite séparative des terrains, sans respecter la distance imposée par l’article 678. Les éléments présentés montrent que cette ouverture a été réalisée lors de travaux de rénovation en 1985. Des photographies d’époque confirment que la fenêtre n’existait pas avant ces travaux. Le permis de construire a été délivré le 9 avril 1985. Il est donc nécessaire de vérifier si la prescription trentenaire de l’article 690 a été atteinte depuis cette date. Toutefois, la procédure montre que les consorts G. ont contesté cette ouverture par une demande reconventionnelle datée du 6 octobre 2014. Ce délai empêche d’invoquer valablement la prescription trentenaire. Ainsi, la Cour condamne les époux T. R. à supprimer la vue droite litigieuse sous quatre mois à compter de la signification de l’arrêt. Passé ce délai, une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard sera appliquée, et ce, pendant une durée maximale de six mois. Référence : Cour d’appel de Chambéry, 2e chambre, 5 septembre 2019, RG n° 18/00762. Me HANOCQ / Tribunal judiciaire AVIGNON / Cour d’appel de NIMES / DROIT IMMOBILIER / SERVITUDE DE VUE

Divorce par consentement mutuel : Le droit de changer d’avis La Cour de cassation a rendu un arrêt le 9 juin 2021 (n°19-10.550) concernant l’homologation des conventions de divorce. Cet arrêt précise que le juge peut refuser l’homologation si les intérêts de l’un des époux ne sont pas suffisamment préservés. Dans cette affaire, deux époux, mariés sans contrat en 2003, souhaitaient divorcer. Ils avaient signé un projet de partage devant notaire, prévu pour être homologué par le juge dans le cadre de la procédure de divorce. Selon l’article 268, alinéa 2, du Code civil : « Le juge, après avoir vérifié que les intérêts de chacun des époux et des enfants sont préservés, homologue les conventions en prononçant le divorce ». Pendant la procédure, l’épouse a estimé que la convention ne garantissait pas ses droits. Elle a relevé, notamment, qu’elle était privée d’une partie de l’indemnité d’occupation à laquelle elle pouvait prétendre. Elle s’est donc opposée à l’homologation du projet notarié. La Cour d’appel de Versailles lui a donné raison en refusant d’homologuer l’acte. L’ex-époux a formé un pourvoi en cassation, rejeté par la Cour. Celle-ci a rappelé que « le juge ne peut prononcer l’homologation d’une convention portant règlement de tout ou partie des conséquences du divorce qu’en présence de conclusions concordantes des époux ». Ainsi, deux vérifications s’imposent au juge : Les conclusions des deux parties doivent être concordantes. La convention doit préserver suffisamment les intérêts des époux. Cet arrêt renforce la souplesse de la procédure de divorce et de partage. Même après avoir signé un projet de partage devant notaire, un époux peut changer d’avis si ses intérêts sont en jeu. Maître Elisabeth HANOCQ, avocat au barreau d’Avignon, vous accompagne dans vos procédures de divorce et de partage. N’hésitez pas à la consulter pour bénéficier de conseils personnalisés et d’une assistance adaptée à votre situation.

Faute du Notaire séquestre La Cour de cassation a récemment jugé qu’un notaire avait commis une faute en libérant des fonds au profit de l’un des indivisaires, alors qu’une procédure judiciaire était encore en cours. Ce notaire disposait pourtant d’un motif légitime pour refuser cette remise de fonds. Dans cette affaire, une commune avait acquis un immeuble par voie d’expropriation. Cet immeuble abritait un fonds de commerce, copropriété de deux indivisaires. L’acte d’acquisition prévoyait que l’indemnisation d’éviction versée par la commune serait placée sous séquestre chez un notaire. Cette somme devait rester bloquée jusqu’à la résolution définitive d’un litige entre les indivisaires concernant la répartition des bénéfices et charges de l’exploitation du fonds. Malgré cela, l’un des indivisaires a fait saisir cette somme via une saisie-attribution effectuée auprès de l’office notarial. Cette saisie se fondait sur un arrêt de la Cour d’appel de Versailles condamnant l’autre indivisaire à payer 135 000 €. Le notaire a alors libéré les fonds au seul bénéfice du saisissant. L’autre indivisaire a contesté cette décision et a assigné le notaire en responsabilité et indemnisation. Il lui reprochait d’avoir remis les fonds alors que le litige judiciaire était toujours en cours et que la convention de séquestre interdisait la libération avant la fin du litige. La Cour d’appel de Versailles a jugé que le notaire avait commis une faute en agissant ainsi. Elle a relevé qu’à la date de la remise des fonds, un pourvoi en cassation était en cours contre l’arrêt de la Cour d’appel. Par conséquent, les fonds n’étaient pas disponibles, comme le stipulait la convention de séquestre. La Cour de cassation a confirmé cette analyse dans un arrêt rendu le 30 juin 2021 (pourvoi n° 18-22.978). Elle a estimé que le notaire avait violé ses obligations en libérant les fonds avant une décision judiciaire définitive. Le notaire disposait d’un motif légitime pour s’opposer à cette remise, faute d’un règlement final du litige et d’une certitude sur les droits de chaque indivisaire. Maître Elisabeth HANOCQ, avocat au Barreau d’Avignon, est à votre disposition pour vous conseiller en matière de droit des successions. Elle vous accompagne dans les litiges entre héritiers et les procédures de partage judiciaire.

Accident de la circulation causé par un mineur : la responsabilité des parents Dans un arrêt du 5 janvier 2021 (n° 19-86.409), la Cour de cassation a clarifié la responsabilité des parents en cas d’accident causé par leur enfant mineur. Un mineur, ayant volé un véhicule et provoqué un accident grave, engage la responsabilité de ses parents sur le fondement de la loi Badinter. La loi Badinter et ses dispositions d’ordre public La loi du 5 juillet 1985 (article 3) prévoit que les parents, civilement responsables et couverts par une assurance de responsabilité civile, répondent des dommages causés par leur enfant mineur. Cette responsabilité s’applique sauf en cas de faute inexcusable de la victime. Le 4 mai 2010, un mineur a conduit sans permis un véhicule volé. Lors de cet accident, son passager et ami est devenu tétraplégique. Le mineur a été poursuivi pour vol aggravé, blessures involontaires et conduite sans permis. Par jugement définitif, il a été reconnu coupable de ces délits. Les parents du conducteur et leur assureur ont été assignés comme civilement responsables. La compagnie d’assurance de la propriétaire du véhicule volé a également été mise en cause. Dans le cadre de la procédure civile, les parents et leur assureur ont été condamnés à indemniser la victime et la CPAM. La compagnie d’assurance des parents devait garantir cette condamnation. Le pourvoi en cassation Les parents ont contesté cette décision devant la Cour de cassation. Ils ont fait valoir qu’ils ne pouvaient être responsables qu’en vertu de l’article 1242, al. 4, du Code civil (ancien article 1384). Ce régime leur aurait permis d’invoquer toute faute, même légère, commise par la victime. En l’espèce, les parents considéraient que le passager avait commis une faute en acceptant de monter dans un véhicule conduit par un mineur sans permis. Cette faute aurait dû réduire son droit à réparation. La décision de la Cour de cassation La Chambre criminelle de la Cour de cassation a rejeté cet argument. Elle a confirmé l’arrêt de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence. La Cour a rappelé que les dispositions de l’article 3 de la loi du 5 juillet 1985 sont d’ordre public. Elles s’imposent donc aux parents civilement responsables. Seule une faute inexcusable de la victime aurait pu exclure son droit à réparation. En l’absence d’une telle faute, les parents et leur assureur sont solidairement responsables des préjudices subis par la victime. Les parents et leur assureur devront indemniser intégralement la victime. Celle-ci, devenue tétraplégique, a subi des préjudices s’élevant à plusieurs millions d’euros. Maître Elisabeth HANOCQ, avocat au Barreau d'Avignon, accompagne les victimes et leurs familles. Elle intervient dans les affaires liées aux accidents de la circulation, aux délits, et à toute atteinte à la personne ou aux biens.