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Procédure Accélérée d'Expulsion des Squatteurs Depuis le 1er janvier 2021, la procédure administrative d'expulsion des squatteurs occupant illégalement un logement a été simplifiée. Cette évolution résulte de la loi d'accélération et de simplification de l'action publique (Asap) du 7 décembre 2020, qui vise à rendre cette procédure plus rapide et plus efficace. Depuis le 1er février 2021, les propriétaires ou leurs ayants droit peuvent recourir à un huissier de justice pour les aider dans les démarches nécessaires à la récupération de leur bien. Cette assistance inclut plusieurs étapes clés : Constater l'occupation illégale ; Déposer une plainte pour violation de domicile ; Rédiger et transmettre une demande auprès du préfet ; Suivre les démarches administratives et, si besoin, accompagner le propriétaire dans une procédure judiciaire. Étapes Essentielles de la Procédure Administrative Pour obtenir la libération d’un logement occupé illégalement, le propriétaire doit suivre les étapes suivantes : Porter plainte au commissariat ou à la gendarmerie pour violation de domicile. Prouver que le logement est son domicile. Cela peut être fait à l’aide de factures, de documents fiscaux ou d’une attestation d’un voisin. Faire constater l’occupation illicite par un officier de police judiciaire. Demander au préfet d’ordonner aux squatteurs de quitter les lieux. Le préfet dispose de 48 heures pour notifier sa décision ou justifier un refus. Si la mise en demeure de quitter le logement n’est pas respectée dans un délai de 24 heures, le préfet doit ordonner l’évacuation forcée. Particularités de la Trêve Hivernale La trêve hivernale, qui interdit en principe les expulsions locatives entre novembre et mars, ne s’applique pas aux occupations illégales. Ainsi, les propriétaires peuvent faire valoir leurs droits à tout moment de l’année. Cette procédure simplifiée offre une solution plus rapide et efficace pour déloger les squatteurs tout en respectant les droits des propriétaires. Si vous êtes confronté à une telle situation, n’hésitez pas à solliciter un avocat ou un huissier de justice pour vous accompagner. Maître Elisabeth HANOCQ, Avocat au Barreau d’AVIGNON, Cour d’appel de NIMES – Droit des contrats

Peut-on déshériter ses enfants ? La loi française protège les héritiers réservataires, notamment les enfants. Aucune disposition testamentaire ne peut écarter leurs droits légaux, prévus à l'article 913 du Code civil. En conséquence, toute libéralité qui excède la quotité disponible est réduite pour respecter cette réserve. Les libéralités consenties en usufruit doivent être imputées sur la quotité disponible en termes d’assiette, et non selon leur valeur convertie en pleine propriété. Cette distinction est essentielle pour déterminer si une atteinte à la réserve héréditaire a eu lieu. Une affaire récente : legs en usufruit et réserve héréditaire M. X est décédé en laissant pour successeurs sa compagne et sa fille, issue d’une précédente union. Dans son testament olographe, il avait légué à sa compagne l’usufruit de la maison d’habitation. La fille du défunt a demandé la réduction de ce legs, estimant qu'il portait atteinte à sa réserve. La Cour d’appel avait rejeté cette demande, en considérant que la valeur de l’usufruit était inférieure à la quotité disponible. Cependant, la Cour de cassation a annulé cette décision. Elle a jugé que la Cour d’appel avait mal appliqué les articles 913 et 919-2 du Code civil. Selon la Haute juridiction, l’atteinte à la réserve devait être évaluée en imputant le legs en usufruit sur la quotité disponible en termes d’assiette, sans conversion en pleine propriété. Cette décision de la Cour de cassation (1re chambre civile, 22 juin 2022, pourvoi n° 20-23.215) rappelle l’importance de respecter la réserve héréditaire. Les libéralités doivent être calculées avec précision pour éviter toute atteinte aux droits des héritiers réservataires. Pour toute question liée à la réserve héréditaire et aux testaments, n’hésitez pas à consulter un avocat spécialisé en droit des successions. Maître Elisabeth HANOCQ, Avocat au Barreau d’AVIGNON, Cour d’appel de NIMES – Droit des successions

Accident de la circulation à l’étranger La Cour de cassation a rappelé l’importance de la Convention de La Haye du 4 mai 1971. Ce texte fixe la loi applicable en cas d’accidents de la circulation routière. La Convention détermine que la loi de l’État où l’accident a eu lieu s’applique (article 3). Toutefois, il existe des exceptions. Par exemple, si plusieurs véhicules sont impliqués et immatriculés dans le même pays, la loi de cet État s’applique (article 4, b). Un cas pratique : accident en Tunisie Dans une affaire récente, un accident s’est produit en Tunisie. Un camion immatriculé dans ce pays a percuté une voiture française. Cette voiture a ensuite heurté l’épouse du conducteur, qui s’apprêtait à monter à bord. La victime a saisi un juge français pour demander une indemnisation, invoquant la loi française du 5 juillet 1985. Le litige portait sur la loi applicable, notamment sur les conditions de responsabilité et les délais de prescription. La décision de la Cour de cassation La Cour d’appel avait estimé que la Convention de 1971 ne concernait pas les contrats d’assurance. Elle avait donc appliqué la loi française. Cependant, la Cour de cassation a annulé cette décision. Elle a jugé que, puisque l’action était dirigée contre l’assureur d’un véhicule impliqué dans un accident survenu en Tunisie, la loi tunisienne devait s’appliquer. Cette loi devait déterminer les conditions de responsabilité et la prescription de l’action. Une jurisprudence à retenir Cette décision (Civ. 1re, 15 juin 2022, F-B, n° 21-13.306) rappelle que la loi applicable est essentielle en matière d’accidents internationaux. Pour toute question liée aux accidents de circulation à l’étranger, il est préférable de consulter un avocat spécialisé. Maître Elisabeth HANOCQ, Avocat au Barreau d’AVIGNON, Cour d’appel de NIMES – Droit des responsabilités – accidents de la circulation

Successions : Droit d’habitation pour le conjoint survivant Le Code civil accorde deux droits distincts au conjoint survivant en matière de logement. Le droit temporaire au logement est automatique (article 763). En revanche, le droit viager au logement (article 764) doit être demandé. Le conjoint dispose d’un délai d’un an à partir du décès pour manifester sa volonté d’en bénéficier (article 765-1). Une option expresse ou tacite Cette demande n’est soumise à aucune forme obligatoire. Elle se fait souvent par acte notarié, comme dans l’acte de notoriété. Cependant, la Cour de cassation reconnaît que l’option peut être tacite. Dans une affaire de 2016, le conjoint survivant avait continué à occuper le logement et demandé le droit viager dans la déclaration de succession (Cass. 1re civ., 11 mai 2016, n° 15-16.116). En 2019, un conjoint avait manifesté son souhait dans un acte d’assignation et un projet d’acte de notoriété, en plus de rester dans les lieux (Cass. 1re civ., 13 fév. 2019, n° 18-10.171). La limite du maintien dans les lieux La Cour de cassation a toutefois précisé que le maintien dans les lieux, à lui seul, ne suffit pas à caractériser une volonté tacite. Dans une décision récente, elle a rappelé que cette volonté doit être non équivoque. Dans cette affaire, une veuve continuait à occuper un logement acquis avec son mari. Cependant, le fils unique issu d’une précédente union contestait ce droit. La Cour de cassation lui a donné raison, estimant que le maintien seul ne suffisait pas (Cass. 1re civ., 2 mars 2022, n° 20-16.674). Un choix à faire dans un délai précis Le conjoint survivant doit être informé de l’importance de déclarer son choix dans l’année suivant le décès. Ce choix a des conséquences, notamment sur les règles d’imputation prévues par l’article 765 du Code civil. L’accompagnement par un avocat spécialisé peut être déterminant pour sécuriser ce droit. Maître Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit des successions

Copropriété : la contestation d’une résolution de principe Une décision de principe ne constitue pas une résolution pouvant être contestée au sens de l'article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Cette décision ne porte ni sur le vote de la réalisation et du coût des travaux relatifs à la motorisation d'une porte cochère, ni sur la délégation au syndic pour leur exécution, ni même sur le principe de ces travaux. Elle se limite à un accord de principe visant à confier au conseil syndical et au syndic l’étude d’un projet de motorisation de la porte cochère. La résolution précise que cette étude aboutira à une proposition émanant du conseil syndical et du syndic. Les décisions susceptibles de contestation seront, le cas échéant, votées lors d'une future assemblée générale. Ainsi, cette décision de principe n'engage pas l'assemblée générale à ce stade. De ce fait, il n'est pas possible de demander l'annulation de cette décision de principe. Cela s'applique notamment en invoquant une violation du principe de spécialité des votes, une non-conformité aux règles de majorité, ou encore une atteinte à une servitude de passage ou à l’état descriptif de division de l'immeuble. Cette position a été confirmée par la Cour d'appel de Paris, Pôle 4, chambre 2, dans un arrêt rendu le 23 février 2022 (RG n° 18/09341). Maître Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier

Le secret professionnel des notaires reste une garantie essentielle. Un juge ne peut autoriser un notaire à révéler des informations que si elles figurent dans un acte qu'il a rédigé. Ainsi, si le notaire n'a pas établi d'acte de notoriété, il ne peut être contraint de fournir au syndicat des copropriétaires des informations sur les héritiers d'un copropriétaire décédé pour récupérer des charges impayées. Cass. 1re civ., 20 avr. 2022, n° 20-23.160 : JurisData n° 2022-006104 Dans cette affaire, le décès d’un copropriétaire avait laissé des charges de copropriété impayées depuis plus de sept ans. Le syndicat des copropriétaires avait sollicité le notaire chargé de la succession pour obtenir l’identité des héritiers ainsi qu’un acte de notoriété. Face à cette demande, le notaire avait invoqué le secret professionnel. En réponse, le syndicat avait engagé une procédure en référé pour lever ce secret. La cour d’appel de Montpellier avait donné raison au syndicat et ordonné au notaire de communiquer les informations demandées, notamment les noms et adresses des héritiers. Le notaire avait contesté cette décision devant la Cour de cassation, arguant que son secret professionnel était inviolable. Selon l’ordonnance du 19 septembre 2000, un notaire ne peut communiquer un acte ou son contenu qu’aux personnes directement concernées. Toute dérogation n’est possible que sur ordre du président du tribunal judiciaire, sous peine de sanctions civiles et pénales. La Cour de cassation a confirmé cette règle. Elle a estimé qu’à défaut d’avoir rédigé un acte de notoriété contenant les informations demandées, le notaire ne pouvait être contraint de révéler des données couvertes par le secret professionnel. Cette décision rappelle l’importance de la confidentialité dans la profession notariale et le cadre strict qui entoure son secret professionnel. Maître Elisabeth HANOCQ, Avocat au Barreau d’AVIGNON, Cour d’appel de NIMES – Droit des successions

Un propriétaire peut donner congé à son locataire pour trois raisons principales : vendre le logement, le récupérer pour y vivre (ou y loger un proche), ou en cas de motif légitime et sérieux (comme une faute du locataire). Ce congé doit respecter des conditions strictes de forme et de délais. En général, il prend effet à la date d’échéance du bail. Congé pour reprise : les conditions Pour reprendre un logement, le propriétaire doit démontrer qu’il souhaite en faire sa résidence principale ou celle d’un parent proche. Cette reprise doit être réelle et justifiée. La Loi ALUR du 24 mars 2014 a renforcé le contrôle des juges sur ces motifs pour prévenir les fraudes. Ainsi, un congé pour habiter ou vendre ne suffit pas en soi. Le propriétaire doit prouver le sérieux de sa démarche. Une simple déclaration d’intention n’est pas suffisante. Exemple concret : une reprise validée Dans une affaire récente, un propriétaire a donné congé à ses locataires pour reprendre le logement et en faire sa résidence principale. Les locataires ont contesté, affirmant que les bailleurs possédaient déjà une résidence principale où ils continuaient de vivre. Ils reprochaient également l’absence de preuve de mise en vente de cette résidence. Cependant, les bailleurs ont démontré leur sérieux. Ils avaient signé un mandat de vente quatre mois après la notification du congé et fait réaliser des diagnostics immobiliers. Le logement objet de la reprise restait inoccupé uniquement parce que les locataires refusaient de partir après l’expiration du bail. Décision de justice La Cour d’appel de Nîmes (19 mai 2022, n° 20/00507) a tranché en faveur des propriétaires. Elle a rappelé que les juges ne peuvent pas contrôler les motifs personnels ou l’opportunité de la reprise. Le fait qu’un propriétaire dispose d’un autre logement à proximité ne suffit pas à établir une fraude. En clair, un bailleur a le droit de reprendre un logement, même s’il est logé ailleurs. Les juges veillent seulement à ce que la démarche soit sincère et non frauduleuse. Maître Elisabeth HANOCQ, Avocat au Barreau d’AVIGNON, Cour d’appel de NIMES – Droit des contrats

La Cour de cassation précise le droit de recours de la caution contre un débiteur solidaire Dans un arrêt du 25 mai 2022, la Cour de cassation a confirmé un principe important en matière de cautionnement. Elle a jugé que l'absence de déchéance du terme pour l'un des débiteurs solidaires ne prive pas la caution de son droit de recours personnel contre celui-ci. Les faits de l'affaire Deux emprunteurs avaient souscrit deux prêts immobiliers, garantis par un cautionnement solidaire. L’un des emprunteurs a obtenu la suspension de l’exécution de ses obligations. À la suite d’échéances impayées, la banque a adressé une mise en demeure au second débiteur, puis a prononcé la déchéance du terme à son encontre. Après avoir payé les sommes dues à la banque, la caution a assigné les emprunteurs pour obtenir leur remboursement. Cependant, la cour d’appel a rejeté la demande de la caution. Elle a estimé qu'au moment des mises en demeure, l'un des débiteurs bénéficiait d'une suspension de ses obligations. Cette mesure, valable jusqu’au 4 octobre 2017, interdisait la déchéance du terme à son encontre. La cour en a conclu que la caution, subrogée dans les droits de la banque, ne pouvait exercer un droit supérieur à celui de cette dernière. Le raisonnement de la Cour de cassation La Cour de cassation a annulé cette décision. Elle rappelle plusieurs principes fondamentaux du droit des cautions : Droit de recours de la caution : Une caution qui a payé la dette dispose d’un recours contre le débiteur principal (article 2305 du Code civil). Solidarité des débiteurs : Lorsqu'il y a plusieurs débiteurs solidaires, la caution a un recours pour le total des sommes payées contre chacun d’eux (article 2307 du Code civil). La Cour précise également que si un débiteur peut opposer à la caution certains moyens pour contester la dette avant le paiement, il ne peut se prévaloir de l'absence de déchéance du terme. Cette absence ne constitue pas une cause d’extinction de l’obligation (article 2308, alinéa 2 du Code civil). Ainsi, l'absence de déchéance du terme pour l’un des débiteurs solidaires n'affecte pas le droit de la caution de se retourner contre lui. Conclusion En cassant l'arrêt d'appel, la Cour de cassation a réaffirmé les droits de la caution dans ce type de situation. Elle a aussi précisé les limites des moyens de défense ouverts aux débiteurs solidaires face à une action en remboursement. Référence : Cass. 1re civ., 25 mai 2022, n° 20-21.488 et 20-22.355, F-B. Maître Elisabeth HANOCQ - Avocat au Barreau d'AVIGNON - Cour d'appel de NIMES - Droit des contrats

Litige sur le kilométrage d'un véhicule d'occasion : annulation pour erreur sur une qualité essentielle Le 14 février 2019, M. M., propriétaire d’une BMW X6 achetée auprès de M. T. le 16 mars 2017, a saisi la justice. Par acte d’huissier, il a assigné M. T. devant le tribunal de grande instance de Bourg-en-Bresse. Il reprochait au vendeur une fausse indication du kilométrage affiché sur le véhicule lors de la vente. Le compteur indiquait 132.174 kilomètres, mais ce kilométrage s’est avéré inexact. M. M. demandait : l’annulation de la vente pour vice du consentement ; le remboursement de 27.700 euros, correspondant au prix d’achat du véhicule. L’affaire a été examinée. La justice a établi que M. T. ignorait la manipulation du compteur. Cette fraude était antérieure à son acquisition du véhicule. Il n’a donc pas commis de dol, c'est-à-dire qu’il n’a ni manipulé le compteur ni dissimulé une information cruciale. Cependant, la vente a été annulée pour erreur sur une qualité substantielle du véhicule. La différence de kilométrage (environ 30.000 kilomètres) constitue une erreur déterminante pour l’acheteur. Cette caractéristique influence de manière significative la valeur et l’état d’un véhicule d’occasion. Cour d’appel de Lyon, 1re chambre civile B, 17 mai 2022, RG n° 19/04956 Maître Elisabeth HANOCQ, Avocat au Barreau d’AVIGNON, Cour d’appel de NIMES – Droit des contrats