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Dans trois arrêts rendus le 30 juin 2022, la Cour de cassation se prononce sur la question des loyers commerciaux dus durant l’épidémie de Covid 19 pour les commerces dits « non essentiels » Dans les trois arrêts rendus, la Cour de cassation juge que le bailleur n’a pas manqué à son obligation de délivrance. La mesure d'interdiction de recevoir du public prise pendant la crise sanitaire n'entraîne pas la perte du local loué, ne constitue pas une inexécution de son obligation de délivrance par le bailleur et ne peut pas être invoquée au titre de la force majeure par le locataire. Ainsi : Selon la Cour de cassation, le bailleur n’a pas manqué à son obligation de délivrance au cours des périodes pendant lesquelles les commerces non essentiels ont été fermés par décret gouvernemental, même si le preneur n’a pas pu exercer son activité commerciale. Pas de possibilité d’invoquer l’exception d’inexécution, car cela suppose que le bailleur ait manqué à son obligation de délivrer le local loué et d’en garantir la jouissance paisible. Ainsi, l’obligation de délivrance n’inclurait pas l’obligation d’assurer l’accessibilité au local loué en cas de fermeture administrative résultant d’une mesure générale. L’interdiction de recevoir du public ne peut pas être assimilée à la perte du local loué. Les locataires ne peuvent se prévaloir de la force majeure et ne sont donc pas fondés à demander la résolution du contrat ou sa suspension. L’obligation de payer les loyers n’était pas sérieusement contestable, le juge des référés pouvait donc condamner le locataire à payer les arriérés. Cass. com., 30 juin 2022, n° 21-19.889, F-P+B : JurisData n° 2022-010947 Cass. com., 30 juin 2022, n° 21-20.127, F-P+B : JurisData n° 2022-010745 Cass. com., 30 juin 2022, n° 21-20.190, F-P+B : JurisData n° 2022-010741   Maître Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES

Succession et dettes en Ehpad : que doivent payer les héritiers ? Les dettes liées à l’hébergement en Ehpad peuvent peser sur les héritiers dans le cadre d’une succession. Cette question soulève souvent des litiges, comme le montre une affaire récente. Dans cette affaire, Mme T. a été hébergée dans un Ehpad à partir du 3 juillet 2013 jusqu’à son décès le 15 septembre 2015. Pendant cette période, des frais d’hébergement pour un montant de 16 680,76 euros restaient impayés pour les mois de janvier à septembre 2015. Après son décès, l’Ehpad a réclamé cette somme, majorée des intérêts, à ses trois fils, MM. Bernard T., Jean-Claude T. et Christian T., devant le tribunal de grande instance d’Albi. La Cour d’appel de Toulouse a confirmé que la dette réclamée par l’Ehpad correspond à une créance locative due par Mme T., et non à une créance alimentaire. En tant qu’ayants droit, ses fils sont solidaires du paiement de cette somme, qui fait partie intégrante du passif successoral. Cette créance peut être directement réclamée par l’Ehpad aux héritiers sans déclaration préalable auprès du notaire chargé de la succession. Concernant le partage de la charge entre les héritiers, celui-ci relève des opérations de liquidation et de partage de la succession. Cette étape n’était pas l’objet du litige en question. Ce qu’il faut retenir Lorsqu’un parent décède avec des dettes impayées envers un Ehpad, celles-ci entrent dans le passif successoral. Les héritiers, en tant qu’ayants droit, en sont responsables solidairement. Si vous êtes confronté à une telle situation, Me HANOCQ peut vous conseiller et vous assister. Que ce soit pour contester une créance, organiser la répartition des dettes entre héritiers, ou engager les procédures nécessaires devant le juge. Maître Elisabeth HANOCQ – avocat au barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit des successions

Assurances : la suppression du questionnaire médical pour certains prêts immobiliers Depuis le 1er juin 2022, la suppression du questionnaire médical pour certains prêts immobiliers est effective. Cette mesure, prévue par la loi n° 2022-270 du 28 février 2022, dite « loi Lemoine », vise à rendre l’assurance emprunteur plus accessible et plus équitable. Quels prêts sont concernés ? Le questionnaire médical est supprimé pour certains prêts immobiliers : Le montant total du prêt est inférieur à 200 000 € par assuré ; L’échéance du prêt intervient avant les 60 ans de l’emprunteur. Cette suppression s’applique à l’ensemble des contrats de crédit souscrits par un même assuré et concerne l’encours cumulé des crédits. Les autres avancées de la loi Lemoine Outre la suppression du questionnaire médical, la loi introduit deux changements majeurs : La résiliation à tout moment de l’assurance emprunteur. Les emprunteurs peuvent désormais changer d’assurance à tout moment, sans attendre l’anniversaire de leur contrat. La réduction du délai du droit à l’oubli. Les personnes ayant été atteintes d’un cancer bénéficient d’un droit à l’oubli réduit à 5 ans (au lieu de 10 ans), leur permettant de ne pas déclarer cette pathologie après ce délai. Mise en œuvre immédiate Le ministère de l’Économie a précisé que la suppression du questionnaire médical est en vigueur depuis le 1er juin 2022. Les assureurs et établissements de crédit doivent appliquer cette mesure sans attendre l’adoption de décrets d’application. Bien que l’article 10 de la loi prévoie la possibilité d’un décret en Conseil d’État pour améliorer encore les conditions (notamment sur le plafond ou l’âge limite), ce décret n’est pas indispensable à l’application de la loi. Une opportunité pour les emprunteurs Grâce à la loi Lemoine, les emprunteurs, même présentant un risque aggravé de santé, voient leur accès au crédit facilité. Si des correctifs sont jugés nécessaires, un décret en Conseil d’État pourra intervenir ultérieurement pour affiner le dispositif. Pour toute question sur l’application de cette loi ou sur vos droits en matière d’assurance emprunteur, notre cabinet d’avocats à Avignon est à votre disposition pour vous accompagner. Maître Elisabeth HANOCQ - TRIBUNAL JUDICIAIRE AVIGNON - COUR D'APPEL DE NIMES - DROIT DES ASSURANCES

Troubles de voisinage : L’origine inconnue d’une fuite n’exclut pas la condamnation du propriétaire du fonds Dans une affaire récente, une société civile immobilière (SCI) a loué un local commercial incluant une cave située dans une cour commune à plusieurs immeubles. Des infiltrations d’eau persistantes ont affecté les lieux, poussant la SCI et ses locataires à assigner le syndicat des copropriétaires des immeubles voisins. Leur demande reposait sur le principe des troubles anormaux du voisinage. La décision de la cour d’appel La cour d’appel a rejeté leur demande. Elle a estimé que, sans identification claire de la cause des infiltrations ni détermination des travaux nécessaires, il était impossible de condamner le syndicat des copropriétaires. Elle a également relevé que les demandeurs n’avaient pas sollicité d’expertise pour établir les responsabilités précises. La position de la Cour de cassation La Cour de cassation a cassé cette décision (Cass. 3e civ., 22 juin 2022, n° 21-17.324). Elle rappelle un principe important : La seule persistance du trouble suffit pour engager la responsabilité du voisinage. Les juges n’ont pas à rechercher la cause exacte du trouble pour prononcer une condamnation. Ce rappel marque une application stricte du régime des troubles anormaux de voisinage, qui vise à protéger les victimes sans leur imposer la charge de prouver l’origine précise des nuisances. Les infiltrations d’eau, dès lors qu’elles créent un trouble durable, peuvent entraîner la condamnation du voisin responsable, même si leur origine exacte reste inconnue. Il appartient aux victimes de démontrer la réalité et la persistance du trouble, mais pas nécessairement d’en établir la cause. Pour engager une action efficace dans ce type de litige, il est essentiel de se faire accompagner par un avocat expérimenté. Celui-ci pourra évaluer vos chances de succès et préparer un dossier solide, y compris en sollicitant une expertise si nécessaire. Maître Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Troubles anormaux de voisinage  

Demande d’indemnité d’occupation par la concubine Dans une affaire récente, une concubine a demandé une indemnité d’occupation à son ancien concubin, qui occupait seul un bien immobilier indivis après leur séparation. Elle estimait que cette occupation exclusive devait être compensée financièrement. La concubine souhaitait que son ancien concubin soit tenu de verser une indemnité pour la période postérieure à la date de jouissance divise fixée par le premier juge. Toutefois, cette décision étant devenue définitive, sa demande a été rejetée. La date de jouissance divise marque la fin de l’indivision et, en principe, se situe proche du partage ou correspond à un intérêt particulier pour les indivisaires. Après cette date, une indemnité d’occupation ne peut plus être réclamée. Conditions pour mettre une indemnité à la charge d’un indivisaire Pour qu’une indemnité d’occupation soit accordée, il est nécessaire de prouver que l’un des indivisaires a empêché les autres d’exercer leur droit de jouissance sur le bien indivis. Dans cette affaire, la cour a constaté que cette condition n’était pas remplie. En effet : La concubine possédait toujours les clés du bien. Elle avait pu accéder à la maison en l’absence de son concubin pour récupérer des effets personnels. Elle avait revendiqué son droit sur le bien par message, suggérant une jouissance alternée une semaine sur deux. Ces éléments ont conduit les juges à conclure que l’ancien concubin n’avait pas bénéficié d’une jouissance exclusive du bien. La décision de la cour La Cour d’appel de Caen, dans un arrêt du 23 juin 2022 (RG n° 21/01928), a confirmé la décision du premier juge. Elle a estimé que la concubine n’avait pas apporté la preuve nécessaire pour justifier sa demande d’indemnité d’occupation. Ce qu’il faut retenir Pour obtenir une indemnité d’occupation dans le cadre d’une indivision, il est essentiel de démontrer : Que l’un des indivisaires a exclu les autres de la jouissance du bien ; Que cette situation a duré pendant une période clairement définie avant la fin de l’indivision. Si vous êtes confronté à un litige lié à une indivision, un avocat peut vous conseiller et vous aider à défendre vos droits dans les meilleures conditions. Maître Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Liquidations et partages  

Pas de servitude de passage par prescription, même avec une possession immémoriale Dans cette affaire, la Cour a rejeté une demande de reconnaissance d’une servitude de passage par prescription. La décision s’appuie sur les dispositions de l’article 691 du Code civil. Les servitudes de passage, en raison de leur caractère discontinu, ne peuvent être établies que par titre. Même une possession prolongée, voire immémoriale, ne permet pas de créer une telle servitude. L’état d’enclave non retenu Le requérant ne pouvait invoquer l’état d’enclave de son fonds, car celui-ci bénéficiait déjà d’un accès direct à la voie publique par un chemin situé sur l’une de ses parcelles. La longueur de ce chemin, même supérieure à celle du passage souhaité par la parcelle voisine, n’a aucune incidence juridique. L’article 682 du Code civil précise en effet qu’un propriétaire ne peut exiger un passage plus direct à travers les propriétés voisines lorsqu’un accès existe déjà, même s’il est moins pratique ou plus long. Un chemin adapté à l’exploitation du fonds Les juges ont également estimé que le chemin existant permettait une exploitation suffisante du fonds. Ce chemin autorisait le passage d’engins agricoles, et le passage par la parcelle voisine n’était pas mieux adapté, notamment pour le passage d’une moissonneuse. La décision de la cour La Cour d’appel de Dijon, dans un arrêt du 21 juin 2022 (RG n° 21/00469), a confirmé que la servitude de passage demandée ne pouvait être reconnue en l’absence de titre. Le requérant n’ayant pas démontré de nécessité légale ou d’inadaptation de son accès existant, sa demande a été rejetée. La reconnaissance d’une servitude de passage est strictement encadrée par le Code civil. Elle ne peut être obtenue par prescription en raison du caractère discontinu de ce droit. De plus, l’état d’enclave ne peut être invoqué si le fonds dispose déjà d’un accès, même indirect ou moins pratique. Pour toute question en droit immobilier, Me HANOCQ peut vous conseiller et vous accompagner dans vos démarches. Maître Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES –  Droit immobilier - Servitudes de passage

Véhicule incendié : l'assureur doit indemniser l'assuré Lorsqu’un véhicule est incendié, l’assureur a l’obligation d’indemniser l’assuré, quel que soit le contexte dans lequel le véhicule a été acquis. La Cour de cassation a récemment rappelé ce principe. Les faits de l’affaire Le 31 décembre, lors du réveillon du Nouvel An, un véhicule stationné sur la voie publique est incendié accidentellement. Ce véhicule avait été acheté à Varsovie, dans un garage automobile, le 29 septembre 2015. Cependant, son immatriculation en France et la souscription d’une assurance n’ont été effectuées que le 28 décembre 2015. Après le sinistre, l’assureur a refusé d’indemniser le propriétaire. Il a justifié ce refus en affirmant que le véhicule avait été détourné au préjudice d’une société de location polonaise, puis vendu à un prix très inférieur à sa valeur réelle, laissant entendre que l’acquéreur en serait le receleur. Décision de la cour d’appel La cour d’appel de Bastia a rejeté la demande d’indemnisation de l’assuré. Elle a mis en avant plusieurs éléments : L’acquisition du véhicule s’était faite dans des circonstances douteuses, marquées par un décalage entre l’achat, l’immatriculation et la souscription de l’assurance. La déclaration de cession contenait des anomalies, notamment l’absence de date et de numéro sur le certificat d’immatriculation. Le paiement prétendu d’acomptes en espèces, pour un total de 20 000 euros, n’était pas justifié. Les juges en ont conclu que les droits de l’assuré sur ce véhicule étaient « éminemment contestables ». Censure de la Cour de cassation La Cour de cassation a annulé cette décision (Cass. 2e civ., 31 août 2022, n° 20-16.701). Elle a rappelé que, selon les articles L. 121-1 et L. 121-6 du Code des assurances, ainsi que l’article 1103 du Code civil, l’assurance relative aux biens est un contrat d’indemnité. Toute personne ayant un intérêt à la conservation d’un bien peut l’assurer. Elle a reproché à la cour d’appel d’avoir statué sur des éléments liés à la qualité de la possession du véhicule, alors que ce critère était inopérant. Le propriétaire étant l’assuré, l’assureur était tenu d’exécuter son obligation indemnitaire. Ce qu’il faut retenir La Cour de cassation confirme que la responsabilité de l’assureur ne peut être écartée pour des motifs liés aux conditions d’acquisition du bien assuré. Tant que l’assuré est le propriétaire du bien et a souscrit une assurance, il bénéficie de la garantie prévue par le contrat. Pour toute question liée à un litige en matière d’assurance ou pour défendre vos droits face à un refus d’indemnisation, n’hésitez pas à consulter un avocat spécialisé. Maître Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit des responsabilités

Assurance-vie : réduction des primes exagérées L’assurance-vie, initialement conçue comme un outil d’épargne ou de prévoyance en cas de décès, est devenue un levier essentiel de transmission de patrimoine. Elle présente un avantage majeur en matière de succession : les capitaux transmis échappent aux droits de succession. Les règles légales encadrant l’assurance-vie Le Code des assurances précise que les sommes versées à un bénéficiaire déterminé ne font pas partie de la succession : Article L. 132-12 : « Le capital ou la rente stipulés payables lors du décès de l’assuré à un bénéficiaire déterminé ou à ses héritiers ne font pas partie de la succession de l’assuré. » Article L. 132-13 (alinéa 1) : Ces sommes ne sont pas soumises aux règles de rapport à succession ni de réduction pour atteinte à la réserve héréditaire. Toutefois, en cas de primes manifestement exagérées, ces sommes peuvent être réintégrées dans la succession ou réduites si elles portent atteinte aux droits des héritiers réservataires. Cette mesure vise à éviter les contournements des règles successorales. L’article L. 132-13 (alinéa 2) ajoute : « Ces règles ne s’appliquent pas non plus aux sommes versées par le contractant à titre de primes, à moins que celles-ci n’aient été manifestement exagérées eu égard à ses facultés. » Comment les tribunaux évaluent-ils les primes exagérées ? Pour déterminer si des primes sont manifestement exagérées, les juges prennent en compte plusieurs critères : L’importance des primes par rapport aux revenus du souscripteur ; L’utilité du contrat et l’intention du souscripteur ; Le pourcentage des primes par rapport au patrimoine global ; L’âge, la situation familiale et l’état de santé de l’assuré. Un rappel de la Cour de cassation Dans un arrêt du 16 juin 2022 (Cass. 2e civ., n° 20-20.544), la Cour de cassation a reproché à une cour d’appel de ne pas avoir correctement appliqué ces critères. Les juges d’appel avaient évalué les primes versées (30 500 € au total) uniquement en fonction de la situation patrimoniale de la souscriptrice au moment des versements. Cette dernière disposait de plus de 150 000 € de liquidités, était propriétaire de sa résidence principale et de diverses parcelles. La Cour de cassation a rappelé que l’appréciation du caractère exagéré des primes nécessite une analyse plus globale. Elle doit inclure : L’âge de la souscriptrice ; Sa situation familiale ; L’utilité réelle du contrat pour elle. Ce qu’il faut retenir L’assurance-vie constitue un outil efficace pour transmettre un patrimoine, mais les primes versées doivent rester proportionnées aux facultés du souscripteur. En cas de doute sur leur caractère exagéré, les héritiers peuvent engager un recours pour les réintégrer dans la succession. Un avocat expérimenté peut vous accompagner pour évaluer la régularité des primes d’une assurance-vie et protéger vos droits dans le cadre d’un litige successoral. Référence : Cass. 2e civ., 16 juin 2022, n° 20-20.544 Maître Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit des assurances

Crédit professionnel : le devoir de mise en garde de la Banque Dans une affaire récente, un architecte a souscrit trois crédits professionnels auprès d’une même banque. Chaque contrat prévoyait : Un intérêt de retard majoré de trois points en cas de non-paiement des échéances ; Une capitalisation des intérêts selon l’article 1154 du Code civil ; Une indemnité forfaitaire de 7 % sur les sommes dues, L’architecte n’ayant pas honoré les mensualités de remboursement, la banque lui a adressé une mise en demeure par LRAR. Puis, elle a prononcé la déchéance du terme, exigeant le remboursement immédiat des sommes dues. La banque a ensuite assigné l’architecte devant le tribunal pour obtenir le paiement des créances. L’architecte, en retour, a contesté en invoquant un manquement au devoir de mise en garde de la banque contre un risque d’endettement excessif. La décision de la cour d’appel Par un arrêt du 7 juillet 2022, la cour d’appel de Bordeaux a estimé que la banque n’avait pas manqué à son obligation de mise en garde. Elle a rappelé que ce devoir ne s’impose qu’envers les emprunteurs non avertis et que la responsabilité de la banque peut être engagée uniquement dans certains cas précis : En cas de fraude de la banque ; En cas d’intervention abusive ou de garanties disproportionnées entraînant un risque d’endettement excessif. La cour a précisé que l’obligation de mise en garde ne s’applique pas si aucun risque d’endettement excessif n’est démontré. Dans cette affaire, les crédits accordés ne présentaient aucune complexité particulière ni risque manifeste pour l’architecte. Ce qu’il faut retenir La banque n’est tenue de mettre en garde un emprunteur que si celui-ci est non averti et s’expose à un risque réel d’endettement excessif. Si ce risque n’existe pas, il n’y a pas lieu d’évaluer le degré d’expertise ou d’avertissement de l’emprunteur. Dans ce cas précis, les crédits professionnels souscrits par l’architecte ne comportaient pas de risques évidents, ce qui exclut toute faute de la banque. Pourquoi consulter un avocat ? Si vous êtes confronté à un litige bancaire, un avocat spécialisé peut analyser votre situation et vérifier si la banque a manqué à ses obligations. Il peut également vous représenter en cas de procédure judiciaire. Maître Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit bancaire