Actualités

L’achat d’un bien par un agent immobilier : que dit la loi ? L’article 1596 du Code civil interdit formellement à un agent immobilier mandaté pour la vente d’un bien de l’acquérir, que ce soit en son nom propre ou par l’intermédiaire d’un tiers. La déontologie de la profession renforce cette interdiction. Un agent immobilier s’engage à ne pas acheter, même indirectement, un bien pour lequel il a un mandat. Cela inclut toute acquisition par un proche ou par une structure dans laquelle il détient une participation (C. déont. art. 9°). Dans un dossier récent, une SCI vend un bien à un couple par l’intermédiaire d’une agence immobilière. Cette agence est gérée par le fils des acquéreurs et fonctionne sous forme de société. La SCI décide alors d’attaquer en justice. Elle demande l’annulation de la vente pour violation de l’article 1596 du Code civil. Elle réclame aussi des dommages-intérêts pour un prétendu manquement de l’agence à son devoir de conseil. La décision de la Cour de cassation Après un premier jugement (Cass. 3e civ. 16 mai 2019, n° 18-17772), la Cour de cassation se prononce à nouveau en décembre 2021. Elle rejette les demandes de la SCI, en se fondant sur deux arguments principaux : Connaissance des liens familiaux La SCI était informée de la relation entre les acquéreurs et le gérant de l’agence. Ce lien figurait clairement dans la promesse de vente. Absence d’interposition Le bien n’a pas été acquis au profit de l’agence ni du fils des acquéreurs. Ces derniers ont acheté le bien pour leur usage personnel, dans l’objectif de compléter leur retraite. Ils ont encaissé les loyers, géré directement les conflits locatifs, notamment les impayés, et assumé toutes les responsabilités afférentes. Ainsi, pour la Cour, la vente a été réalisée au bénéfice exclusif des acquéreurs nommés dans l’acte de vente, sans interposition d’un tiers (Cass. 3e civ. 8 déc. 2021, n° 20-21841). Cette décision rappelle que l’interdiction prévue par l’article 1596 du Code civil doit s’appliquer strictement. Toutefois, la présence de liens familiaux entre un agent immobilier et un acquéreur ne suffit pas, à elle seule, à rendre une vente nulle. Pour qu’une telle nullité soit prononcée, il faut démontrer une réelle interposition ou un contournement des règles. Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier – Mandat  

Location : Fin du bail verbal et tacite reconduction Un contrat de location doit obligatoirement être rédigé par écrit. Cette obligation est prévue par l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989. Pourtant, en pratique, il arrive que des baux verbaux soient conclus entre les parties. Dans une affaire récente, un immeuble avait été frappé d’un arrêté de péril. Ce bâtiment représentait un danger pour ses occupants et les voisins. Des travaux de mise en sécurité étaient nécessaires. La Commune a demandé aux propriétaires de rembourser les frais de relogement d’un occupant. Le tribunal saisi a toutefois constaté que cet occupant était sans droit ni titre. Face à cette situation, la Commune a assigné les propriétaires et l’occupant en tierce opposition. La Cour de cassation est intervenue et a annulé le jugement en se basant sur l’article 10 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Cet article stipule : « Le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l’article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales. Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé. En cas de reconduction tacite, la durée du contrat reconduit est de trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l’article 13, et de six ans pour les bailleurs personnes morales. » La réponse de la cour de cassation Selon la Cour de cassation, un bail verbal portant sur un logement à usage d’habitation principale est soumis aux mêmes règles qu’un contrat écrit. Pour des bailleurs personnes physiques, en indivision ou en SCI familiale, la durée minimale est de trois ans. À défaut de congé en bonne et due forme, ce bail est tacitement reconduit par périodes de trois ans. Ainsi, l’absence d’écrit ne rend pas le bail invalide. Un bail verbal reste régi par la loi du 6 juillet 1989 et se reconduit automatiquement s’il n’y a pas de congé. Référence : Cass. 3e civ., 17 novembre 2021, n° 20-19.450. Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier – Bail d’habitation

Une demande a été faite concernant des troubles anormaux de voisinage, en raison de l’implantation irrégulière d’une véranda. Cette demande a été jugée irrecevable car étant prescrite. En effet, la véranda litigieuse était implantée depuis plus de cinq ans. Le fait que le requérant n’ait pas occupé personnellement l’immeuble, donné en location, est sans incidence sur le cours de la prescription. La véranda litigieuse comporte des fenêtres en limite de propriété s’ouvrant sur la propriété voisine, générant des vues contraires aux dispositions de l’article 678 du Code civil. Toutefois, il est établi que cette véranda a été édifiée depuis plus de trente ans, de sorte que son propriétaire est fondé à se prévaloir de la prescription acquisitive. Par conséquent, le mur construit par le propriétaire requérant dans l’unique but d’obstruer la vue cause un trouble anormal de voisinage et se heurte donc à la servitude de vue acquise par prescription trentenaire. Sa destruction doit donc être ordonnée sous astreinte. Cour d’appel de Douai, 1re chambre, 2e section, 27 Janvier 2022, RG n° 20/00050 Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier – Trouble anormal de voisinage - Servitudes

Lorsqu’un bien immobilier est détenu en indivision, l’indivisaire qui l’occupe seul doit, en principe, verser une indemnité d’occupation aux autres indivisaires. Cette règle découle de l’article 815-9 du Code civil, qui précise que l’indivisaire jouissant seul d’un bien indivis est tenu, sauf accord contraire, de payer une indemnité. Dans une affaire récente, une indivisaire a demandé en justice la fixation d’une indemnité d’occupation. Elle reprochait à une autre indivisaire d’utiliser seule un bien indivis, tant pour un usage personnel que professionnel. Cependant, la défenderesse a nié occuper exclusivement le bien. Elle a mis en avant le fait qu’elle possédait d’autres domiciles et que la demanderesse disposait elle aussi des clés de la propriété, y séjournant régulièrement pour les vacances. Le Tribunal a estimé qu’aucune preuve d’une occupation exclusive n’avait été apportée. Pour qu’une indemnité d’occupation soit due, l’indivisaire doit empêcher les autres de jouir du bien, et ce même si ces derniers n’y résident pas effectivement. En appel, la Cour a relevé que la défenderesse reconnaissait avoir utilisé le bien, mais uniquement une partie, et pour une durée limitée. La demanderesse, quant à elle, conservait les clés et continuait à venir séjourner sur place. Ainsi, la Cour d’appel a conclu que l’occupation exclusive et privative n’était pas prouvée. En conséquence, elle a rejeté la demande d’indemnité d’occupation. Cour d’appel de Paris, Pôle 3 Chambre 1, 23 février 2022, RG 19/18085 Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier – Indivision

Courriel ou lettre recommandée : quel mode de rétractation pour une promesse de vente ? Un simple courriel envoyé au notaire mandaté par le vendeur pour recevoir une rétractation d'une promesse de vente offre-t-il les mêmes garanties qu'une lettre recommandée avec avis de réception ? Cette question a été au cœur d'une affaire tranchée par la Cour de cassation. Un couple bénéficiait d'une promesse unilatérale de vente pour un appartement. Cette promesse, notifiée par lettre recommandée avec avis de réception, avait été reçue le 29 avril 2017. En cas de non-réalisation de la vente, une indemnité d'immobilisation était prévue. Le 9 mai 2017, les acquéreurs ont informé le notaire par courriel qu'ils souhaitaient exercer leur droit de rétractation. Cette démarche a été confirmée le lendemain par une lettre recommandée avec avis de réception. Les vendeurs ont alors assigné les acquéreurs en paiement de l'indemnité d'immobilisation. Ils ont soutenu que le courriel ne valait pas notification régulière. La décision de la cour d'appel La cour d'appel de Paris a donné raison aux vendeurs (CA Paris, 23 oct. 2020). Elle a estimé que l'envoi d'un courriel ne permettait ni d'identifier clairement les parties ni de garantir la date de réception. Elle a également rappelé que si la loi du 7 octobre 2016 et son décret du 9 mai 2018 reconnaissent l'équivalence entre une lettre recommandée papier et une lettre recommandée électronique, cette équivalence ne s'étend pas à un simple courriel. La cassation La Cour de cassation a annulé cette décision (Cass. 3e civ., 2 févr. 2022, n° 20-23.468). Elle a jugé que la cour d'appel n'avait pas suffisamment motivé sa décision. Selon elle, les juges auraient dû vérifier si l'envoi du courriel, reçu par le notaire le 9 mai 2017 à 18 h 25 et confirmé en justice, ne présentait pas des garanties équivalentes à celles d'une lettre recommandée avec avis de réception. Ce qu'il faut retenir Un courriel ne garantit pas automatiquement les mêmes protections qu'une lettre recommandée avec avis de réception. Toutefois, s'il peut être prouvé que le notaire, mandaté pour recevoir la notification, a bien reçu le courriel et attesté de sa réception, ce mode de communication pourrait être jugé suffisant. Cette décision rappelle l'importance de bien respecter les formes exigées par la loi pour exercer son droit de rétractation. En cas de doute, il reste préférable d'utiliser une lettre recommandée avec avis de réception ou une lettre recommandée électronique. Pour toute question sur les formalités juridiques liées à une vente immobilière, n'hésitez pas à consulter un avocat compétent en droit immobilier. Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier – Promesse de vente - Rétractation

La signature d’un PV de bornage vaut acquiescement à une servitude de passage Le 14 mai 2019, M. et Mme [F], M. et Mme [X], ainsi que M. et Mme [N], tous propriétaires de parcelles desservies par une voie privée, ont assigné en référé Mme [H] et M. [T]. Ils demandaient la remise en état de l’usage d’une servitude de passage grevant une parcelle acquise par ces derniers en indivision en février 2013. Une astreinte était également sollicitée pour assurer l’exécution. M. et Mmes [F], [X] et [N] contestaient la décision de la cour d’appel qui avait rejeté leur demande de retrait immédiat des piquets métalliques bloquant l’usage de la servitude. Selon eux, un procès-verbal de bornage peut servir de titre pour définir l’assiette d’une servitude de passage, à condition qu’il ait été signé par les propriétaires des parcelles concernées. Cependant, la cour d’appel avait estimé que les propriétaires des parcelles dominantes ne prouvaient pas que les acquéreurs de la parcelle servant avaient connaissance de la servitude au moment de leur achat. Cette décision s’appuyait sur le fait que les opérations de bornage invoquées avaient été réalisées plusieurs années après cette acquisition. Toutefois, les demandeurs soutenaient que le procès-verbal de bornage, signé par les propriétaires du fonds servant, était précédé d’un constat d’accord entre les riverains reconnaissant l’existence de la servitude. Ce constat avait servi de base aux travaux du géomètre. Ainsi, ils considéraient que la signature du procès-verbal impliquait l’acquiescement des propriétaires du fonds servant à la servitude. En ne recherchant pas si cet acquiescement résultait de la signature du procès-verbal, la cour d’appel n’avait pas fondé sa décision sur une base légale suffisante. C’est en ce sens que la Cour de cassation, dans son arrêt du 17 février 2022 (3ème chambre civile, RG n° 20-19.954), a cassé cette décision. Ce qu'il faut retenir Cet arrêt souligne l’importance d’une analyse approfondie des faits et documents, notamment lorsqu’un accord préalable des parties pourrait être démontré. Il rappelle également que le procès-verbal de bornage peut constituer un élément déterminant dans les litiges relatifs aux servitudes de passage. Maître Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Servitudes de passage - Bornages

La seule qualité de gérant de société ne suffit pas à conférer à un emprunteur la qualité d’emprunteur averti. Sans éléments supplémentaires, il doit être considéré comme profane. Cependant, l’emprunteur ne peut reprocher à la banque un manquement à son devoir de mise en garde. L’offre de prêt notarié précisait clairement les caractéristiques du contrat. Elle indiquait que le prêt était à terme fixe et remboursable grâce à une épargne en assurance-vie. Elle alertait également l’emprunteur sur le rendement incertain de ce placement et le risque que le capital ne soit pas suffisant pour rembourser le prêt à son échéance. En outre, le prêt était garanti par une hypothèque et adossé à un contrat d’assurance-vie qui a permis de générer un montant de 58 323 euros. L’emprunteur disposait également de revenus mensuels d’environ 2 698 euros. Enfin, aucun endettement supplémentaire contemporain n’a été signalé par l’emprunteur. Ses revenus étaient donc compatibles avec le crédit souscrit. Cour d'appel de Colmar, 1ère chambre civile, section A, 13 octobre 2021, RG n° 19/02597. Maître Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Cautionnement

Question écrite n° 41319, 28/09/2021 ) - collectivités territoriales - André Chassaigne - Cohésion des territoires et relations avec les collectivités territoriales Question de M. André Chassaigne Député Puy-de-Dôme - André Chassaigne interroge Mme la ministre de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales sur les transmissions des données de propriétaires par les mairies. La loi n° 2018-493 du 20 juin 2018) relative à la protection des données personnelles a réglementé la transmission des données personnelles. Ces nouvelles règles concernent également les collectivités territoriales. Les mairies sont souvent confrontées à des demandes d'ordre cadastral, notamment sur des parcelles boisées pour connaître le nom et l'adresse des propriétaires en vue d'une éventuelle transaction, ou lorsqu'un tiers a endommagé des arbres sur une parcelle jouxtant celle où il a entrepris des travaux d'abattage, voire pour solliciter un droit de passage temporaire sur des parcelles aux fins de pouvoir extraire une coupe de bois. Certaines collectivités refusent de donner le nom et l'adresse des propriétaires concernés, d'autres s'autorisent à fournir les renseignements sollicités en demandant une formulation écrite et le renseignement du formulaire Cerfa n° 6815-EM-SD. Ces renseignements sont diffusés au regard de l'interprétation qui est faite du règlement général de la protection des données et de la pertinence de la requête. Ainsi, les réponses à ces demandes divergent d'une collectivité à l'autre. Afin de clarifier ces situations et de les rendre homogènes, il lui demande de donner un cadre précis aux collectivités dans le domaine de la transmission des données personnelles. Publication au J.O. Assemblée nationale du 28 sept. 2021 Réponse L'article L.107 A du livre des procédures fiscales) prévoit un droit de communication des informations relatives aux immeubles situés sur le territoire d'une commune déterminée, ou d'un arrondissement pour la Ville de Paris et les communes de Lyon et Marseille, sur lesquels une personne désignée dans la demande dispose d'un droit réel immobilier. Un immeuble au sens de cet article s'entend comme une parcelle ou un lot de copropriété (article R* 107 A-1 du livre des procédures fiscales)), ce qui comprend aussi les parcelles boisées. Sont ainsi communicables aux tiers de manière ponctuelle les seules informations énumérées à cet article, à savoir les références cadastrales, l'adresse ou, le cas échéant, les autres éléments d'identification cadastrale d'un immeuble, la contenance cadastrale de la parcelle, la valeur locative cadastrale des immeubles, ainsi que les noms et adresses des titulaires de droits sur ces immeubles. En revanche, la date et le lieu de naissance du propriétaire, ainsi que, le cas échéant, les motifs d'exonération fiscale, doivent être occultés avant la communication (avis de la CADA du 6 juin 2018), n° 20184943).Les articles R* 107 A-1 et suivants du livre des procédures fiscales) encadrent cette procédure et en précisent les modalités. Ainsi, les demandes de communication des informations relatives à un immeuble doivent être effectuées par écrit auprès des services de l'administration fiscale ou des communes. En dehors des dérogations prévues au II de l'article R* 107 A-3, le caractère ponctuel de la communication est défini par le nombre de demandes présentées par un usager auprès d'un service, qui ne peut être supérieur à cinq par semaine dans la limite de dix par mois civil. La communication a lieu sous la forme d'un relevé de propriété issu de la matrice cadastrale. Enfin, l'article 86 du règlement général de la protection des données (RGPD)) et l'article 7 de la loi n° 78-17 du 6 janvier 1978) relative à l'informatique, aux fichiers et aux libertés précisent que le droit à la protection des données à caractère personnel doit être concilié avec le droit d'accès du public aux documents administratifs et aux archives publiques. En conséquence, le titulaire d'un droit d'accès exercé conformément aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l'accès aux documents administratifs et aux archives publiques ne peut être regardé comme une personne non autorisée au sens du RGPD). Ainsi, le cadre légal et réglementaire prévu par le livre des procédures fiscales, qui est conforme au RGPD), est suffisamment précis pour être appliqué de manière homogène par l'ensemble des communes. Publication au J.O. Assemblée nationale du 15 févr. 2022   Maître Elisabeth HANOCQ - Avocat au Barreau d'AVIGNON - Cour d'appel de NIMES - Droit immobilier

Le recel successoral et le repentir spontané de l'héritier Le recel successoral ne peut être établi si l’héritier se repent de manière spontanée. Le fait de cacher des comptes bancaires et des dons manuels à son frère lors de l’ouverture de la succession ne suffit pas. Ces actes matériels doivent être accompagnés d’une intention frauduleuse pour constituer un recel successoral. Dans cette affaire, l’héritier a révélé l’existence des comptes et des dons litigieux avant toute assignation en justice. Ces révélations ont été faites avant l'engagement des poursuites pour recel. L’appelant ne peut donc prétendre ignorer le montant des dons reçus par son frère. Ces montants figurent dans une déclaration de succession rectificative élaborée avec l’assistance de son propre avocat. Les dons manuels mentionnés dans cette déclaration concordent avec un autre document. Ce dernier met en évidence une indemnité de réduction à la charge de l’héritier. Cette indemnité correspond, à l’euro près, au montant du chèque qu’il a adressé à son frère. Ce paiement visait à mettre fin à une atteinte à la réserve héréditaire. En outre, un comportement frauduleux ne peut être déduit du seul fait que cette indemnité ne reflète pas les droits exacts de l’héritier dans l’indivision successorale. Par ailleurs, les révélations de l’héritier ont été spontanées, car elles n’ont pas été faites sous contrainte de ses cohéritiers. Enfin, les motivations de cette révélation n’ont pas pu être déterminées avec certitude. Elles sont, de toute façon, sans importance pour apprécier la spontanéité du repentir. Même si ce repentir était motivé par la crainte de poursuites fiscales ou pénales, cela reste sans incidence. Référence : Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 2e et 4e chambres réunies, 28 octobre 2020, RG n° 17/19959 Maître Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit des successions – Recel successoral