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Assurances : la prescription biennale est constitutionnelle Le Conseil constitutionnel valide le délai de prescription de deux ans pour les contrats d’assurance Le Conseil constitutionnel, dans une décision du 17 décembre 2021, a confirmé la conformité à la Constitution de l’article L. 114-1 du Code des assurances. Cet article prévoit un délai de prescription de deux ans pour toutes les actions découlant d’un contrat d’assurance. Ce délai commence à courir à partir de l’événement à l’origine de l’action. Cette décision (Cons. const., 17 déc. 2021, n° 2021-957 QPC) était très attendue. Elle sécurise le cadre juridique des relations entre assureurs et assurés, en maintenant une règle essentielle pour garantir la prévisibilité et la sécurité des contrats. Maître Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit des assurances  

En 2012, M. A a obtenu un permis de construire pour réaliser des travaux. Ces travaux incluaient une démolition partielle et la construction d’une maison plus grande. Le projet prévoyait aussi un étage supplémentaire et un sous-sol enterré. Sa voisine, Mme G, a rapidement exprimé des inquiétudes. Elle a constaté des dégradations sur sa propriété, un problème de servitude de vue et une construction qu’elle jugeait trop imposante. Selon elle, les travaux ne respectaient pas le permis de construire. Mme G a alors saisi le juge des référés. Par ordonnance du 4 juin 2014, un expert a été désigné. Celui-ci a remis son rapport le 21 décembre 2015. Sur cette base, Mme G a engagé une procédure devant le tribunal de grande instance, puis devant la cour d’appel de Versailles. La voisine reprochait à M. A un trouble anormal de voisinage. Ce trouble était causé par la construction de cette maison plus grande sur le terrain voisin. Les travaux avaient également entraîné un important terrassement et une manipulation massive de terres. Ces interventions ont bloqué l’écoulement naturel des eaux, causant des dégradations à la maison de Mme G. Bien que ces dégradations n’aient pas affecté la structure de sa maison, Mme G a obtenu gain de cause. Les juges ont estimé que les préjudices dépassaient les inconvénients normaux de voisinage. M. A a donc été condamné à réparer ces préjudices. La cour d’appel de Versailles a fixé les indemnisations suivantes : 3.890 euros pour les préjudices matériels, 8.000 euros pour le préjudice de jouissance et 800 euros pour le préjudice moral. Référence : Cour d’appel de Versailles, 3e chambre, 9 décembre 2021, RG n° 20/02095. Maître Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier – Trouble anormal de voisinage

CAUTIONNEMENT : les nouveautés à compter du 1er janvier 2022 Depuis le 1er janvier 2022, le cautionnement a évolué. La nullité ne s'applique plus si la caution ne recopie pas une « formule » précise dans l'acte. La caution doit simplement indiquer qu'elle s'engage à payer au créancier les dettes du débiteur défaillant, dans la limite d’un montant exprimé en lettres et en chiffres. Un cadre plus souple et simplifié Auparavant, la validité de certains cautionnements reposait sur des mentions manuscrites strictes. Ces mentions, conformes à des modèles prévus par la loi, visaient à informer la caution sur son engagement. Cela concernait notamment les cautionnements accordés à des créanciers professionnels, ou dans le cadre de crédits à la consommation et immobiliers. Avec l’ordonnance 2021-1192 du 15 septembre 2021, ces règles sont remplacées par un nouveau régime général, plus simple, codifié à l’article 2297 du Code civil. Quelles obligations pour la caution ? Désormais, toute personne physique doit renseigner les mentions, peu importe si le créancier est un professionnel ou non. Par exemple, cela s’applique aux baux d’habitation entre particuliers. Cependant, ces exigences ne concernent pas : les personnes morales ; les actes notariés ; les actes d’avocat. Mention à apposer par la caution elle-même L’article 2297 ne demande plus de mention manuscrite mais une mention apposée par la caution. Cela permet de s’adapter aux contrats électroniques. Conformément à l’article 1174 du Code civil, l’apposition doit garantir qu’elle provient bien de la caution. Sous peine de nullité, la caution doit indiquer dans l’acte : son engagement à payer les dettes du débiteur en cas de défaillance ; le montant garanti, exprimé en lettres et en chiffres. En cas de divergence, la somme en lettres prévaut. Assouplissements des obligations Les nouvelles dispositions simplifient également certains aspects : La durée de l’engagement n’est plus obligatoire, contrairement à ce que prévoyait le Code de la consommation. La mention « sur ses biens et revenus » n’est pas requise. Cela reste implicite, car le cautionnement engage tout le patrimoine de la caution. Modifications concernant la solidarité La clause de solidarité évolue : elle couvre non seulement la solidarité entre la caution et le débiteur principal, mais aussi celle entre plusieurs cautions pour une même dette. De plus, les articles L 331-3 et L 343-3 du Code de la consommation sont abrogés. Ces articles considéraient comme non écrites les clauses de solidarité en l’absence de limitation de montant pour une personne physique s’engageant envers un créancier professionnel. Emplacement de la signature Aucune règle stricte n’est prévue quant à l’emplacement de la signature par rapport aux mentions. Cela laisse plus de liberté dans la rédaction des actes. Ces changements doivent être pris en compte pour tous les cautionnements signés à partir du 1er janvier 2022. Ils permettent une meilleure adaptabilité, tout en garantissant une information suffisante pour la caution. Maître Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Cautionnement

Délai pour l'action en Résolution de vente En mai 1994, Mme Y. a vendu à sa petite-fille, Mme X., sa maison à usage d'habitation. Cette vente prévoyait une réserve d'usage et d'habitation pour Mme Y. jusqu'à son décès. Le prix de vente était converti en une rente annuelle et viagère. Mme Y. est décédée le 19 mai 2014, laissant quatre enfants pour lui succéder. En mars 2016, l'une de ses filles, Mme Z., a demandé l'annulation de la vente en viager. Toutefois, cette demande a été déclarée prescrite. L'action en nullité fondée sur un prix dérisoire (ou vil prix) doit être intentée dans les cinq ans suivant la signature du contrat. C'est à cette date que le prix est fixé et que les conditions de la convention peuvent être examinées. Ainsi, le délai de prescription de cette action a expiré en mai 1999. Contrairement à une revendication immobilière, elle n'est pas soumise au délai trentenaire prévu par l'article 2227 du Code civil. Par ailleurs, conformément à l'article 724 du Code civil, l'héritier reprend les droits du défunt. Toutefois, les droits de Mme Y. étaient déjà prescrits au moment de son décès. Mme Z. n'a apporté aucun élément permettant de suspendre ou d'interrompre ce délai de prescription. Par conséquent, ses droits n'ont pas été conservés jusqu'à l'assignation. Référence : Cour d'appel de Rouen, 1re chambre civile, 20 janvier 2021, RG n° 19/00417. Maître Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier – résolution de vente  

Divorce et indemnité d'occupation : Le procès-verbal de difficultés interrompt la prescription Lorsqu'un ex-époux demande une indemnité d'occupation après le divorce, cette indemnité se limite aux cinq années précédant la demande, sauf interruption ou suspension du délai. Dans un arrêt du 17 novembre 2021 (RG n° 20-14.914), la Cour de cassation a précisé qu'un PV de difficultés peut interrompre le délai de prescription si ce document mentionne une demande d'indemnisation. La cour a jugé que la prescription quinquennale avait été interrompue par un tel PV. Cette dernière avait estimé que la demande d'indemnisation était prescrite. La Cour de cassation a ainsi annulé un arrêt qui condamnait Mme Y. à payer une indemnité d'occupation de 10.883 € à l'indivision post-communautaire pour l'usage privatif d'un bien immobilier. Elle a rappelé que la décision violait les articles 815-9, alinéa 2, et 815-10, alinéa 3, du Code civil, ainsi que l'article 2244, dans sa version antérieure à la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008. La cour d'appel avait également considéré que la remise des clés par Mme Y. avait mis fin à la jouissance privative. Or, selon la Cour de cassation, le procès-verbal du 19 avril 2012 était suffisant pour interrompre la prescription. M. X. était donc en droit de réclamer une indemnisation portant sur les cinq années précédant sa demande, soit à partir du 19 avril 2007. Cette décision souligne l’importance des actes interruptifs de prescription et leur impact sur les droits des indivisaires. Maître Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Divorce – indemnité d’occupation - prescription

Les époux sont solidairement responsables du paiement des impôts du couple. Cela s’applique sans distinction des revenus ou du patrimoine imposable de chacun. Toutefois, une demande de décharge de solidarité peut être envisagée dans certaines situations. Une réponse ministérielle (Rép. min. n° 40560, J.O. A.N. 5 octobre 2021, p. 73827) précise les conditions nécessaires. Celles-ci incluent notamment une séparation effective ou un divorce, un comportement fiscal irréprochable, et une disproportion significative entre la dette fiscale et le patrimoine du demandeur. Pour évaluer cette disproportion, la résidence principale du demandeur n’est pas prise en compte. En cas de désaccord sur cette appréciation, seul le juge administratif est compétent pour trancher. « L'imposition commune des personnes physiques au niveau du foyer est un des fondements du droit fiscal français. La solidarité de paiement en est le corollaire et constitue l'une des garanties de l'effectivité du recouvrement. La loi n° 2007-1822 de finances pour 2008 a modifié le régime de la solidarité fiscale, en instituant, sous certaines conditions, un mécanisme de droit à décharge de responsabilité solidaire (DRS) au profit de l'ex-conjoint ou de l'ex-partenaire lié par un PACS tenu au paiement de l'impôt sur le revenu, de la taxe d'habitation et de l'impôt de solidarité sur la fortune. Ce texte a abrogé les articles 1685 et 1685 bis du code général des impôts (CGI) qui prévoyaient seulement une possibilité pour chacun des conjoints ou partenaires de solliciter une décharge gracieuse de responsabilité solidaire pour le paiement de la taxe d'habitation et de l'impôt sur le revenu. Le nouveau dispositif, codifié sous l'article 1691 bis du CGI, prévoit désormais des conditions spécifiques de recevabilité : la nécessité d'une rupture de la vie commune, la constatation d'un comportement fiscal exempt de toute critique et l'existence d'une « disproportion marquée entre le montant de la dette fiscale et, à la date de la demande, la situation financière et patrimoniale, nette de charges, du demandeur ». Lors des débats parlementaires, le législateur a jugé préférable de ne pas définir de façon trop précise les critères permettant de qualifier la condition tenant à la disproportion marquée, afin de laisser à l'administration une certaine souplesse d'appréciation, lui permettant de tenir compte des circonstances propres à chaque situation particulière. Il a été ainsi décidé que les modalités d'appréciation de cette condition seraient définies plus précisément par instruction. Tel est le cas pour apprécier la situation financière et patrimoniale, nette de charges, à la date de la demande de décharge, l'objectif étant d'appréhender au mieux la faculté contributive du demandeur, compte tenu de ses revenus, de ses charges, de la valeur de son patrimoine, déduction faite des dettes qui le grèvent. Il en va de même du rapport entre la dette fiscale et la situation financière et patrimoniale devant être regardé comme manifestant une disproportion marquée. L'instruction commentant les modalités d'appréciation des nouveaux critères prévus par ce dispositif a été publiée le 20 avril 2009 (BOI n° 5 B-13-09) et complétée par diverses notes de service. En pratique, l'examen de l'existence d'une telle disproportion s'effectue au cas par cas, d'abord au regard de la situation patrimoniale. À cet égard, l'administration exclut toujours la prise en compte de la résidence principale de la personne demandeuse pour apprécier l'existence ou non de la « disproportion marquée ». L'appréciation qui est faite, au cas par cas, par l'administration sur la disproportion marquée peut être soumise au juge administratif garant du traitement équitable des demandeurs. Les modalités actuelles de mise en œuvre de ce dispositif répondent donc à la volonté du législateur qui était d'instaurer une procédure encadrée pour la personne divorcée et délaissée justifiant être dans l'incapacité de faire face au règlement de l'impôt commun. Le nombre limité de recours en contestation des décisions prises dans ce cadre par les services, soit auprès de l'administration centrale de la direction générale des Finances publiques (une quinzaine par an en moyenne) ou devant le juge (environ 30 instances déférées en appel entre 2014 et 2020), dont une partie donne d'ailleurs lieu à correction favorable à la personne demandeuse, tend à accréditer que l'essentiel des demandes débouche sur une issue donnant satisfaction au demandeur. Enfin, une ouverture plus large du droit à DRS pourrait remettre en cause l'égalité de traitement avec les personnes placées dans la même situation financière mais qui n'étant pas séparées, ne peuvent avoir droit à aucune décharge, voire encourager la connivence de contribuables simulant une situation de séparation, afin d'échapper par ce biais au recouvrement de leurs dettes, et pourrait constituer une remise en cause du principe même de la solidarité de paiement des époux et des partenaires liés par un pacte civil de solidarité qui découle de l'imposition par foyer. » Maître Elisabeth HANOCQ - Avocat au Barreau d'AVIGNON - Cour d'appel de NIMES

Le vendeur immobilier est-il présumé constructeur ? L’article 1792 du Code civil stipule : « Est considéré comme constructeur de l’ouvrage toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire. » Selon ce texte, tout constructeur est responsable de plein droit envers l’acquéreur des dommages suivants : Ceux dûs à un vice du sol ; Ceux qui compromettent la solidité de l’ouvrage ; Ceux rendant l’ouvrage impropre à sa destination, qu’ils affectent un élément constitutif ou d’équipement. De plus, un vendeur qui a construit ou fait construire un ouvrage est considéré comme constructeur. Il est alors tenu d’une responsabilité pour faute prouvée en cas de dommages intermédiaires. Une décision judiciaire : travaux et qualification de constructeur Dans une affaire récente, un vendeur avait réalisé d’importants travaux avant de vendre son bien. L’acquéreur soutenait que ces travaux faisaient du vendeur un constructeur, l’obligeant à répondre des désordres à la fois décennaux et intermédiaires. Le vendeur contestait cette interprétation. Il affirmait que les travaux étaient limités et ne relevaient que de l’entretien ou du confort. L’arrêt de la cour d’appel de Poitiers Par un arrêt du 2 novembre 2021, la cour d’appel de Poitiers a tranché en faveur du vendeur. Elle a relevé que l’acquéreur listait bien les travaux réalisés (menuiserie, électricité, plomberie, peinture, isolation, maçonnerie). Cependant, il ne fournissait ni analyse ni qualification juridique permettant de prouver l’ampleur de ces travaux. Le vendeur, de son côté, arguait que les travaux représentaient une somme modeste, soit 8.000 euros, toiture incluse. Cette estimation, non contestée, était cohérente avec des travaux d’entretien ou de rénovation légère. En l’absence d’éléments tels qu’une extension, une création de pièce ou une modification majeure du bâti, la cour a conclu que les travaux n’étaient pas suffisamment significatifs pour qualifier le vendeur de constructeur. Ainsi, la cour a confirmé le jugement initial et débouté l’acquéreur. Le vendeur n’était pas tenu aux obligations prévues par l’article 1792 du Code civil. Référence de l’arrêt : Cour d’appel de Poitiers, 1re chambre civile, 2 novembre 2021, RG n° 19/03977. Maître Elisabeth HANOCQ - Avocat au Barreau d'AVIGNON - Cour d'appel de NIMES - Droit immobilier - Construction

La Cour de cassation rappelle aux agents immobiliers l'importance de respecter strictement le formalisme des mandats de vente. Cette rigueur s’impose tout particulièrement en présence de clauses sensibles, comme : Les clauses d’exclusivité, Les clauses pénales, Ou celles prévoyant des honoraires dus, même si la vente est conclue sans l'intervention de l'agent. Pour être valables, ces clauses doivent figurer dans un mandat dont un exemplaire a été remis au client. Cette obligation est encadrée par l’article 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972. La preuve de la remise du mandat incombe à l'agent immobilier Dans un récent arrêt (Cass. 1re civ., 16 juin 2021, n° 19-24526), la Cour de cassation a rappelé que c’est à l'agent immobilier de prouver qu’il a bien remis un exemplaire du mandat à son client. Sans cette preuve, il ne peut pas se prévaloir des clauses pénales ou d’exclusivité inscrites dans le mandat. Cette règle s'applique à tous les types de mandats de vente. Ainsi, même une remise tardive de l’exemplaire peut entraîner l’annulation du mandat. L'importance du double exemplaire La Cour de cassation a déjà jugé à plusieurs reprises que la remise immédiate d'un exemplaire au client est une condition essentielle de validité : Clause d’exclusivité : la remise d’un exemplaire est obligatoire pour que cette clause soit valable (Cass. 1re civ., 25 février 2010, n° 08-14787). Formalité du double exemplaire : cette exigence s’applique à tous les mandats (Cass. 1re civ., 5 mai 1982, n° 81-11028 ; 26 novembre 1980, n° 78-14081). Pour prévenir tout litige, il est conseillé aux agents immobiliers d'ajouter une mention comme : "Fait en double exemplaire, dont un remis à chacune des parties, qui le reconnaît." Ils peuvent également faire signer un récépissé de remise. Ces précautions simples peuvent s’avérer déterminantes en cas de litige. Maître Elisabeth HANOCQ - Avocat au Barreau d'AVIGNON - Cour d'appel de NIMES - Droit immobilier - mandat de vente

Qu’est-ce qu’une promesse unilatérale de vente ? L’article 1124 du Code civil définit la promesse unilatérale de vente comme un avant-contrat. Dans ce cadre, le promettant s’engage à vendre un bien si le bénéficiaire décide de lever l’option d’achat. Pendant la durée de l’option, deux scénarios sont possibles : Le bénéficiaire accepte, et le contrat de vente devient définitif à la date de la levée d’option. Il refuse, et le contrat n’est pas formé. Mais que se passe-t-il si le promettant se rétracte avant la levée de l’option ? L’évolution jurisprudentielle Avant l’ordonnance du 10 février 2016, la rétractation du promettant n’avait pour conséquence que d’engager sa responsabilité civile. Le bénéficiaire pouvait alors demander des dommages-intérêts, mais pas la réalisation forcée de la vente. Depuis cette réforme, et pour les promesses conclues après le 1er octobre 2016, l’article 1124 alinéa 2 du Code civil permet d’obtenir l’exécution forcée de la vente. Cette solution a été confirmée par un arrêt de la Cour de cassation du 23 juin 2021 (n° 20-17554). Un exemple concret Dans une affaire récente, des indivisaires avaient vendu des parcelles à une société pour un euro symbolique. La vente prévoyait une exploitation des terrains par extraction de substances minérales, suivie de leur retour aux vendeurs après la fin des travaux. Malgré plusieurs avenants de prolongation, la société a rétracté sa promesse de revente. Les indivisaires ont alors intenté une action en justice pour obtenir la réalisation forcée de la vente ou, à défaut, une indemnisation. La position de la Cour de cassation La Cour d’appel d’Agen avait rejeté leur demande, estimant que la rétractation de la société avant la levée d’option empêchait la formation du contrat. Cependant, la Cour de cassation, dans un arrêt du 20 octobre 2021 (n° 20-19514), a cassé cette décision. Elle a rappelé que l’engagement du promettant était ferme et définitif, dès la signature de l’avant-contrat. En l’absence de stipulation contraire, la rétractation du promettant ne peut empêcher la réalisation forcée de la vente. En conclusion La jurisprudence actuelle confirme une sécurisation des engagements pris dans le cadre des promesses unilatérales de vente. Depuis 2016, le promettant ne peut plus se rétracter librement avant la levée de l’option, renforçant ainsi la protection du bénéficiaire. Cette évolution est essentielle pour assurer la stabilité et la prévisibilité des relations contractuelles. Maître Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier – PROMESSE DE VENTE