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La signature du PV de bornage vaut acquiescement à une servitude de passage Le 14 mai 2019, M. et Mme [F], M. et Mme [X], ainsi que M. et Mme [N], tous propriétaires de parcelles desservies par une voie privée, ont assigné Mme [H] et M. [T] en référé. Ils demandaient le rétablissement, sous astreinte, de l’usage d’une servitude de passage grevant une parcelle cadastrée [Cadastre 1], acquise en indivision par Mme [H] et M. [T] en février 2013. Par la suite, Mme [H] a cédé ses droits indivis à M. [T] et a été mise hors de cause. M. et Mme [F], M. et Mme [X] et M. et Mme [N] contestaient une décision de la cour d’appel. Celle-ci avait refusé de retirer les piquets métalliques bloquant l’usage de la servitude de passage. Ils soutenaient qu'un procès-verbal de bornage peut servir de titre pour définir l’assiette d’une servitude de passage, dès lors qu’il est approuvé par les propriétaires des parcelles concernées. Cependant, la cour d’appel a rejeté leur demande. Elle a estimé que les opérations de bornage invoquées étaient postérieures à l’acquisition de la parcelle par M. [T]. Elle a ajouté que les demandeurs n’avaient pas apporté la preuve que M. [T] était informé de l’existence de la servitude au moment de son achat. La Cour de cassation a toutefois censuré cette décision. Elle a relevé que la cour d’appel n’avait pas examiné un élément crucial. En l’occurrence, elle n’avait pas vérifié si l’approbation et la signature, par M. [T], du procès-verbal de bornage, basé sur un constat d’accord précédent entre riverains, pouvaient valoir acceptation de la servitude. En omettant cette analyse, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 17 février 2022, RG n° 20-19.954). Maître Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier - Bornages

Vente immobilière : L’action de l’acquéreur pour vices cachés doit être exercée dans un double délai L’acquéreur victime d’un vice caché doit agir rapidement contre son vendeur. Deux délais s’imposent : 2 ans à partir de la découverte du vice et 5 ans à compter de la signature du contrat de vente. Ces délais s’appliquent indépendamment de la prescription liée à la chaîne des contrats. Ainsi, même si l’action du vendeur intermédiaire contre le fabricant est prescrite, celle de l’acquéreur final peut rester recevable. L’article 1648 du Code civil prévoit que l’action pour vice caché doit être engagée dans les deux ans suivant la découverte du défaut. Par ailleurs, l’article L.110-4 du Code de commerce fixe un délai général de prescription de cinq ans pour les obligations commerciales, sauf délais spécifiques plus courts. Dans une affaire récente, un vendeur professionnel avait vendu un véhicule à un particulier. Ce dernier, confronté à un vice caché, a attaqué le vendeur sur le fondement de la garantie des vices cachés. La Cour d’appel avait estimé que l’action contre le fabricant était prescrite. La Cour de cassation a cependant tranché autrement. Elle a statué que, dans des ventes successives, le sous-acquéreur peut agir contre le vendeur intermédiaire, même si ce dernier ne peut plus engager de recours contre le vendeur initial. Pour une vente impliquant un commerçant (vendeur intermédiaire) et un particulier (acquéreur final), deux échéances doivent donc être respectées : Un délai de deux ans à compter de la découverte du vice caché. Un délai de cinq ans à partir de la date de la vente initiale. Cette jurisprudence de la Cour de cassation du 8 avril 2021 (n° 20-13.493), confirme que les droits du sous-acquéreur prévalent sur les prescriptions dans une chaîne de contrats. Ainsi, les particuliers doivent être vigilants face aux vices cachés et agir dans les délais légaux. Les vendeurs professionnels doivent anticiper les recours possibles même si leurs propres droits contre le fabricant sont éteints. Maître Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Vente – Garantie des vices cachés

Divorce : La prestation compensatoire ne doit pas porter atteinte au montant de l’allocation adulte handicapé Lors d’une procédure de divorce, une épouse avait contesté la prestation compensatoire payable en huit ans par mensualités. Elle demandait à la place un capital, à verser dans un délai maximal de 12 mois, sur la base des articles 270 et suivants du Code civil. L’épouse faisait valoir que le paiement étalé sur huit ans aurait pour conséquence de réduire le montant de l’allocation adulte handicapé qu’elle percevait. Dans un arrêt du 2 mars 2022 (pourvoi n° 21-10.026), la Cour de cassation a cassé la décision de la cour d’appel. Cette dernière avait pris en compte les revenus et charges des deux parties à la date où elle statuait pour fixer le montant de la prestation compensatoire. Cependant, la cour d’appel n’avait pas répondu à l’argument de l’épouse selon lequel la rente réduirait son allocation adulte handicapé. Ce manquement viole l’article 455 du Code de procédure civile, qui impose de motiver toute décision de justice. Maître Elisabeth HANOCQ - Avocat au Barreau d'AVIGNON - Cour d'appel de NIMES - Divorce - Prestation compensatoire

Une banque avait accordé un crédit immobilier à deux époux mariés sous le régime de la communauté. Les deux conjoints étaient engagés solidairement pour le remboursement de ce prêt. Par la suite, l’époux a été placé en liquidation judiciaire. La banque a déclaré sa créance, qui a été admise à titre privilégié. L’immeuble financé par le prêt a été vendu par le liquidateur, permettant un remboursement partiel de la créance. La procédure de liquidation judiciaire s’est ensuite achevée par une clôture pour insuffisance d’actif. Quatre ans plus tard, un fonds de titrisation a saisi le compte bancaire de l’épouse en pratiquant une saisie attribution. Cette dernière a contesté cette saisie. Dans un arrêt du 2 février 2022, la chambre commerciale de la Cour de cassation a confirmé la validité de la saisie. La haute juridiction a estimé que l’épouse, en tant que codébitrice solidaire, ne pouvait pas invoquer l’interdiction de reprise des poursuites prévue par l’article L. 643-11 du code de commerce. Cette interdiction, spécifique au débiteur soumis à une liquidation judiciaire, ne s’étend pas au conjoint codébiteur solidaire. Référence : Cour de cassation, chambre commerciale, 2 février 2022, RG n° 20-18.791. Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit commercial – Liquidation judiciaire - saisie attribution

Construction illicite dans un lotissement : prescription trentenaire ou quinquennale ? Dans un lotissement, un propriétaire a contesté la construction réalisée par son voisin en limite de propriété. Cet ouvrage, destiné à servir d’abri et de local à vélos, aurait été construit en violation des règles du cahier des charges du lotissement. Le plaignant a engagé deux actions en justice contre son voisin : La démolition de la construction en question et une indemnisation pour le préjudice personnel subi. La Cour de cassation a été saisie pour déterminer les délais de prescription applicables à ces deux demandes. Dans un arrêt rendu le 6 avril 2022 (Cass. civ. 3e, 06.04.2022, n°21-13891), la Cour a précisé les règles suivantes : Action en démolition : Cette action vise à faire supprimer une construction réalisée en violation d’une charge réelle inscrite dans le cahier des charges du lotissement. Il s’agit d’une action réelle immobilière. Elle est donc soumise à une prescription de 30 ans (article 2227 du Code civil). Action en réparation : Cette demande concerne le préjudice personnel causé par la violation des règles du lotissement. Elle est qualifiée d’action personnelle et se prescrit par 5 ans (article 2224 du Code civil). Le point de départ de ces délais de prescription dépend de la date à laquelle le propriétaire lésé a eu connaissance, ou aurait dû avoir connaissance, des faits en question. En principe, cette date correspond à l’achèvement de la construction contestée. Revirement par rapport à la Cour d’appel de Paris Dans cette affaire, la Cour de cassation a annulé une décision de la Cour d’appel de Paris (CA Paris, 08.01.2021, RG 19/10197). Celle-ci avait considéré que l’action en démolition relevait d’une prescription quinquennale, applicable aux actions personnelles. Cependant, la Cour de cassation a validé le rejet de l’action en indemnisation pour préjudice personnel. Cette demande, présentée trop tardivement, était effectivement prescrite. Points clés à retenir Cet arrêt clarifie les délais applicables aux litiges entre colotis dans un lotissement : 30 ans pour obtenir la démolition d’une construction réalisée en violation des charges réelles du cahier des charges. 5 ans pour obtenir réparation d’un préjudice personnel causé par ces mêmes violations. La distinction entre ces deux types d’actions repose sur leur nature juridique : action réelle ou action personnelle. Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier

Dans une affaire récente, un compromis de vente immobilière stipulait que la vente ne serait parfaite qu’après la signature de l’acte authentique. Le transfert de propriété était donc conditionné à cette étape. Les juges ont considéré que la signature de l’acte authentique était une condition essentielle du consentement du vendeur. Elle n’était pas une simple formalité. En refusant de signer cet acte, les vendeurs ont empêché la finalisation de la vente. Par conséquent, l’acheteur ne pouvait pas obtenir la reconnaissance de la perfection de la vente. Il ne pouvait pas non plus contraindre les vendeurs à régulariser l’acte devant notaire. Cependant, l’acheteur avait mis les vendeurs en demeure de régulariser la vente. Les juges ont jugé sa demande d’application de la clause pénale justifiée. Cette clause prévoyait une pénalité égale à 10 % du prix de vente. La cour n’a pas estimé ce montant excessif. Les vendeurs ont donc été condamnés à payer 15.145 euros à l’acheteur, en application de la clause pénale. Référence juridique : Cour d'appel de Reims, Chambre civile, 1re section, 11 janvier 2022, RG n° 20/01583 Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier – Compromis de vente - Refus de réitération de l’acte authentique

L’achat d’un bien par un agent immobilier : que dit la loi ? L’article 1596 du Code civil interdit formellement à un agent immobilier mandaté pour la vente d’un bien de l’acquérir, que ce soit en son nom propre ou par l’intermédiaire d’un tiers. La déontologie de la profession renforce cette interdiction. Un agent immobilier s’engage à ne pas acheter, même indirectement, un bien pour lequel il a un mandat. Cela inclut toute acquisition par un proche ou par une structure dans laquelle il détient une participation (C. déont. art. 9°). Dans un dossier récent, une SCI vend un bien à un couple par l’intermédiaire d’une agence immobilière. Cette agence est gérée par le fils des acquéreurs et fonctionne sous forme de société. La SCI décide alors d’attaquer en justice. Elle demande l’annulation de la vente pour violation de l’article 1596 du Code civil. Elle réclame aussi des dommages-intérêts pour un prétendu manquement de l’agence à son devoir de conseil. La décision de la Cour de cassation Après un premier jugement (Cass. 3e civ. 16 mai 2019, n° 18-17772), la Cour de cassation se prononce à nouveau en décembre 2021. Elle rejette les demandes de la SCI, en se fondant sur deux arguments principaux : Connaissance des liens familiaux La SCI était informée de la relation entre les acquéreurs et le gérant de l’agence. Ce lien figurait clairement dans la promesse de vente. Absence d’interposition Le bien n’a pas été acquis au profit de l’agence ni du fils des acquéreurs. Ces derniers ont acheté le bien pour leur usage personnel, dans l’objectif de compléter leur retraite. Ils ont encaissé les loyers, géré directement les conflits locatifs, notamment les impayés, et assumé toutes les responsabilités afférentes. Ainsi, pour la Cour, la vente a été réalisée au bénéfice exclusif des acquéreurs nommés dans l’acte de vente, sans interposition d’un tiers (Cass. 3e civ. 8 déc. 2021, n° 20-21841). Cette décision rappelle que l’interdiction prévue par l’article 1596 du Code civil doit s’appliquer strictement. Toutefois, la présence de liens familiaux entre un agent immobilier et un acquéreur ne suffit pas, à elle seule, à rendre une vente nulle. Pour qu’une telle nullité soit prononcée, il faut démontrer une réelle interposition ou un contournement des règles. Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier – Mandat  

Location : Fin du bail verbal et tacite reconduction Un contrat de location doit obligatoirement être rédigé par écrit. Cette obligation est prévue par l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989. Pourtant, en pratique, il arrive que des baux verbaux soient conclus entre les parties. Dans une affaire récente, un immeuble avait été frappé d’un arrêté de péril. Ce bâtiment représentait un danger pour ses occupants et les voisins. Des travaux de mise en sécurité étaient nécessaires. La Commune a demandé aux propriétaires de rembourser les frais de relogement d’un occupant. Le tribunal saisi a toutefois constaté que cet occupant était sans droit ni titre. Face à cette situation, la Commune a assigné les propriétaires et l’occupant en tierce opposition. La Cour de cassation est intervenue et a annulé le jugement en se basant sur l’article 10 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Cet article stipule : « Le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l’article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales. Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé. En cas de reconduction tacite, la durée du contrat reconduit est de trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l’article 13, et de six ans pour les bailleurs personnes morales. » La réponse de la cour de cassation Selon la Cour de cassation, un bail verbal portant sur un logement à usage d’habitation principale est soumis aux mêmes règles qu’un contrat écrit. Pour des bailleurs personnes physiques, en indivision ou en SCI familiale, la durée minimale est de trois ans. À défaut de congé en bonne et due forme, ce bail est tacitement reconduit par périodes de trois ans. Ainsi, l’absence d’écrit ne rend pas le bail invalide. Un bail verbal reste régi par la loi du 6 juillet 1989 et se reconduit automatiquement s’il n’y a pas de congé. Référence : Cass. 3e civ., 17 novembre 2021, n° 20-19.450. Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier – Bail d’habitation

Une demande a été faite concernant des troubles anormaux de voisinage, en raison de l’implantation irrégulière d’une véranda. Cette demande a été jugée irrecevable car étant prescrite. En effet, la véranda litigieuse était implantée depuis plus de cinq ans. Le fait que le requérant n’ait pas occupé personnellement l’immeuble, donné en location, est sans incidence sur le cours de la prescription. La véranda litigieuse comporte des fenêtres en limite de propriété s’ouvrant sur la propriété voisine, générant des vues contraires aux dispositions de l’article 678 du Code civil. Toutefois, il est établi que cette véranda a été édifiée depuis plus de trente ans, de sorte que son propriétaire est fondé à se prévaloir de la prescription acquisitive. Par conséquent, le mur construit par le propriétaire requérant dans l’unique but d’obstruer la vue cause un trouble anormal de voisinage et se heurte donc à la servitude de vue acquise par prescription trentenaire. Sa destruction doit donc être ordonnée sous astreinte. Cour d’appel de Douai, 1re chambre, 2e section, 27 Janvier 2022, RG n° 20/00050 Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier – Trouble anormal de voisinage - Servitudes