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Conformément à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires ont l'obligation stricte de payer les charges et provisions à échéance. Le syndic de copropriété est habilité à engager une action en recouvrement sans autorisation préalable de l'assemblée générale. Les charges deviennent exigibles dès que l'assemblée générale approuve les comptes. Le délai de deux mois prévu pour les contestations des opposants ou défaillants doit cependant être expiré. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels lancés par le syndic constituent une créance certaine, liquide et exigible, dans les limites et conditions fixées par ce texte. Le syndicat des copropriétaires doit démontrer l'existence et le montant de sa créance. Le juge évalue librement si les preuves apportées sont suffisantes pour justifier la demande. L'article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que certains frais, comme ceux liés aux mises en demeure, aux relances ou à la prise d'hypothèque, sont à la charge exclusive du copropriétaire concerné. Cela inclut également les frais d'actes des huissiers et les droits de recouvrement ou d'encaissement. Cour d'appel de Nîmes, 2ème chambre, 17 février 2022, RG n° 20/00757. Maître Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier - copropriété

Nouvelles règles pour les honoraires des agents immobiliers dès le 1er avril 2022 Depuis le 1er avril 2022, les honoraires des agents immobiliers sont encadrés par de nouvelles règles, issues de l'arrêté du 26 janvier 2022. Ce texte modifie l'arrêté du 10 janvier 2017 et impose des obligations supplémentaires aux professionnels de l'immobilier. Mention obligatoire d’un honoraire « maximum » Les agents immobiliers doivent désormais préciser, dans toutes leurs annonces, que le montant de leurs honoraires représente un « montant maximum ». Cette précision vise à faciliter la négociation des honoraires par les clients. Ainsi, les particuliers peuvent plus aisément obtenir une baisse des frais pour les services liés à la vente, la location ou la gestion d’un bien immobilier. Informations renforcées en zones d'encadrement des loyers Dans les zones où le loyer est encadré, les agents immobiliers doivent inclure plusieurs informations dans leurs annonces : Le loyer de base, hors charges. Le loyer de référence majoré, qui constitue le plafond légal du loyer de base. Éventuellement, le complément de loyer, si applicable. Ces nouvelles obligations visent à garantir une transparence accrue pour les locataires potentiels. Un cadre légal renforcé L’arrêté du 26 janvier 2022, publié au Journal officiel le 4 février 2022, s’inscrit dans une démarche de protection des consommateurs. Il renforce les droits des clients face aux professionnels de l’immobilier, tout en améliorant la lisibilité des informations disponibles. Maître Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier

Le testament et les règles juridiques applicables au jour de sa rédaction Un testament est toujours soumis à la loi en vigueur à la date de sa rédaction. Ainsi, un legs ne peut être affecté par une interdiction légale non encore en vigueur à cette époque. C’est le cas de l’article L.116-4, alinéa 2, du Code de l’action sociale et des familles, qui interdit aux auxiliaires de vie à domicile de recevoir un legs. Dans cette affaire, une personne décédée sans descendance avait rédigé un testament authentique, complété par un codicille. Elle désignait plusieurs légataires universels ainsi que des légataires à titre particulier. Des conflits ont surgi entre eux concernant la succession, conduisant à une intervention judiciaire. La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 12 juin 2019, avait estimé que le legs à l’une des légataires à titre particulier était frappé d’interdiction. En se basant sur l’article L.116-4 précité, elle avait jugé que les légataires universels n’étaient pas tenus de délivrer ce legs. Cependant, cette décision a été cassée par la Cour de cassation le 23 mars 2022 (Cass., 1re civ., n° 20-17.663). La Cour s’est appuyée sur l’article 2 du Code civil, qui stipule que la loi ne dispose que pour l’avenir et ne peut avoir d’effet rétroactif. En effet, au moment de la rédaction du testament, l’article L.116-4 n’était pas encore en vigueur. Par conséquent, la loi en question ne pouvait pas s’appliquer au legs consenti. La Cour a rappelé un principe fondamental : les actes juridiques sont régis par la loi en vigueur à la date où ils ont été établis, sauf disposition contraire. Cette décision illustre l’importance de vérifier la législation applicable au moment de la rédaction d’un acte juridique. Pour toute question relative aux successions et testaments, il est recommandé de consulter un avocat spécialisé. Maître Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit des successions

La signature du PV de bornage vaut acquiescement à une servitude de passage Le 14 mai 2019, M. et Mme [F], M. et Mme [X], ainsi que M. et Mme [N], tous propriétaires de parcelles desservies par une voie privée, ont assigné Mme [H] et M. [T] en référé. Ils demandaient le rétablissement, sous astreinte, de l’usage d’une servitude de passage grevant une parcelle cadastrée [Cadastre 1], acquise en indivision par Mme [H] et M. [T] en février 2013. Par la suite, Mme [H] a cédé ses droits indivis à M. [T] et a été mise hors de cause. M. et Mme [F], M. et Mme [X] et M. et Mme [N] contestaient une décision de la cour d’appel. Celle-ci avait refusé de retirer les piquets métalliques bloquant l’usage de la servitude de passage. Ils soutenaient qu'un procès-verbal de bornage peut servir de titre pour définir l’assiette d’une servitude de passage, dès lors qu’il est approuvé par les propriétaires des parcelles concernées. Cependant, la cour d’appel a rejeté leur demande. Elle a estimé que les opérations de bornage invoquées étaient postérieures à l’acquisition de la parcelle par M. [T]. Elle a ajouté que les demandeurs n’avaient pas apporté la preuve que M. [T] était informé de l’existence de la servitude au moment de son achat. La Cour de cassation a toutefois censuré cette décision. Elle a relevé que la cour d’appel n’avait pas examiné un élément crucial. En l’occurrence, elle n’avait pas vérifié si l’approbation et la signature, par M. [T], du procès-verbal de bornage, basé sur un constat d’accord précédent entre riverains, pouvaient valoir acceptation de la servitude. En omettant cette analyse, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 17 février 2022, RG n° 20-19.954). Maître Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier - Bornages

Vente immobilière : L’action de l’acquéreur pour vices cachés doit être exercée dans un double délai L’acquéreur victime d’un vice caché doit agir rapidement contre son vendeur. Deux délais s’imposent : 2 ans à partir de la découverte du vice et 5 ans à compter de la signature du contrat de vente. Ces délais s’appliquent indépendamment de la prescription liée à la chaîne des contrats. Ainsi, même si l’action du vendeur intermédiaire contre le fabricant est prescrite, celle de l’acquéreur final peut rester recevable. L’article 1648 du Code civil prévoit que l’action pour vice caché doit être engagée dans les deux ans suivant la découverte du défaut. Par ailleurs, l’article L.110-4 du Code de commerce fixe un délai général de prescription de cinq ans pour les obligations commerciales, sauf délais spécifiques plus courts. Dans une affaire récente, un vendeur professionnel avait vendu un véhicule à un particulier. Ce dernier, confronté à un vice caché, a attaqué le vendeur sur le fondement de la garantie des vices cachés. La Cour d’appel avait estimé que l’action contre le fabricant était prescrite. La Cour de cassation a cependant tranché autrement. Elle a statué que, dans des ventes successives, le sous-acquéreur peut agir contre le vendeur intermédiaire, même si ce dernier ne peut plus engager de recours contre le vendeur initial. Pour une vente impliquant un commerçant (vendeur intermédiaire) et un particulier (acquéreur final), deux échéances doivent donc être respectées : Un délai de deux ans à compter de la découverte du vice caché. Un délai de cinq ans à partir de la date de la vente initiale. Cette jurisprudence de la Cour de cassation du 8 avril 2021 (n° 20-13.493), confirme que les droits du sous-acquéreur prévalent sur les prescriptions dans une chaîne de contrats. Ainsi, les particuliers doivent être vigilants face aux vices cachés et agir dans les délais légaux. Les vendeurs professionnels doivent anticiper les recours possibles même si leurs propres droits contre le fabricant sont éteints. Maître Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Vente – Garantie des vices cachés

Divorce : La prestation compensatoire ne doit pas porter atteinte au montant de l’allocation adulte handicapé Lors d’une procédure de divorce, une épouse avait contesté la prestation compensatoire payable en huit ans par mensualités. Elle demandait à la place un capital, à verser dans un délai maximal de 12 mois, sur la base des articles 270 et suivants du Code civil. L’épouse faisait valoir que le paiement étalé sur huit ans aurait pour conséquence de réduire le montant de l’allocation adulte handicapé qu’elle percevait. Dans un arrêt du 2 mars 2022 (pourvoi n° 21-10.026), la Cour de cassation a cassé la décision de la cour d’appel. Cette dernière avait pris en compte les revenus et charges des deux parties à la date où elle statuait pour fixer le montant de la prestation compensatoire. Cependant, la cour d’appel n’avait pas répondu à l’argument de l’épouse selon lequel la rente réduirait son allocation adulte handicapé. Ce manquement viole l’article 455 du Code de procédure civile, qui impose de motiver toute décision de justice. Maître Elisabeth HANOCQ - Avocat au Barreau d'AVIGNON - Cour d'appel de NIMES - Divorce - Prestation compensatoire

Une banque avait accordé un crédit immobilier à deux époux mariés sous le régime de la communauté. Les deux conjoints étaient engagés solidairement pour le remboursement de ce prêt. Par la suite, l’époux a été placé en liquidation judiciaire. La banque a déclaré sa créance, qui a été admise à titre privilégié. L’immeuble financé par le prêt a été vendu par le liquidateur, permettant un remboursement partiel de la créance. La procédure de liquidation judiciaire s’est ensuite achevée par une clôture pour insuffisance d’actif. Quatre ans plus tard, un fonds de titrisation a saisi le compte bancaire de l’épouse en pratiquant une saisie attribution. Cette dernière a contesté cette saisie. Dans un arrêt du 2 février 2022, la chambre commerciale de la Cour de cassation a confirmé la validité de la saisie. La haute juridiction a estimé que l’épouse, en tant que codébitrice solidaire, ne pouvait pas invoquer l’interdiction de reprise des poursuites prévue par l’article L. 643-11 du code de commerce. Cette interdiction, spécifique au débiteur soumis à une liquidation judiciaire, ne s’étend pas au conjoint codébiteur solidaire. Référence : Cour de cassation, chambre commerciale, 2 février 2022, RG n° 20-18.791. Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit commercial – Liquidation judiciaire - saisie attribution

Construction illicite dans un lotissement : prescription trentenaire ou quinquennale ? Dans un lotissement, un propriétaire a contesté la construction réalisée par son voisin en limite de propriété. Cet ouvrage, destiné à servir d’abri et de local à vélos, aurait été construit en violation des règles du cahier des charges du lotissement. Le plaignant a engagé deux actions en justice contre son voisin : La démolition de la construction en question et une indemnisation pour le préjudice personnel subi. La Cour de cassation a été saisie pour déterminer les délais de prescription applicables à ces deux demandes. Dans un arrêt rendu le 6 avril 2022 (Cass. civ. 3e, 06.04.2022, n°21-13891), la Cour a précisé les règles suivantes : Action en démolition : Cette action vise à faire supprimer une construction réalisée en violation d’une charge réelle inscrite dans le cahier des charges du lotissement. Il s’agit d’une action réelle immobilière. Elle est donc soumise à une prescription de 30 ans (article 2227 du Code civil). Action en réparation : Cette demande concerne le préjudice personnel causé par la violation des règles du lotissement. Elle est qualifiée d’action personnelle et se prescrit par 5 ans (article 2224 du Code civil). Le point de départ de ces délais de prescription dépend de la date à laquelle le propriétaire lésé a eu connaissance, ou aurait dû avoir connaissance, des faits en question. En principe, cette date correspond à l’achèvement de la construction contestée. Revirement par rapport à la Cour d’appel de Paris Dans cette affaire, la Cour de cassation a annulé une décision de la Cour d’appel de Paris (CA Paris, 08.01.2021, RG 19/10197). Celle-ci avait considéré que l’action en démolition relevait d’une prescription quinquennale, applicable aux actions personnelles. Cependant, la Cour de cassation a validé le rejet de l’action en indemnisation pour préjudice personnel. Cette demande, présentée trop tardivement, était effectivement prescrite. Points clés à retenir Cet arrêt clarifie les délais applicables aux litiges entre colotis dans un lotissement : 30 ans pour obtenir la démolition d’une construction réalisée en violation des charges réelles du cahier des charges. 5 ans pour obtenir réparation d’un préjudice personnel causé par ces mêmes violations. La distinction entre ces deux types d’actions repose sur leur nature juridique : action réelle ou action personnelle. Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier

Dans une affaire récente, un compromis de vente immobilière stipulait que la vente ne serait parfaite qu’après la signature de l’acte authentique. Le transfert de propriété était donc conditionné à cette étape. Les juges ont considéré que la signature de l’acte authentique était une condition essentielle du consentement du vendeur. Elle n’était pas une simple formalité. En refusant de signer cet acte, les vendeurs ont empêché la finalisation de la vente. Par conséquent, l’acheteur ne pouvait pas obtenir la reconnaissance de la perfection de la vente. Il ne pouvait pas non plus contraindre les vendeurs à régulariser l’acte devant notaire. Cependant, l’acheteur avait mis les vendeurs en demeure de régulariser la vente. Les juges ont jugé sa demande d’application de la clause pénale justifiée. Cette clause prévoyait une pénalité égale à 10 % du prix de vente. La cour n’a pas estimé ce montant excessif. Les vendeurs ont donc été condamnés à payer 15.145 euros à l’acheteur, en application de la clause pénale. Référence juridique : Cour d'appel de Reims, Chambre civile, 1re section, 11 janvier 2022, RG n° 20/01583 Me Elisabeth HANOCQ – Avocat au Barreau d’AVIGNON – Cour d’appel de NIMES – Droit immobilier – Compromis de vente - Refus de réitération de l’acte authentique